Vaut-il la peine d'investir dans une maison de type khrushchyovka ?

Jusqu'à récemment, les appartements dans les immeubles en panneau de cinq étages étaient le choix le plus détesté sur le marché immobilier de la capitale. À la lumière des initiatives gouvernementales, l'attractivité des maisons khrushchyovka peut augmenter – maintenant la propriété d'un appartement dans un immeuble de cinq étages offre une perspective d'amélioration des conditions de logement. Cependant, cette opportunité comporte à la fois des avantages et des risques, rappelle notre expert.

Marie Litinetskaia expert Gérant-partenaire de « Metrium Group », société immobilière et de conseil agissant sur le marché immobilier résidentiel de la région de Moscou et de Saint-Pétersbourg. Avantage 1 : emplacement bien habité

En examinant les offres sur le marché immobilier de la région de Moscou, l'acheteur arrive rapidement à la conclusion que dans les quartiers bien habités de la capitale, à l'intérieur du cercle MKAAD, il y a peu d'options de qualité disponibles. Par conséquent, beaucoup préfèrent le logement neuf (ou relativement neuf) dans la banlieue, à la Nouvelle Moscou ou dans les quartiers de la capitale au-delà du MKAAD, sans vouloir s'installer dans des immeubles peu confortables uniquement pour un bon emplacement à Moscou.

Conformément au programme de rénovation des quartiers d'habitation à cinq étages, le déménagement des habitants des maisons khrushchyovka aura lieu soit dans leur quartier, soit dans un quartier voisin, mais à l'intérieur du district. Une exception a été faite pour les districts administratifs du Centre, de Zelenograd, de Troitsk et de Novomoskovsk – leurs habitants peuvent obtenir un nouveau logement dans n'importe quel quartier. Ainsi, en achetant une maison khrushchyovka dans un emplacement désiré de la capitale aujourd'hui, l'acheteur aura probablement un nouveau logement dans le même endroit à l'avenir.

Avantage 2 : capitalisation des investissements

Dans l'annotation explicative au projet de loi sur la rénovation, les députés soulignent que l'augmentation de la valeur des nouveaux appartements fournis comparativement aux logements libérés peut atteindre jusqu'à 35 %. Dans les lieux à faible liquidité, la différence de prix par mètre carré entre une nouvelle construction et une maison khrushchyovka peut atteindre jusqu'à 50 %. Cela signifie que l'appartement dans une construction neuve peut être revendu avec un profit, et ce assez rapidement, puisque dans la plupart des quartiers de la capitale, les anciens immeubles ne présentent pas un large choix de nouvelles constructions.

via GIPHY

Avantage 3 : « mètres » supplémentaires

Comme l’a montré la pratique du programme précédent de réinstallation des maisons khrushchyovka, les propriétaires ont reçu des appartements plus spacieux, malgré le respect de la règle d’équivalence entre surface et nombre de chambres. En général, les nouveaux appartements dépassaient les anciens de 5 à 10 mètres carrés. Dans le cadre du programme actuel, les mètres supplémentaires seront obtenus gratuitement, ce qui ajoutera non seulement des commodités mais aussi de la valeur au nouveau logement.

Avantage 4 : finition complète

Selon les données de « Metrium Group », jusqu'à 86 % des appartements présentés sur le marché primaire du segment de masse sont livrés sans finition. Cela signifie que les dépenses du propriétaire après l'achat de l'appartement ne s'arrêtent pas : pour le réaménagement d'une studio standard (jusqu'à 45 mètres carrés), cela coûte entre 700 000 et 1,2 million de roubles. L'état des objets sur le marché secondaire laisse à désirer.

Dans le cadre du programme actuel de rénovation, les nouvelles constructions pour les personnes déplacées seront livrées avec une finition complète. De plus, si tel est le souhait des propriétaires, ils pourront organiser une réfection comme indiqué dans l'annotation explicative au projet de loi.

Design : Ruetemple Risque 1 : mauvais emplacement

Le principal risque à ce stade est l'absence de règles claires pour le déménagement. Il n'est pas encore connu quelles alternatives seront proposées, dans quel emplacement exactement, et si l'on peut refuser ces alternatives. Le projet de loi examiné par la Duma n'a pas encore fourni les réponses à ces questions.

