Jak samodzielnie obliczyć koszt naprawy

Wziąć najbardziej aktualny przykład – mały dwu-pokojowy mieszkanie w przedmieściach Moskwy. Otrzymano w spadku, 43 metry kwadratowe, w zniszczonym stanie. Aby wynająć, trzeba najpierw zremonować. Ile gotówki przygotować? Czy ten remont się opłaci? Porachujmy, sugeruje Anastazja Kowalczuk.

Anastazja Kowalczuk – architektka projektantka. Obrończyni funkcjonalnego podejścia do projektowania: „Każdą pomysł designu preferuję uzasadnieniem jej praktycznością i wygodą”.
1. Przeplanowanie

W starych domach wszystko jest bardzo nieprzyjemne. Dlatego pewne ściany trzeba zdemontować (jeśli to możliwe). W naszym przypadku – ścianę kuchenną, łącząc ją z salonem. Każde przeplanowanie, nawet najmniejsze, musi być zatwierdzone, inaczej nic nie zrobisz z mieszkaniem – nie sprzeda się, nie przekazze się w spadku, lub trafi się na mandaty. Zatwierdzenie – minimum 20 000 rub., w Moskwie droższe – 25–30 tys. rub. jeśli projekt nie jest skomplikowany.

2. Demontaż i wywoz odpadów

Większość ludzi zapomina o takiej ważnej pozycji wydatków jak demontaż i przygotowanie do naprawy. Trzeba oczyścić ściany, podłogę i sufit, usunąć nadmiar przegród. Razem z wywozem całej szmaty – a ich jest naprawdę dużo. W naszym przypadku to częściowy demontaż. Przybliżenie 750 rub. za metr kwadratowy, czyli 35 tys. rub. za wszystko. Prawda, na tej pozycji można zaoszczędzić, jeśli wykonać demontaż własnymi siłami.

3. Budowa nowych przegród

Najtańszy sposób budowy przegród to bloki. A jeśli jeszcze i robotnicy zrobili równe kładzenie, to można ograniczyć się tylko do szpachlówki (bez tynkowania). Przybliżona cena – 350 rub. za metr kwadratowy.

4. Zmiana komunikacji

Jeśli nie chcesz, żeby przyszli mieszkańcy wywołali pożar lub powódź – zmień instalację elektryczną i rury. Montaż elektryczny w dwu-pokojowym mieszkaniu kosztuje około 35 tys. rub. plus materiały na 10 tys. rub. Zmienić rury – wodociąg i kanalizacja – 3 500 rub. za punkt plus materiały, czyli około jeszcze 20 tys. rub.

Grzaniec również dobrze by wymienić – 2 500 rub. za każdy plus koszt samego grzanca około 3 000 rub. Dodaj jeszcze na osuszacz (2 000 rub. + 2 500 rub. za pracę). Wyszło jeszcze 20 tys. rub.

Dobrze, że w nasz czas mobilny nie trzeba martwić się o telefonowe i internetowe gniazda i anteny dla telewizji. Dla małych mieszkań to wszystko bezprzewodowe, mieszkańcy sami potem postawią. I bez klimatyzatora się obejdziemy, lepiej zrobić dobre okna.

5. Zmiana okien i drzwi

Jesteś dobry klient dla każdego producenta okien, więc wybierz oszklony z kluczem – otrzymasz dużo uprawnień (np. podokienne). Postawić plastikowe okna i balkonową drzwi w dwu-pokojowym mieszkaniu – 50–55 tys. rub. Drewniane okna – o 30% droższe.

Wejściowe drzwi też dobrze by wymienić. Przyzwoite (bez jakichkolwiek wykwintności i dekoracyjnej wewnętrznej obróbki) – vinyl-skóra lub metalowe z laminatem – około 12–15 tys. rub. z montażem.

Jeśli przypadkiem w trakcie przygotowania do remontu zrezygnujesz, chcesz mieszkać w tym mieszkaniu sam i postanowisz się rozkoszować ciepłym oszklonym balkonem, aby śniadać na nim – uwzględnij to jako remont osobnego pokoju. Ciepłe oszklone – nie mniej niż 15 000 rub. za metr plus izolacja i wykończenie – nawet najmniejszy balkon wyjdzie przynajmniej na 50 tys. rub.

