クルシチョフカに投資する価値はありますか？

最近まで、モスクワの不動産市場においては、5階建ての集合住宅が最も望ましくない選択肢でした。しかし政府の取り組みにより、こうした集合住宅の魅力は高まる可能性があります。今では5階建ての集合住宅に住むことで、生活環境を改善する機会が得られるのです。ただし、この機会には利点もリスクも伴います。専門家からその点を指摘されています。

モスクワ地域およびサンクトペテルブルクで事業を展開する不動産仲介・コンサルティング会社「Metrium Group」のマネージングパートナー、マリア・リチネツカヤ氏によると、主な利点は以下の通りです。

**利点1：良好な立地**

モスクワ地域で住宅情報を調べてみると、モスクワ環状道路内の整備されたエリアでは、質の高い住宅選択肢がほとんどないことがわかります。そのため、多くの人々は、モスクワ中心部の良い立地よりも、郊外や新モスクワ地区などにある新築または比較的新しい住宅を選ぶ傾向にあります。

5階建て集合住宅の再開発計画によれば、住民たちは同じ地区内の別の場所に移住することになります。ただし、中央区、ゼレノグラード区、トロイツク区、ノヴォモスコフスキー区では例外であり、これらの地区の住民は他のどの地区にでも新居を提供される予定です。したがって、今モスクワの好きな場所にある5階建て集合住宅を購入しても、将来的に同じ地区内で新居を手に入れる可能性があるのです。

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**利点2：投資価値の向上**

再開発計画に関する説明書によると、新築されるアパートの価格は、取り壊される既存のアパートに比べて最大35%上昇する可能性があるとされています。流動性の低い地域では、新築住宅と5階建て集合住宅の価格差は50%にも達することがあります。つまり、モスクワの中心部にある既存のアパートを購入しても、新築された同じ地区内のアパートをすぐに利益を得て転売することが可能なのです。

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**利点3：広さの増加**

過去の再開発計画では、住民たちは同じ面積や部屋数を維持したまま、より広々としたアパートに移ることができました。通常、新築アパートの方が既存のものよりも5〜10平方メートル広くなっていました。現在の計画でも、追加の広さが無料で提供されるため、新居は利便性と価値の両方を兼ね備えています。

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**利点4：完全なリフォーム**

「Metrium Group」によると、市場で販売されているアパートのうち86%については、完成済みの状態で提供されていません。つまり、アパートを購入した後も、リフォーム費用がかかることになります。標準的なスタジオ型アパート（45平方メートル以下）のリフォーム費用は70万ルーブルから120万ルーブルに及ぶ場合があります。また、二次市場で販売されている物件の状態も多くの場合芳しくありません。

現在の再開発計画では、移住する住民たちのために完全に完成した新築住宅が提供されます。さらに、必要に応じて法律案に記載されている通り、リフォームを行うことも可能です。

img alt="Design: Ruetemple" src="/storage/_kopilka-sovetov/2023-05/AtHkgSmQTYp_0O5IaT8pHu5S.webp">Design: Ruetemple

**リスク1：立地の悪さ**

現段階で最も大きなリスクは、移住に関する明確な規則がないことです。どのような代替案が提供されるのか、具体的にどの場所に移住することになるのか、またそれを拒否することができるのかなど、不明な点が多いのです。国家院で審議中の法律案では、これらの疑問に対する明確な答えがまだ出ていません。

特に、移住が許可されている中央区、トロイツク区、ノヴォモスコフスキー区、ゼレノグラード区に住む人々は、最も大きなリスクにさらされています。例えば、静かなヴィシネフスキー通りに住んでいる人々が、エレクトロザヴォドスカヤ駅付近のバスマン地区にある新築住宅に移住することになる可能性もあります。この地域には多くの古い工場跡地があるため、そこに新築住宅が建設される可能性が高いのです。

同様のリスクは、立地がまちまちな広大な地区に住む人々にも及びます。例えば、ツァリチノ地区にある5階建て集合住宅の住民は近隣のチェルタノ地区に移住することになり、サザン・トゥシノ地区の住民はミティシチ地区に移住する可能性があります。

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**リスク2：価格の下落**

流動性の低い地域では、新築住宅の価格が既存の5階建て集合住宅よりも安くなることがあります。例えば、クズミンキ地区にある5階建て集合住宅の1平方メートルあたりの平均価格は約14万5000ルーブルですが、近隣のリュブリノ地区では新築住宅の同じ面積の平均価格は約13万2000ルーブルに過ぎません。

しかし、ほとんどの場合、既存の5階建て集合住宅と新築住宅の価格差はわずかです。つまり、価格差から利益を得ることは必ずしも可能ではありませんが、逆に損失を被る可能性も低いのです。ほとんどの場合、新築アパートの価格は既存のものよりも10〜15%程度高くなるだけでしょう。

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**リスク3：移住のタイミング**

現在の再開発計画は、以前のものよりも規模がはるかに大きいです。最初の段階では約1,700棟の5階建て集合住宅が取り壊されましたが、今回は8,000棟の建物が取り壊され、160万人が移住する予定です。もちろん、これらすべての人々が同時に移住するわけではなく、新築住宅も一度にすべて完成するわけではありません。再開発は段階的に進められるため、ある5階建て集合住宅が先に取り壊され、別の建物が後に取り壊されることになるでしょう。

さらに、最初の段階での取り壊しが18年間にわたって行われたのに対し、今回は最も楽観的な見通しでも少なくとも25年間かかると予想されています。つまり、ある人々は数年以内に新居を手に入れることができますが、他の人々は10年以上待たなければならないかもしれません。移住のタイミングが不明確な状態で5階建て集合住宅を購入することは非常に危険です。また、移住計画が明らかになるとすぐに、5階建て集合住宅の所有者たちは価格を上げる傾向があります。

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**リスク4：計画の中止**

さらに、国の経済状況や政治情勢に関連する一般的なリスクも見逃せません。政府は現時点では民間投資家への支援は不要だとしていますが、「Metrium Group」の専門家たちによると、この計画には約3.5兆ルーブルの費用がかかる見込みです。一方で、モスクワの年間予算は1.9兆ルーブルに過ぎません。

さらに、経済状況は依然として厳しいままです。財務省が発表した2034年までの長期予算見通しによると、収入の減少により、政府支出のGDPに占める割合は今後18年間で減少する見込みです。そのため、再開発計画が完了しない可能性が高いのです。

もし居住環境を改善する目的で取り壊される予定の5階建て集合住宅を購入するつもりであれば、多くの不確実性が伴うことに注意が必要です。さらに、移住に関する条件は最初の段階の計画よりも厳しくなることが予想されます。

資金に余裕のある人々であれば、450万ルーブルから700万ルーブル程度の費用で5階建て集合住宅のスタジオ型アパートを購入することもできますが、投資や居住の観点から見ると、市場で販売されている通常のアパートの方がより信頼できる選択肢だと思います。

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サウスパーク 出典：comedycentral.com

表紙画像：5階建て集合住宅のデザイン案。