Les plus grands risques pèsent sur les habitants et acheteurs de maisons khrushchyovka des districts de Moscou où le déménagement peut se faire dans n'importe quel quartier (Centre, Troitsk, Novomoskovsk, Zelenograd). Ils risquent de perdre leur logement, par exemple dans le calme du passage Vishnyakovsky (Zamoskvorechye) et d'être déplacés dans une construction neuve dans le district de Basmane, pas très favorable à proximité du métro « Electrozavodskaya ». Compte tenu de l'abondance des anciens espaces industriels destinés à la construction dans ce district, c'est là que les nouvelles constructions pour les déplacés peuvent apparaître.

Des risques similaires surviennent chez les propriétaires de districts à grande échelle et hétérogènes, entourés de lieux contradictoires. Par exemple, les habitants des immeubles à cinq étages de Tsaritsyno peuvent être déplacés dans le quartier voisin de Chertanovo, tandis que les habitants de Sud-Toussino peuvent être déplacés vers Mitino (en dehors du MKAAD).

Risque 2 : perte de valeur

Dans un emplacement moins favorable, le prix d'une construction neuve alternative peut être inférieur à celui des maisons khrushchyovka secondaires situées dans un quartier plus liquide. Par exemple, en Kuz'minki, le prix moyen du mètre carré dans les maisons khrushchyovka est d'environ 145 mille roubles. Dans le quartier voisin de Lyublino, où les habitants des immeubles à cinq étages peuvent être déplacés, le prix moyen du mètre carré dans une construction neuve est de 132 mille roubles.

Cependant, dans la plupart des cas, la différence de prix entre les anciennes maisons khrushchyovka et les nouvelles constructions dans des lieux voisins est minime. En d'autres termes, gagner sur la différence de prix ne se produit pas toujours, mais perdre n’est pas non plus très probable. La plupart des appartements seront probablement plus chers que les anciens de seulement 10 à 15 %.

Risque 3 : délais de déménagement

Le programme actuel de démolition des immeubles à cinq étages est bien plus vaste que le précédent : si environ 1 700 maisons khrushchyovka ont été détruites lors de la première vague, les autorités ont l'intention de se débarrasser de 8 000 bâtiments et de réinstaller 1,6 million de personnes. Évidemment, toutes ces personnes ne seront pas déplacées simultanément ni les nouvelles constructions pour elles construites immédiatement. La rénovation aura lieu inévitablement par étapes, ce qui signifie que certains immeubles à cinq étages seront sélectionnés plus tôt que d'autres.

De plus, si la première vague de démolition s'est étirée sur 18 ans, les autorités ont besoin, selon les évaluations les plus optimistes, d'au moins 25 ans. Cela signifie que certains auront leur nouveau logement dans les années à venir, tandis que d'autres l'auront au bout de plusieurs décennies. Acquérir une maison khrushchyovka sans comprendre clairement les délais de son déménagement est un geste très imprudent. En même temps, il faut comprendre que dès que les calendriers de déplacement seront connus, les propriétaires d'immeubles à cinq étages augmenteront immédiatement les prix.

Risque 4 : refus du programme

Il ne faut pas oublier les risques généraux liés à la situation économique et politique dans le pays. Les autorités affirment que l'aide aux investisseurs privés n'est actuellement pas nécessaire. Cependant, les experts de « Metrium Group » soulignent que le programme coûtera selon les évaluations préliminaires 3,5 billions de roubles, tandis que le budget annuel de la capitale est de 1,9 billions de roubles.

Par ailleurs, la situation économique reste difficile. Selon l’analyse à long terme du budget du ministère des Finances jusqu’en 2034, les dépenses du système budgétaire en rapport avec le PIB diminueront au cours des 18 prochaines années en raison de la baisse des revenus. Par conséquent, la probabilité que la rénovation ne soit pas menée à son terme est élevée.

Si vous avez l'intention d'acheter un appartement dans une maison khrushchyovka destinée à être détruite en comptant sur l'amélioration de vos conditions de logement, il y a encore beaucoup d'incertitudes dans ce schéma. De plus, dès maintenant, il est clair que les conditions de déplacement seront beaucoup plus strictes que lors de la première vague de démolition. 

Pour ceux qui disposent d'un budget suffisant pour acheter un studio dans une maison khrushchyovka (entre 4,5 et 7 millions de roubles), selon moi, un choix plus fiable serait un appartement sur le marché primaire, tant du point de vue des investissements que pour l'habitation personnelle.

South Park SOURCE comedycentral.com

Sur la couverture : projet de design d'un appartement dans une khrushchyovka.