¿Valdrá la pena invertir en una casa de estilo krushchev?

Hasta hace poco, las viviendas en edificios de apartamentos de panel de cinco pisos eran la opción más desafortunada en el mercado inmobiliario de Moscú. Con las iniciativas gubernamentales, la atracción de las casas krushchev puede aumentar: ahora poseer una vivienda en un edificio de cinco pisos puede ofrecer perspectivas para mejorar las condiciones de vivienda. Sin embargo, esta oportunidad conlleva tanto beneficios como riesgos, recuerda nuestro experto.

María Litinetse, experta en gestión de la compañía inmobiliaria y consultoría Metrium Group, que opera en el mercado de vivienda residencial del área metropolitana de Moscú y San Petersburgo. Beneficio 1: ubicación ya habitada

Al examinar las ofertas en el mercado inmobiliario de la región de Moscú, el comprador rápidamente llega a la conclusión de que en los vecindarios bien desarrollados de la capital dentro del MCA, hay pocas opciones disponibles de viviendas de calidad. Por esta razón, muchas personas prefieren viviendas nuevas (o relativamente nuevas) en la zona rural, en la Nueva Moscú o en los distritos de la capital fuera del MCA, sin desear mudarse a edificios antiguos solo por tener una buena ubicación en Moscú.

Según el programa de renovación de cuarteles de edificios de cinco pisos, el reasentamiento de los residentes de las casas krushchev se realizará ya sea en su vecindario o en uno adyacente, pero dentro del distrito. Una excepción se hace para los distritos administrativos del Centro, Zelengrad, Troitsk y Novomoskovsk, donde sus habitantes pueden recibir nueva vivienda en cualquier distrito. Es decir, al comprar una casa krushchev en la ubicación deseada de la capital ahora, en el futuro el comprador obtendrá la misma vivienda en ese mismo lugar.

Beneficio 2: capitalización de la inversión

En la nota explicativa del proyecto de ley sobre renovación, los diputados destacan que el aumento en el valor de las nuevas viviendas proporcionadas en comparación con las que se liberarán puede alcanzar hasta el 35%. En las ubicaciones menos líquidas, la diferencia en precio por metro cuadrado entre una vivienda nueva y una casa krushchev puede alcanzar el 50%. Esto significa que se puede revender la vivienda en una nueva construcción con ganancia, y bastante rápidamente, ya que no todos los distritos de la capital tienen una gran variedad de viviendas nuevas.

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Beneficio 3: metros adicionales

Según la práctica de la anterior campaña de reasentamiento de casas krushchev, los propietarios recibieron viviendas más espaciosas, incluso respetando la regla de equivalencia de área y número de habitaciones. Por lo general, las viviendas nuevas superaban las antiguas en 5 a 10 metros cuadrados. En el marco del programa actual, los nuevos residentes recibirán estos metros adicionales sin costo, lo que añadirá no solo comodidad sino también valor a la nueva vivienda.

Beneficio 4: acabado completo

Según datos de Metrium Group, hasta el 86% de las viviendas presentadas en el mercado primario del segmento masivo se entregan sin acabado. Esto significa que los gastos del comprador no terminan con la compra de la vivienda: para el remodelado de una unidad estándar (hasta 45 metros cuadrados) se gastan entre 700 mil y 1,2 millones de rublos. La condición de los inmuebles en el mercado secundario es deficiente.

Dentro del programa actual de renovación, las nuevas viviendas para los reasentados se entregarán con acabado completo. Además, si así lo desea, los propietarios podrán organizar una reconfiguración del espacio según lo indicado en la nota explicativa del proyecto de ley.

Diseño: Ruetemple Riesgo 1: mala ubicación

El mayor riesgo en la actual etapa es la ausencia de reglas claras para el reasentamiento. No se sabe qué alternativas serán ofrecidas, en qué ubicación específica y si es posible rechazarlas. El proyecto de ley examinado por la Duma aún no contiene respuestas a estas preguntas.

