投资莫斯科的赫鲁晓夫楼值得吗？

直到最近，莫斯科房地产市场上最不受欢迎的选择是五层板楼的公寓。随着政府举措的推进，赫鲁晓夫楼的吸引力可能会增加——现在拥有五层楼的公寓提供改善居住条件的可能性。然而，这一机会既有好处也有风险，我们的专家提醒道。

玛丽亚·利蒂涅茨卡娅，"Metrium Group"（莫斯科地区和圣彼得堡经营的房地产代理及咨询公司）的合伙人。好处1：地理位置优越

在审查莫斯科地区住房报价时，买家很快意识到，在莫斯科环城公路以内，优质住房选择很少且位于发展完善的区域。因此，许多人更倾向于郊区的新建（或相对较新的）住房、新莫斯科或MKAD之外的区域，而不是为了在莫斯科获得有利位置而搬入不舒适的板楼。

根据五层建筑重建计划，赫鲁晓夫楼居民将被迁至原地区或邻近地区，但仍在同一行政区。中央区、泽列诺格勒区、特罗伊茨克区和新莫斯科区的居民可选择在任何行政区获得新房。因此，现在在莫斯科理想地点购买赫鲁晓夫楼可能在未来使您获得相同区域的新房。

好处2：投资资本化

在重建法案的说明文件中，代表强调，提供新房的成本相比被腾出的房屋可能增加高达35%。在流动性较低的地区，新建单元和赫鲁晓夫楼之间的价格差异可达50%。这意味着一栋新建筑的公寓可以迅速以盈利出售，因为大多数莫斯科区的新建房屋并不多。

via GIPHY

好处3：额外面积

根据之前赫鲁晓夫楼的搬迁计划，业主获得了更宽敞的公寓，尽管保持了面积和房间数相等的规定。通常情况下，新公寓比旧的多5-10平方米。在当前计划中，额外面积将免费提供，不仅增加便利性，也提升了新住房的价值。

好处4：全面装修

根据"Metrium Group"，在大众市场中，高达86%的公寓在交付时未完成装修。这意味着买家在购买后仍需支付装修费用：一套标准单间（不超过45平方米）的装修成本在70万至120万卢布之间。次级市场上的房产状况往往较差。

根据当前的重建计划，为搬迁居民建造的新建筑将配备完整装修。此外，如果需要，业主可以根据草案法律的说明进行重新设计。

设计：Ruetemple 风险1：位置不佳

目前阶段的主要风险是缺乏明确的搬迁规则。尚不清楚将提供哪些替代方案、具体在哪个区域以及是否可以拒绝这些安排。国家杜马正在审议的草案尚未对这些问题作出解答。

居住在允许搬迁至任何区域的区（市中心、特罗伊茨克、新莫斯科区、泽列诺格勒）的赫鲁晓夫楼居民风险最高。这些居民可能会失去住房，例如在安静的维什涅夫斯基巷（莫斯科环城公路以内）迁至靠近埃尔特罗兹瓦茨卡亚地铁站的巴斯曼区。鉴于该区域有大量旧工业用地可供建设，新建筑可能在那为搬迁居民建造。

类似风险也出现在非均匀大型区域，周边环境复杂。例如，察里岑诺五层楼居民可能被迁至附近的切尔塔诺，而南方图申诺的居民则可能被安置在米特希齐（MKAD之外）。

风险2：价格损失

在较差的地段，替代的新建房屋成本可能低于流动性更高的区域中的赫鲁晓夫楼。例如，库兹米尼的赫鲁晓夫楼平均每平方米约14.5万卢布。在库兹米尼居民可能被迁至的附近卢比扬诺，新建房屋平均每平方米13.2万卢布。

然而，在大多数情况下，旧赫鲁晓夫楼与邻近区域的新建房屋之间的价格差异很小。简而言之，从价格差中获利并不总是可能的，但损失也不太可能。大多数公寓的价格将不会比旧房高出超过10-15%。

风险3：搬迁时间表

当前拆除五层楼的计划比之前的更广泛：在第一波中，大约1700栋赫鲁晓夫楼被拆除，而现在当局计划拆除8000栋建筑并迁移160万人。显然，并非所有人会同时被迁移，也不会立即为他们建造替代的新建筑。重建将不可避免地分阶段进行，意味着一些五层楼将比其他更早被迁出。

此外，如果第一波拆除持续了18年，现在当局估计至少需要25年才能完成，这是基于最乐观的预测。这意味着一些人可能在几年内获得新房，而其他人则可能需要十年时间。在不清楚搬迁时间表的情况下购买赫鲁晓夫楼极不明智。同时，了解搬迁时间表一旦公布，五层楼业主将立即提高价格。

风险4：计划取消

此外，不能忽视国家经济和政治局势相关的普遍风险。当局声称目前不需要私人投资者援助。然而，"Metrium Group"的专家指出，根据初步估计，该计划将耗资约3.5万亿卢布，而莫斯科的年度预算仅为1.9万亿卢布。

此外，经济状况仍然困难。根据财政部到2034年的长期预算预测，由于收入下降，未来18年政府支出占GDP的比例将减少。因此，重建计划极有可能无法完成。

如果您打算购买计划拆除的公寓以改善居住条件，这一情景中存在许多未知数。此外，已经很清楚的是，搬迁条件将比第一波拆除更为严格。

对于那些有足够资金购买板楼五层建筑的单间公寓（从450万至700万卢布）的人来说，我认为更可靠的选项是初级市场上的公寓，无论是投资还是个人居住。

南方公园 来源 comedycentral.com

封面上：赫鲁晓夫楼公寓的设计项目。