Чи варто інвестувати гроші в хрущівку?

До недавнього часу квартири в панельних п'ятиповерхових будинках були найгіршим варіантом на ринку столичного житла. У світлі урядових ініціатив привабливість хрущівок може зрости – тепер володіння квартирою в п'ятиповерхі дає перспективу на покращення житлових умов. Однак ця можливість пов'язана як з вигодами, так і з ризиками, нагадує наш експерт.

Марія Літинецька експерт Управляючий партнер «Метріум Груп», рієлторської та консалтингової компанії, яка працює на ринку житлової нерухомості Московського регіону та Санкт-Петербурга. Вигода 1: обжитий район

Розглядаючи пропозиції на ринку житла московського регіону, покупець швидко приходить до висновку, що у добре обжитих районах столиці в межах МКАД доступних варіантів якісного житла мало. У зв'язку з цим багато людей віддають перевагу новому (або відносно новому) житлу в Північному Московському регіоні, Новій Москві чи столичних районах за МКАД, не бажаючи заселятися в некомфортні панельки лише через успішну локацію в Москві.

Згідно з програмою реновації кварталів п'ятиповерхової забудови, розселення мешканців хрущівок пройде або в їхньому районі, або в сусідньому, але в межах округу. Виняток зроблено для Центрального, Зеленоградського, Троїцького та Новомосковського адміністративних округів – їхні мешканці можуть отримати нове житло в будь-якому районі. Тобто придбавши хрущівку в бажаній локації столиці зараз, у майбутньому покупець отримає там же нове житло.

Вигода 2: капіталізація інвестицій

У поясненні до законопроекту про реновацію депутати підкреслили, що збільшення вартості наданих нових квартир порівняно з освобожденими може становити до 35%. У найменш ліквідних локаціях різниця в ціні квадратного метра новобудови і хрущівки може досягати 50%. Це означає, що квартиру в новобудові можна перепродати з вигодою, причому досить швидко, бо далеко не у всіх столичних районах старої забудови великий вибір новобудов.

via GIPHY

Вигода 3: «надлишкові» метри

Як показала практика попередньої програми розселення хрущівок, власники отримували просторіші квартири, незважаючи на дотримання правила рівнозначності площі та кількості кімнат. Як правило, нові квартири перевищували старі на 5–10 квадратних метрів. У рамках теперішньої програми додаткові квадрати мешканці отримають безкоштовно, що додасть новому житлу не лише зручності, а й вартості.

Вигода 4: повна обробка

За даними «Метріум Груп», до 86% квартир, представлених на первинному ринку масового сегменту, сдаються в експлуатацію без обробки. Це означає, що з придбанням квартири витрати покупця не завершуються: на ремонт стандартної однокімнатної квартири (до 45 квадратних метрів) витрачається від 700 тисяч до 1,2 мільйона рублів. Стан об'єктів на вторинному ринку залишає бажати кращого.

У рамках теперішньої програми реновації новобудови для переселенців будуть сдаватися з повною обробкою. Більш того, за бажанням власники зможуть організувати перепланування, як згадано у поясненні до законопроекту.

Дизайн: Ruetemple Ризик 1: невдалий район

Головний ризик на сьогоднішньому етапі – це відсутність чітких правил переселення. Невідомо, які альтернативи будуть пропонуватися, в якій саме локації, чи можна буде відмовитися від них. Розглядуваний Госдумою законопроект поки не містить відповідей на ці питання.

Більше всього ризикують мешканці та покупці хрущівок тих округів Москви, в межах яких можливе розселення в будь-які райони (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них з'являється можливість втратити житло, наприклад, у тихому Вишневому переулку (Замоскворечжі) і переселитися в новобудову в не дуже удачному Басманному районі недалеко від метро «Електрозаводська». Ураховуючи багатство старих виробничих площ під будівництво в цьому районі, саме тут можуть з'явитися новобудови для переселенців.

Схожі ризики виникають у власників неоднорідних масштабних районів, які оточені протирічливими локаціями. Наприклад, мешканці п'ятиповерхівок у Царичному сходять в прилегле Чертаново, а мешканці Південного Тушіно – у Митино (за МКАД).

Ризик 2: програш у ціні

У менш удачному районі вартість альтернативної новобудови може виявитися меншою, ніж у вторинних хрущівках у більш ліквідному районі. Наприклад, у Кузьмінках середня вартість квадратного метра у хрущівках становить близько 145 тисяч рублів. У сусідньому Люблині, куди можуть переселити мешканців п'ятиповерхівок із Кузьмінок, середня ціна квадрата у новобудові становить 132 тисячі рублів.

Але часто різниця у цінах на старі хрущівки і новобудови в сусідніх локаціях мала. Простіше кажучи, виграти на різниці цін вийде далеко не завжди, але і програш не такий вже й вірогідний. Найімовірніше, більшість квартир будуть дорожчими за старі не більше ніж на 10–15%.

Ризик 3: терміни переїзду

Поточна програма знищення п'ятиповерхівок набагато масштабніша за попередню: якщо в перший етап було знищено близько 1 700 хрущівок, то зараз влада має намір позбавитися від 8 000 будинків і розселити 1,6 мільйона людей. Очевидно, що одночасно всі ці люди не будуть переселені, так само як і альтернативні новобудови для них не будуть побудовані одразу. Реновація необхідно буде проводити поетапно, а це означає, що деякі п'ятиповерхівки потраплять під розселення раніше інших.

Більш того, якщо перша хвиля знищення тривала 18 років, то тепер владі знадобиться, за найоптимістичнішими оцінками, не менше 25 років. Це означає, що деякі отримають нову квартиру в найближчі роки, інші – на горизонті десятиліття. Придбання хрущівки без чіткого розуміння термінів її розселення – надто опрометливий крок. У той же час слід знати, що як тільки стануть відомі графіки переселення, власники п'ятиповерхівок негайно підвищать ціни.

Ризик 4: відмова від програми

Не слід забувати й про загальні ризики, пов'язані з економічною та політичною ситуацією в країні. Власти заявляють, що допомога приватних інвесторів поки не потрібна. Але експерти «Метріум Груп» зауважили, що програма обійдеться за попередніми оцінками в 3,5 трильйони рублів, тоді як весь річний бюджет столиці становить 1,9 трильйони рублів.

При цьому економічна ситуація лишається складною. Згідно з довгостроковим бюджетним прогнозом Мінфіну до 2034 року, витрати бюджетної системи у співвідношенні з ВВП будуть зменшуватися найближчі 18 років через зниження доходів. У зв'язку з цим висока ймовірність, що реновація не буде доведена до кінця.

Якщо ви маєте намір придбати квартиру в зносимому п'ятиповерхівці з розрахунком на покращення власних житлових умов, то і в цій схемі багато невідомого. Крім того, вже зараз ясно, що умови переселення будуть набагато жорсткішими, ніж у першу хвилю знищення. 

Для тих, хто має достатній бюджет для придбання однокімнатної квартири в панельному п'ятиповерхівці (від 4,5 до 7 млн рублів), на мою думку, надійнішим варіантом стане квартира на первинному ринку, причому як з точки зору інвестицій, так і для власного проживання.

South Park SOURCE comedycentral.com

На обкладинці: дизайн-проект квартири в хрущевке.