6. Przygotowanie do wykończenia

Stopniowo zbliżamy się do głównego. Właściwie, nadal próbujemy. Czysta wykończenie podłogi, ścian i sufitu – to nie wykończenie końcowe, tylko tylko przygotowanie do niego. Wyrównanie ścian i tynkowanie – 450 rub. za metr, stężenie podłogi – około 500 rub. za metr, łącznie około 65 000 rub. na cały nasz dwu-pokojowy mieszkanie, biorąc pod uwagę przybliżoną powierzchnię ścian.

7. Sufity

Najtańszy sposób to zasłonowy sufit, ale jeśli chcesz ekologii, wybierz podwieszany sufit z gipsokartonu. Ułożymy się w 400 rub. za metr z kluczem, razem z montażem – w naszym przypadku wyjdzie około 16–17 tys. rub. Gipsokarton – nie mniej niż 600 rub., razem trzeba będzie zapłacić 25 000 rub. za czysty sufit nad głową.

8. Ściany

Mimo bogactwa wyboru istnieją tylko dwie główne alternatywy: albo farba (350–400 rub. za metr z farbą razem) lub tapeta (200 rub. za metr, ale dodatkowo koszt samej tapety – 13–15 tys. rub.). Przed farbowaniem trzeba idealnie przygotować ściany (ukryć nierówności). Piękne kolorowe ściany będą kosztować 22–25 tys. rub.

9. Podłoga

Tutaj jest dobra możliwość zaoszczędzenia, wybierając laminat, a to i praktyczne i bardzo piękne – około 650 rub. razem z ułożeniem. Razem na podłogę wyjdzie około 30 tys. rub.

10. Płytki

Płytkę kładziemy w łazience na ściany i podłogę oraz na część podłogi na kuchni. Dobry płytki razem z ułożeniem – nie mniej niż 1 500 rub. za metr, razem około 30 000 rub. na cały metraż. Do rzeczy – farbowanie ścian specjalnymi farbami w łazience i na kuchni – nie tylko modny designowy wykwintność, ale też sposób zaoszczędzenia co najmniej 1 000 rub. na metr! Razem 10–12 tys. rub., jeśli wybierzemy farbowanie.

11. Sanitaria

Widzimy już wyczerpanie od cyfr, ale odważnie kontynuujemy. W naszym przypadku nowe rury i kanalizacja, więc zasłużeniśmy sobie dobrej sanitarii. Bierzemy średnie ceny na główne pozycje: toaleta – 5 tys. rub., umywalka – 8 tys. rub, wanna – 10–12 tys. rub. Razem – 25 tys. rub. (szukamy promocji i akcji, by w tą samą cenę weszły mieszacze). I nie zapomnij montaż systemu ochrony przed przeciekami. Kosztuje nie tanio, ale wtedy będziecie pewni, że mieszkańcy nie zatapiają sąsiadów.

12. Inne

Doobliczmy różne drobności: oświetlenie – minimalnie (15 tys. rub.), drzwi międzymieszkalne (po 3–5 tys. rub. za sztukę). Oddechamy. Pozostała kuchnia – przy istniejącej ilości ofert i tłoku głodnych producentów można nawet kapryzować, wybierać i prowadzić konkursy. I w sumie znaleźć dobre małe kuchnię za 40–50 tys. rub. (lodówka, mikrofalówka, piekarnik tu nie wchodzą).

Co w sumie?

Wyszło 430–450 tys. rub. – to minimum za kapitalny remont dwupokojowego mieszkania z wymianą komunikacji, sanitarią i kuchnią, ale bez mebli. Nie zapomnijmy o nieprzewidzianych wydatkach – one będą. Ale przy szczęśliwym ustawieniu okoliczności, można „wyrwać” rabaty i trafić na promocje. Dlatego jedno dobrobytowo pochłania drugie – takowa jest życie.

A teraz policz, za ile musisz wynająć swoje świeżo odremontowane mieszkanie, by wrócić koszt naprawy za dwa lata i jak znaleźć takich najmu, by za dwa lata ponownie nie zaczynać remontu? Ale to już zupełnie inna historia.