Lohnt es sich, Geld in eine Hruschtschowka zu investieren?

Bis vor kurzem waren Wohnungen in Panelhauses mit fünf Stockwerken der am unerwünschtesten Wahl auf dem Wohnungsmarkt in Moskau. Unter Berücksichtigung der Regierungsiniciativen kann die Attraktivität von Hruschtschowkas steigen – das Besitzen einer Wohnung in einem Fünfstocker bietet jetzt die Perspektive zur Verbesserung der Wohnverhältnisse. Jedoch ist diese Möglichkeit sowohl mit Vorteilen als auch mit Risiken verbunden, erinnert unser Experte.

Maria Litinetsкая Experte, Managing Partner der Metrium Group, einer Immobilienmakler- und Beratungsunternehmens, das auf dem Markt von Wohnimmobilien im Moskauer Region und Sankt Petersburg tätig ist. Vorteil 1: Bevölkerte Lage

Bei der Betrachtung von Angeboten auf dem Wohnungsmarkt der Moskauer Region kommt der Käufer schnell zu dem Schluss, dass es in gut bewohnten Bezirken der Hauptstadt innerhalb der MKAD nur wenige verfügbare Optionen von qualitativ hochwertigem Wohnraum gibt. Daher bevorzugen viele Neuwohnungen (oder relativ neue) im Vorort, in der neuen Moskau oder in Bezirken außerhalb der MKAD, ohne sich in unbequemen Paneelhäusern einzubürgern nur wegen einer günstigen Lage in Moskau.

Entsprechend der Renovierungsprogramm der Quartiere mit Fünfstocker-Bebauung wird die Resettlement der Bewohner von Hruschtschowkas entweder in ihrem Bezirk oder in einem angrenzenden Bezirk, aber innerhalb des Bezirks erfolgen. Eine Ausnahme wurde für die zentralen, Zelenograd, Troitsk und Novomoscow administrative Bezirke getroffen – ihre Bewohner können neue Wohnungen in jedem Bezirk erhalten. Das bedeutet, dass jemand, der sich jetzt eine Hruschtschowka in der gewünschten Lage der Hauptstadt kauft, in Zukunft dort dasselbe neue Wohnraum erhalten wird.

Vorteil 2: Kapitalisierung der Investitionen

In der Erläuterungsnotiz zum Gesetzesentwurf zur Renovierung betonen Abgeordnete, dass die Erhöhung des Wertes der zur Verfügung gestellten neuen Wohnungen im Vergleich zu den freigegebenen Wohnungen bis zu 35% betragen kann. In weniger liquidierbaren Lagen kann der Preisunterschied zwischen einer Neubauwohnung und einer Hruschtschowka bis zu 50% erreichen. Das bedeutet, dass eine Wohnung in einer Neubauwohnung mit Gewinn verkauft werden kann, und zwar recht schnell, da nicht alle Bezirke der Hauptstadt viele Neubauwohnungen anbieten.

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Vorteil 3: „Überflüssige“ Quadratmeter

Wie die Praxis der vorherigen Resettlement-Programm von Hruschtschowkas gezeigt hat, erhielten Eigentümer größere Wohnungen, obwohl das Prinzip der Gleichheit der Fläche und Anzahl der Zimmer eingehalten wurde. Normalerweise übertreffen die neuen Wohnungen die alten um 5-10 Quadratmeter. Im Rahmen des aktuellen Programms erhalten Bewohner zusätzliche Quadratmeter kostenlos, was dem neuen Wohnraum nicht nur Komfort, sondern auch Wert verleiht.

Vorteil 4: Vollständige Renovierung

Nach Angaben der Metrium Group werden über 86% der Wohnungen, die auf dem primären Markt des Massenmarkts angeboten werden, ohne Renovierung in Betrieb gegeben. Das bedeutet, dass die Ausgaben des Käufers nicht enden, sobald eine Wohnung gekauft wurde: Die Renovierung einer Standard-1-Zimmer-Wohnung (bis zu 45 Quadratmeter) kostet von 700.000 bis 1,2 Millionen Rubel. Der Zustand der Objekte auf dem Sekundärmarkt ist unerfreulich.

Im Rahmen des aktuellen Renovierungsprogramms werden Neubauwohnungen für Resettlement-Mitarbeiter mit vollständiger Renovierung übergeben. Außerdem können Eigentümer gemäß der Erläuterungsnotiz zum Gesetzesentwurf eine Umplanung organisieren.

Design: Ruetemple Risiko 1: Ungünstige Lage

Das Hauptrisiko in der heutigen Phase ist das Fehlen klaren Regeln für die Resettlement. Es ist nicht bekannt, welche Alternativen angeboten werden, in welcher konkreten Lage und ob man sich ablehnen kann. Der Gesetzesentwurf, der vom Parlament geprüft wird, enthält noch keine Antworten auf diese Fragen.

