Comment calculer soi-même le coût d'un rénovation

Prenez un exemple vivant et concret : une petite deux-pièces dans les faubourgs de Moscou. Héritée, 43 mètres carrés, dans un état dégradé. Pour la mettre en location, il faut d'abord la rénover. Combien doit-on prévoir comme budget ? Le coût du travail en vaut-il la chandelle ? Calculons ensemble, propose Anastasia Kovalchuk.

Anastasia Kovalchuk — architecte-designer. Partisan d'une approche fonctionnelle en design : « Toute idée décorative je préfère l'expliquer par sa praticité et son confort. »
1. Réaménagement

Dans les anciens immeubles, tout est conçu très mal. Par conséquent, il faudra certainement démolir quelques murs (à condition que ce soit possible). Dans notre cas : un mur de cuisine, en le fusionnant avec le salon. Toute réorganisation, même mineure, doit être approuvée, sinon vous ne pourrez rien faire de votre appartement – ni le vendre, ni le léguer, ou encore être sanctionné par des amendes. L'approbation coûte au minimum 20 000 roubles à Moscou, plus cher à 25-30 mille roubles si le projet n’est pas complexe.

2. Démolition et élimination des déchets

La plupart oublient cette dépense importante : démolition et préparation du chantier. Il faut nettoyer les murs, le sol et le plafond, enlever les cloisons inutiles. En même temps, retirer tous les objets inutiles – il y en a beaucoup. Dans notre cas, c’est une démolition partielle. Environ 750 roubles par mètre carré, soit environ 35 000 roubles pour l'ensemble. Vraiment, on peut économiser sur cette dépense si on fait la démolition soi-même.

3. Construction de nouvelles cloisons

Le plus économique est de construire des cloisons à partir de blocs. Si les artisans font un empilage régulier, on peut se contenter de la ponçage (sans plâtrage). Prix estimé : 350 roubles par mètre carré.

4. Remplacement des installations

Si vous ne voulez pas que les futurs locataires provoquent un incendie ou une inondation – remplacez les câbles électriques et les tuyaux. L’électricité dans une deux-pièces coûtera environ 35 000 roubles plus les matériaux pour 10 000 roubles. Remplacer les tuyaux – eau potable et égouts – 3 500 roubles par point plus les matériaux, soit environ 20 000 roubles supplémentaires.

Les radiateurs de chauffage valent aussi la peine d'être changés – 2 500 roubles par unité plus le prix du radiateur lui-même environ 3 000 roubles. Ajoutez encore le séchoir à serviettes (2 000 roubles + 2 500 roubles pour le travail). Cela fait environ 20 000 roubles de plus.

Heureusement, dans notre ère mobile, on n’a pas besoin de se soucier des prises téléphoniques et internet ou des antennes TV. Pour les petits appartements, tout est sans fil, les locataires installeront eux-mêmes. On peut s’en passer sans climatisation, mieux vaut faire de belles fenêtres.

5. Remplacement des fenêtres et portes

Vous êtes un excellent client pour tout fabricant de fenêtres, donc choisissez l'installation complète – vous recevrez plein de cadeaux (comme les chapeaux de fenêtre, par exemple). Installer des fenêtres en PVC et une porte de balcon dans une deux-pièces – entre 50 000 et 55 000 roubles. Les fenêtres en bois coûteront 30 % plus cher.

La porte d'entrée vaut aussi la peine d’être changée. Une porte acceptable (sans décorations ni finitions artistiques) en vinyle ou métallique avec lamelle – environ 12 000 à 15 000 roubles avec installation.

Si, pendant la préparation du chantier, vous changez d'avis et décidez de vivre dans cet appartement vous-même, en voulant vous offrir un balcon vitré chauffé pour prendre votre petit déjeuner là, comptez cela comme une rénovation d’une pièce séparée. Le verre isolant – au moins 15 000 roubles par mètre carré plus l'isolation et la finition – même le petit balcon coûtera au minimum 50 000 roubles.

