Czy warto inwestować pieniądze w kryszewkę?

Do niedawna mieszkania w panelowych piętnistopadowych budynkach były najgorzej położonym wyborem na rynku mieszkania stolicy. Z uwagi na inicjatywy rządowe atrakcyjność kryszewek może wzrosnąć – posiadanie mieszkania w piętnistopadowym budynku daje szansę na poprawę warunków mieszkaniowych. Jednak ta możliwość wiąże się zarówno z korzyściami, jak i ryzykiem, przypomina nasz ekspert.

Maria Litiniecka ekspert, zarządzający partnerem grupy Metrium, firmy nieruchomości i doradczej działającej na rynku mieszkania w regionie moskiewskim i Sankt Petersburgu. Korzyść 1: wykorzystana lokalizacja

Patrząc na oferty rynku mieszkania regionu moskiewskiego, kupujący szybko dochodzi do wniosku, że w dobrze wykorzystanych dzielnicach stolicy w granicach MKAD dostępnych opcji jakościowego mieszkania jest niewiele. W związku z tym wiele osób preferuje nowe (lub względnie nowe) mieszkanie w Podmoskwie, Nowej Moskwie lub dzielnicach stolicy za MKAD, nie chcąc mieszkować w niewygodnych panelach tylko z powodu dobrej lokalizacji w Moskwie.

Zgodnie z programem renowacji kwartałów piętnistopadowej zabudowy, przesiedlenie mieszkańców kryszewek przebiegnie albo w ich okolicy, albo w sąsiednim, ale w granicach okręgu. Wyjątek został zrobiony dla okręgów centralnego, zelengradzkiego, troickiego i nowomoskiewskiego administracyjnych – mieszkańcy tych okręgów mogą otrzymać nowe mieszkanie w dowolnej dzielnicy. To znaczy, że kupując kryszewkę w pożądanej lokalizacji stolicy teraz, w perspektywie kupujący otrzyma tam samo nowe mieszkanie.

Korzyść 2: kapitalizacja inwestycji

W wyjaśnieniu do projektu ustawy o renowacji poslowie podkreślają, że wzrost wartości przekazywanych nowych mieszkań w porównaniu do zwolnionych może wynosić do 35%. W najmniej płynnych lokalizacjach różnica w cenie metra nowej nieruchomości i kryszewki może osiągać 50%. Oznacza to, że mieszkanie w nowym budynku można sprzedać z zyskiem, przy czym dość szybko, ponieważ nie w każdej dzielnicy stolicy starej zabudowy jest dużo nowych nieruchomości.

via GIPHY

Korzyść 3: „nadmiarowe” metry

Według praktyki poprzedniego programu przesiedlenia kryszewek, właściciele otrzymywali przestrzennie wygodniejsze mieszkania, pomimo zachowania zasady równoważności powierzchni i liczby pokoi. Zwykle nowe mieszkania przekraczały stare o 5–10 metrów kwadratowych. W ramach obecnego programu dodatkowe metry otrzymają mieszkańcy bezpłatnie, co zwiększy wygody i wartość nowego mieszkania.

Korzyść 4: pełna wykończenie

Według danych „Metrium Group”, do 86% mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym dla masowego segmentu są przekazywane do użytkowania bez wykończenia. Oznacza to, że koszty kupującego nie kończą się po zakupie mieszkania: na wykończenie standardowego 1 pokojowego (do 45 metrów kwadratowych) trzeba wydać od 700 tysięcy do 1,2 miliona rubli. Stan obiektów na rynku wtórnym pozostawia wiele do życzenia.

W ramach obecnego programu renowacji nowe nieruchomości dla przesiedlonych będą przekazywane z pełnym wykończeniem. Co więcej, przy wyborze właściciele będą mogli zorganizować przestawienie, jak podano w wyjaśnieniu do projektu ustawy.

Projekt: Ruetemple Ryzyko 1: niefortuna lokalizacja

Główne ryzyko na obecnym etapie to brak jasnych zasad przesiedlenia. Nie wiadomo, jakie alternatywy będą oferowane, w jakiej dokładnie lokalizacji, czy można się od nich oderwać. Rozważany przez Sejm projekt ustawy nie zawiera jeszcze odpowiedzi na te pytania.

