自分でリフォームの費用を計算する方法

最も具体的な例を挙げましょう。モスクワ郊外にある2LDKの小さなアパートです。相続で手に入れたこの43平方メートルのアパートは、状態がかなり悪いです。賃貸に出すためにはまずリフォームが必要です。どれくらいの費用が必要でしょうか？リフォームしても元が取れるのでしょうか？アナスタシア・コヴァルチュクさんが計算してくれます。

アナスタシア・コヴァルチュクさんは建築家兼デザイナーです。機能性を重視したデザインを提唱しており、「どんなデザインもその実用性と便利さで裏付けたい」と考えています。

**1. 間取りの変更** 古い建物では、すべてが非常に使い勝手の悪いように配置されています。そのため、壁を壊さなければならない場合もあります（可能であれば）。このアパートの場合は、リビングルームとつながっているキッチンの壁です。どんなに小規模な間取りの変更でも、事前に承認を得る必要があります。そうでないと後で売却したり、相続したりすることができず、罰金を科される可能性もあります。モスクワでは、承認手続きに少なくとも2万ルーブルかかります。プロジェクトが簡単な場合でも、2万5千から3万ルーブルは必要です。

**2. 解体と廃棄物処理** 解体やリフォームの準備にかかる費用は、多くの人が見落としがちです。壁や床、天井を清掃し、不要な仕切りを取り除く必要があります。また、散乱している物もすべて片付けなければなりません。このアパートの場合は部分的な解体になります。1平方メートルあたり約750ルーブルで、全体としては約3万5千ルーブルです。自分で解体を行えば、この費用を節約することも可能です。

**3. 新しい仕切りの設置** ブロックを使って仕切りを作ると最も安上がりです。職人が均等に設置してくれれば、塗装だけで済みます。見積もり価格は1平方メートルあたり350ルーブルです。

**4. 配管設備の交換** 将来の入居者が火事や水漏れを引き起こさないように、配線や配管を交換する必要があります。2LDKのアパートでの電気工事には約3万5千ルーブル、材料費にはさらに1万ルーブルかかります。水道や排水管の交換には1つあたり3,500ルーブル、材料費を加えるとさらに2万ルーブルほど必要です。

暖房用のラジエーターも交換するとよいでしょう。1台あたり2,500ルーブル、ラジエーター自体の費用は約3,000ルーブルです。タオルウォーマーを追加するとさらに2,000ルーブルほどかかります。合計で約2万ルーブルになります。

現代では、電話やインターネットのコンセント、テレビアンテナの心配もありません。小さなアパートではすべて無線式なので、入居者が後で自分で設置してくれます。エアコンは必要ないかもしれません。代わりに良い窓を取り付ける方がよいでしょう。

**5. 窓とドアの交換** どの窓メーカーも喜んで取引をしてくれるでしょう。窓の設置を一括で依頼すれば、さまざまなサービスが付いてきます（例えば床材など）。2LDKのアパートにプラスチック製の窓やバルコニードアを取り付けると、費用は5万から5万5千ルーブルです。木製の窓の場合は、さらに30％高くなります。

玄関ドアも交換するとよいでしょう。質の良いドアであれば（装飾や特殊な仕上げがなければ）、ビニールレザーやラミネート加工された金属製のドアでも、設置費込みで約1万2千から1万5千ルーブルです。

リフォームの準備中に考えが変わり、このアパートに自分で住むことにした場合は、バルコニーに温かいガラスを取り付けて朝食を楽しむなどして、アクセントを加えるとよいでしょう。その場合の費用は、1平方メートルあたり少なくとも1万5千ルーブルです。断熱処理や仕上げを加えると、小さなバルコニーでも最低5万ルーブルは必要になります。

**6. 最終的な仕上げの準備** いよいよ主要な費用についてです。床や壁、天井の粗末な仕上げは、本格的なリフォームとは言えませんが、その準備段階です。壁の平らにする作業や塗装には1平方メートルあたり450ルーブル、床の平準化作業には約500ルーブルかかります。全体としては、約6万5千ルーブルです。

**7. 天井** 最も安上がりな選択肢は吊り天井ですが、環境に優しい素材を使う場合は、石膏ボード製の吊り天井がおすすめです。設置費込みで1平方メートルあたり400ルーブルほどで、このアパートの場合は約1万6千から1万7千ルーブルになります。石膏ボード自体の費用も1平方メートルあたり600ルーブル以上なので、最終的な天井の費用は2万5千ルーブルほどになります。

**8. 壁** 選択肢は多いですが、基本的には塗装（1平方メートルあたり350から400ルーブル）か壁紙の貼り付け（1平方メートルあたり200ルーブル。ただし、壁紙自体の費用も約1万3千から1万5千ルーブルかかる）の2つです。塗装する前には、壁をきちんと整えておく必要があります。美しい色の壁を塗ると、費用は約2万2千から2万5千ルーブルになります。

**9. 床** LAMINATEフロアを選ぶと費用を節約できます。実用的で見た目も美しいので、1平方メートルあたり約650ルーブルで、全体としては約3万ルーブルです。

**10. タイル** バスルームやキッチンの床にタイルを貼ります。高品質なタイルを使用すると、1平方メートルあたり最低1,500ルーブルかかります。全体としては約3万ルーブルです。ちなみに、バスルームやキッチンの壁を特殊な塗料で塗ると、おしゃれなデザインになるだけでなく、1平方メートルあたり少なくとも1,000ルーブルの費用を節約できます。塗装を選ぶ場合、総費用は約1万から1万2千ルーブルになります。

**11. 排水設備** 数字を見るだけで疲れてきますが、続けましょう。新しい配管や排水設備が必要なので、それなりの品質のものを選ぶ必要があります。主な設備の費用は以下の通りです：トイレ5千ルーブル、シンク8千ルーブル、バスタブ1万から1万2千ルーブル。合計で約2万5千ルーブルです。販売促進やセールを利用すれば、蛇口の費用も同じ金額に含めることができます。漏れ防止システムも必ず設置してください。安くはありませんが、入居者が隣人に迷惑をかけるのを防ぐためには必要です。

**12. その他** さまざまな小規模な費用も考えなければなりません。照明器具には最低1万5千ルーブル、部屋間のドアには3千から5千ルーブルずつかかります。さて、残るはキッチンです……現在の市場状況や多くの製品の中から選ぶことができるので、慎重に検討すれば、4万から5万ルーブル程度で良いキッチンを見つけることができます（冷蔵庫、電子レンジ、オーブンは含まれません）。

最終的な費用はどのくらいになるのでしょうか？ 2LDKのアパートを本格的にリフォームする場合、設備や排水設備、キッチンを交換すると、費用は43万から45万ルーブルほどになります。これに家具代は含まれません。予期せぬ費用も発生するでしょうが、運が良ければ割引やセールを利用することもできるでしょう。何事にも幸運があるものです。

では、リフォーム費用を2年以内に回収するためには、どれくらいの家賃設定が適切なのでしょうか？また、2年後に再びリフォームが必要にならないような入居者を見つける方法は？それはまた別の話です。

今回の話はここまでです。