Los residentes y compradores de casas krushchev en los distritos donde es posible el reasentamiento en cualquier área (CIUDAD, TAO, NAO, ZelAO) corren mayor riesgo. Tienen la posibilidad de perder su vivienda, por ejemplo, en el tranquilo callejón Vishnyakovo (Zamoskvorechye) y ser trasladados a una nueva vivienda en un distrito menos favorable, como Basmanovo cerca de la estación de metro "Electrozavodskaya". Dado el número de antiguas instalaciones industriales disponibles para construcción en esta zona, aquí pueden surgir viviendas nuevas para los reasentados.

Riesgos similares se presentan a los propietarios de distritos con diferentes escalas y ubicaciones contradictorias. Por ejemplo, los residentes de edificios de cinco pisos en Caricino podrían ser trasladados al vecindario cercano Cherstany, mientras que los habitantes de Juzhnoe Tushino podrían trasladarse a Mitino (fuera del MCA).

Riesgo 2: pérdida de valor

En una ubicación menos favorable, el costo de la nueva vivienda alternativa puede resultar menor que en las casas krushchev del mercado secundario en un área más líquida. Por ejemplo, en Kuz'minki el precio promedio por metro cuadrado en casas krushchev es de aproximadamente 145 mil rublos. En el vecindario cercano de Lyublino, hacia donde podrían trasladarse los residentes de Kuz'minki, el precio promedio por metro cuadrado en viviendas nuevas es de 132 mil rublos.

Sin embargo, con frecuencia la diferencia en precios entre las casas krushchev antiguas y viviendas nuevas en ubicaciones cercanas es mínima. En otras palabras, no siempre se puede ganar con la diferencia en precios, pero tampoco es muy probable que ocurra una pérdida. La mayoría de las viviendas probablemente costarán un 10-15% más que las antiguas.

Riesgo 3: plazos de mudanza

El programa actual de demolición de edificios de cinco pisos es mucho más amplio que el anterior: si en la primera oleada se demolió alrededor de 1.700 casas krushchev, ahora las autoridades planean deshacerse de 8.000 edificios y reasentar a 1,6 millones de personas. Obviamente, no todas estas personas serán reasentadas simultáneamente ni las viviendas nuevas se construirán inmediatamente. La renovación inevitables será realizada por etapas, lo que significa que algunos edificios de cinco pisos serán seleccionados para reasentamiento antes que otros.

Además, si la primera oleada de demolición se extendió durante 18 años, ahora las autoridades necesitarán al menos 25 años según las estimaciones más optimistas. Esto significa que algunos recibirán una nueva vivienda en los próximos años, mientras otros lo harán dentro de una década. Adquirir una casa krushchev sin tener claro cuándo será reasentada es una acción extremadamente imprudente. Al mismo tiempo, hay que entender que tan pronto como se publiquen los planes de reasentamiento, los propietarios de viviendas de cinco pisos elevarán inmediatamente los precios.

Riesgo 4: rechazo del programa

No se debe olvidar los riesgos generales relacionados con la situación económica y política del país. Las autoridades afirman que aún no se requiere ayuda para inversores privados. Sin embargo, los expertos de Metrium Group señalan que el programa costará aproximadamente 3.5 billones de rublos, mientras que el presupuesto anual de la capital es de 1.9 billones de rublos.

Al mismo tiempo, la situación económica sigue siendo compleja. Según el pronóstico presupuestario a largo plazo del Ministerio de Finanzas hasta 2034, los gastos del sistema presupuestario en relación con el PIB disminuirán durante los próximos 18 años debido a la reducción de ingresos. Por esta razón, hay una alta probabilidad de que la renovación no se complete.

Si usted tiene la intención de adquirir una vivienda en un edificio de cinco pisos que será demolido con la esperanza de mejorar sus condiciones de vivienda, también hay muchos aspectos desconocidos en este plan. Además, ya es claro que las condiciones del reasentamiento serán mucho más estrictas que en la primera oleada de demolición. 

Para aquellos que disponen del presupuesto suficiente para comprar una vivienda estándar en un edificio de cinco pisos (entre 4,5 y 7 millones de rublos), en mi opinión, una opción más confiable sería una vivienda en el mercado primario, tanto desde la perspectiva de inversión como para uso propio.