Najbardziej ryzykowni są mieszkańcy i kupujący kryszewek tych okręgów Moskwy, w których możliwa jest relokacja do dowolnych dzielnic (CAO, TAO, NAO, ZelAO). Mają szansę stracić mieszkanie, np. w cichym ulicy Wyszyńskiego (Zamosciew) i zostać przesiedlonymi do nowej nieruchomości w mniej ugodnym Dzielnicy Basmanowej blisko metra „Elektrozawodskaja”. Uwzględniając obecność wielu starych obszarów produkcyjnych pod budowę w tym regionie, właśnie tam mogą się pojawić nowe nieruchomości dla przesiedlonych.

Podobne ryzyko pojawia się u właścicieli niejednorodnych obszarów o dużym zakresie, które otoczony są przeciwstawnymi lokalizacjami. Na przykład mieszkańców piętnistopadowych budynków w Caricinie mogą przesiedlić do sąsiedniego Czertanowa, a mieszkańców południowego Tušyna – do Mitina (za MKAD).

Ryzyko 2: utrata wartości

W mniej korzystnej lokalizacji koszt alternatywnej nowej nieruchomości może okazać się niższy niż w wtórnym rynku kryszewek w bardziej płynnym okolicznym regionie. Na przykład w Kuźmince średnia wartość metra w kryszewkach wynosi około 145 tysięcy rubli. W sąsiednim Lublinie, gdzie mogą przesiedlić mieszkańców piętnistopadowych z Kuźmin, średnia cena metra w nowej nieruchomości to 132 tysiące rubli.

Choć częściej różnica w cenach starszych kryszewek i nowych nieruchomości w sąsiednich lokalizacjach jest niewielka. Mówiąc prościej, wygrać na różnicy cen nie zawsze się uda, ale i przegrywka nie jest tak bardzo prawdopodobna. Prawdopodobnie większość mieszkań będzie droższa niż stare o 10–15%.

Ryzyko 3: czas przejazdu

Obecny program demontażu piętnistopadowych budynków jest znacznie szerszy niż poprzedni: jeśli w pierwszej fali zostało zniszczonych około 1 700 kryszewek, to teraz władze planują się pozbyć 8 000 budynków i przesiedlić 1,6 miliona ludzi. Jasne jest, że jednym razem wszyscy ludzie nie zostaną przesiedleni, ani nowe nieruchomości dla nich nie zostaną zbudowane natychmiast. Renowacja nieuniknie przebiegać etapami, co oznacza, że niektóre kryszewki zostaną poddane przesiedleniu wcześniej niż inne.

Co więcej, jeśli pierwsza fala demontażu trwała 18 lat, to teraz władzom potrzebne będą nie mniej niż 25 lat z najbardziej optymistycznych szacunków. Oznacza to, że niektórzy otrzymają nowe mieszkanie w najbliższych latach, inni – na horyzoncie dekady. Zakup kryszewki bez jasnego zrozumienia terminu jej przesiedlenia to bardzo nieostrożna decyzja. Trzeba jednak zrozumieć, że jak tylko zostaną ogłoszone terminy przesiedlenia, właściciele piętnistopadowych budynków niezwłocznie podniosą ceny.

Ryzyko 4: odrzucenie programu

Nie warto zapominać również ogólnych ryzyk związanych z sytuacją gospodarczą i polityczną w kraju. Władze twierdzą, że pomoc dla prywatnych inwestorów nadal nie jest potrzebna. Jednak eksperci „Metrium Group” zauważają, że program kosztuje w przybliżeniu 3,5 tryliony rubli, podczas gdy roczny budżet stolicy wynosi 1,9 tryliony rubli.

Przy tym sytuacja gospodarcza nadal jest skomplikowana. Zgodnie z długofalowym prognozowaniem budżetowym Ministerstwa Finansów do 2034 roku wydatki systemu budżetowego w stosunku do PKB będą maleć kolejne 18 lat z powodu spadku dochodów. Z tego powodu istnieje duża szansa, że renowacja nie zostanie zakończona.

Jeśli planujesz kupić mieszkanie w budynku kryszewki podlegającym demontażowi z myślą o poprawie warunków mieszkaniowych, w tej schemie jest też dużo nieznanego. Dodatkowo już teraz jasne jest, że warunki przesiedlenia będą znacznie surowsze niż w pierwszej fali demontażu. 

Dla tych, którzy mają wystarczający budżet na zakup 1 pokojowego w panelowym piętnistopadowym budynku (od 4,5 do 7 milionów rubli), moim zdaniem bardziej niezawodnym rozwiązaniem będzie mieszkanie na rynku pierwotnym, zarówno z punktu widzenia inwestycji, jak i dla własnego zamieszkania.