Die größten Risiken drohen für Bewohner und Käufer von Hruschtschowkas aus Bezirken, in denen eine Resettlement in beliebige Bezirke möglich ist (ZAO, TAO, NAO, ZelAO). In diesen Fällen besteht die Möglichkeit, das Eigentum zu verlieren, z.B. in der ruhigen Višnevaya Gasse (Zamoskvorechye) und in eine Neubauwohnung im weniger günstigen Basman-Bezirk nahe dem U-Bahnhof „Elektrozavodskaya“. Angesichts der Vielzahl alter Produktionsflächen zur Errichtung von Neubauten in diesem Bezirk könnten dort Neubauwohnungen für Resettlement-Mitarbeiter entstehen.

Ähnliche Risiken bestehen bei Eigentümern von nicht einheitlichen, größeren Bezirken, die von widersprüchlichen Lagen umgeben sind. Zum Beispiel könnten Bewohner von Fünfstocker-Häusern in Tsaritsyno in das angrenzende Chertanovo versetzt werden, und Bewohner von Südlagern von Tušino in Mitino (außerhalb der MKAD).

Risiko 2: Verlust in Preis

In einer weniger günstigen Lage kann der Wert einer alternativen Neubauwohnung niedriger sein als in sekundären Hruschtschowkas in einem liquideren Bezirk. Zum Beispiel beträgt der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in Hruschtschowkas in Kuz'minki etwa 145.000 Rubel. In der benachbarten Lubjanka, wohin die Bewohner von Fünfstocker-Häusern aus Kuz'minki versetzt werden könnten, liegt der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in Neubauwohnungen bei 132.000 Rubel.

Die Differenz der Preise zwischen alten Hruschtschowkas und Neubauwohnungen in benachbarten Lagen ist jedoch meistens minimal. Einfacher ausgedrückt, wird es nicht immer möglich sein, von der Preisdifferenz zu profitieren, aber auch ein Verlust ist nicht sehr wahrscheinlich. Wahrscheinlicherweise werden die meisten Wohnungen nicht mehr als 10-15% teurer als alte sein.

Risiko 3: Umzugszeiten

Das aktuelle Programm zur Abbruch von Fünfstocker-Häusern ist viel umfangreicher als das vorherige: Während in der ersten Welle etwa 1.700 Hruschtschowkas abgerissen wurden, planen die Behörden jetzt, 8.000 Gebäude abzubrechen und 1,6 Millionen Menschen zu resettieren. Es ist offensichtlich, dass alle Menschen gleichzeitig nicht versetzt werden und auch die alternativen Neubauwohnungen nicht sofort gebaut werden. Die Renovierung wird unweigerlich in Phasen erfolgen, was bedeutet, dass einige Fünfstocker früher als andere unter Resettlement fallen werden.

Darüber hinaus, wenn die erste Welle des Abbruchs auf 18 Jahre gedehnt wurde, benötigen die Behörden jetzt nach optimistischen Schätzungen mindestens 25 Jahre. Das bedeutet, dass einige Personen neue Wohnungen innerhalb der nächsten Jahre erhalten werden, andere erst nach einem Jahrzehnt. Der Kauf einer Hruschtschowka ohne klaren Kenntnis der Zeitspanne ihres Resettlements ist ein sehr unweise Schritt. Gleichzeitig sollte man verstehen, dass sobald die Resettlement-Termine bekannt werden, Eigentümer von Fünfstocker-Häusern sofort Preise erhöhen werden.

Risiko 4: Abbruch des Programms

Man sollte auch die allgemeinen Risiken berücksichtigen, die mit der wirtschaftlichen und politischen Situation in dem Land verbunden sind. Die Behörden erklären, dass Unterstützung für private Investoren momentan nicht erforderlich ist. Experten der Metrium Group weisen jedoch darauf hin, dass das Programm nach vorläufigen Schätzungen 3,5 Billionen Rubel kosten wird, während das gesamte jährliche Budget der Hauptstadt nur 1,9 Billionen Rubel beträgt.

Die wirtschaftliche Situation bleibt jedoch nicht einfach. Gemäß dem langfristigen Budgetprognose des Finanzministeriums bis 2034 werden die Ausgaben der staatlichen Haushalte im Verhältnis zum BIP in den nächsten 18 Jahren sinken, aufgrund der Reduzierung der Einnahmen. Daher besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Renovierung nicht bis zum Ende durchgeführt wird.

Wenn Sie sich entschieden haben, eine Wohnung in einem abzubrechenden Fünfstocker zu kaufen, mit der Hoffnung auf Verbesserung Ihrer eigenen Wohnbedingungen, dann gibt es auch in dieser Variante viele Unbekannte. Außerdem ist bereits jetzt klar, dass die Resettlement-Bedingungen viel strenger sein werden als in der ersten Welle des Abbruchs. 

Für Personen, die über ein ausreichendes Budget für den Kauf einer 1-Zimmer-Wohnung in einem Panelhaus (von 4,5 bis 7 Millionen Rubel) verfügen, ist meiner Meinung nach ein zuverlässigerer Ansatz der Kauf einer Wohnung auf dem primären Markt, sowohl aus Investitions- als auch aus Lebensqualitäts-Sicht.

South Park SOURCE comedycentral.com

Auf der Titelseite: Design-Projekt einer Wohnung in einer Hruschtschowka.