6. Préparation pour les finitions

Nous approchons progressivement du moment principal. Ou plutôt, nous nous y habituons. Le revêtement brut du sol, des murs et du plafond – ce n’est pas un travail de finition mais simplement une préparation. Nivellement des murs et plâtrage – 450 roubles par mètre, dalle de plancher – environ 500 roubles par mètre carré, soit environ 65 000 roubles pour l’ensemble de notre deux-pièces, basé sur une surface estimée des murs.

7. Plafonds

Le plus économique est un plafond à tendre, mais si vous voulez de l’éco-conception, choisissez un plafond suspendu en placo. On reste dans les 400 roubles par mètre clé, y compris l’installation – dans notre cas environ 16 à 17 000 roubles. Le placo coûte au moins 600 roubles, donc environ 25 000 roubles pour le plafond proprement dit au-dessus de votre tête.

8. Murs

Malgré la grande variété des options, il y a deux grandes alternatives : soit peinture (350 à 400 roubles par mètre carré incluant la peinture) ou des papiers peints (200 roubles par mètre carré mais en ajoutant le coût des papiers eux-mêmes – 13 à 15 000 roubles). Avant la peinture, il faut parfaitement préparer les murs (masquer les irrégularités). Des murs colorés beaux coûteront entre 22 et 25 000 roubles.

9. Sol

Ici, il y a une excellente opportunité d’économiser en choisissant du parquet laminé, ce qui est aussi pratique et très élégant – environ 650 roubles avec pose incluse. En tout, cela prendra environ 30 000 roubles pour le sol.

10. Carrelage

Le carrelage est posé dans la salle de bain sur les murs et le sol, et dans la cuisine sur une partie du sol. Un bon carrelage avec pose – au moins 1 500 roubles par mètre carré, soit environ 30 000 roubles pour toute la surface. Par ailleurs, peindre les murs avec des peintures spéciales dans la salle de bain et la cuisine – ce n’est pas seulement une tendance décorative, mais aussi un moyen d’économiser au moins 1 000 roubles par mètre carré ! En tout, environ 10 à 12 000 roubles si on choisit la peinture.

11. Sanitaires

On sent déjà l’épuisement des chiffres, mais courageons-nous à continuer. Nous avons de nouveaux tuyaux et égouts, donc mérite un bon équipement sanitaire. On prend les prix moyens des éléments principaux : WC – 5 000 roubles, lavabo – 8 000 roubles, baignoire – 10 à 12 000 roubles. En tout – 25 000 roubles (on cherche les soldes et promotions pour que cela rentre dans ce prix). N’oubliez pas d’installer un système de protection contre les fuites. Cela coûte pas cher mais vous serez certain que vos locataires ne noieront pas vos voisins.

12. Divers

Comptons les petits détails : luminaires – au minimum (15 000 roubles), portes entre pièces (entre 3 et 5 000 roubles chacune). On respire. Reste la cuisine – avec tant d'options disponibles et autant de producteurs affamés, on peut même être exigeant, choisir et organiser des appels d’offres. Et finalement trouver une bonne petite cuisine pour 40 à 50 000 roubles (réfrigérateur, four à micro-ondes et four à pain inclus).

Quel est le total ?

Il en sort 430 à 450 000 roubles – c’est le minimum pour une rénovation complète d’une deux-pièces avec remplacement des installations, sanitaires et cuisine, mais sans meubles. N’oubliez pas les dépenses imprévues – elles seront certaines. Mais dans un bon moment de chance, vous réussirez à obtenir des remises et participer à des soldes. Donc une chance absorbera l’autre – telle est la vie.

Et maintenant calculez, à combien vous devez vendre votre appartement fraîchement rénové pour récupérer le coût de la rénovation en deux ans, et comment trouver ces locataires capables de ne pas avoir besoin de recommencer la rénovation dans deux ans ? Mais c’est une autre histoire.