Як самостійно розрахувати вартість ремонту

Візьмемо найсвіжіший приклад – невеличку двокімнатну квартиру в підмісті Москви. Успадкували, 43 квадратних метри, у вбитому стані. Щоб здати, треба спочатку відремонтувати. Скільки грошей готовити? Чи вистачить цього ремонту? Давайте порахуємо, запропонувала Анастасія Ковальчук.

Анастасія Ковальчук — архітектор-дизайнер. Сторонник функціонального підходу до дизайну: «Будь-яку дизайнерську вигадку я віддаю перевагу її практичністю та зручністю».1. Перепланування

У старих будинках все зроблено дуже неудобно. Тому пару стін точно доведеться знести (якщо це можливо). У нашому випадку – стіну кухні, об'єднуючи її з гостьовою. Будь-яке перепланування, навіть найменше, обов'язково потребує затвердження, інакше потім нічого з квартирою не зробиш – не продашся, не завішеш, або потрапиш на штрафи. Затвердження – мінімум 20 000 руб. у Москві дорожче – 25–30 тис. руб., якщо проект не складний.

2. Демонтаж і вивезення сміття

Більшість забуває про таку важливу статтю витрат, як демонтаж і підготовка до ремонту. Потрібно очистити стіни, підлогу і стельну поверхню, демонтувати зайві перегородки. Також вивезти весь хлам – а його більше, ніж здається. У нашому випадку – частковий демонтаж. Приблизно 750 руб. за квадратний метр, тобто 35 тис. руб. за все. Правда, на цій статті можна заощадити, якщо виконати демонтаж власними силами.

3. Встановлення нових перегородок

Найдешевше встановити перегородки з блоків. Якщо ще й майстри зроблять рівну кладку, то можна обійтись лише шпаклюванням (без штукатурки). Приблизна ціна – 350 руб. за квадратний метр.

4. Заміна комунікацій

Якщо не хочете, щоб майбутні мешканці влаштували пожежу або потоп – міняйте проводку і труби. Електромонтаж у двокімнатній квартири буде коштувати приблизно 35 тис. руб. плюс матеріали на 10 тис. руб. Поміняти труби – водопровід і каналізацію – 3 500 руб. за точку плюс матеріали, тобто приблизно ще 20 тис. руб.

Батареї опалення також не погано поміняти – 2 500 руб. за кожну плюс вартість самої батареї близько 3 000 руб. Додайте ще на полотенцесушитель (2 000 руб. + 2 500 руб. за роботу). Набігло ще 20 тис. руб.

Добре, що в наш цифровий час не треба турбуватись про телефонні і інтернет-розетки і антени для ТБ. Для невеликих квартир це все бездротове, мешканці самі потім поставлять. І без кондиціонера обійдемося, краще зробимо гарні вікна.

5. Заміна вікон і дверей

Ви чудовий клієнт для будь-якого виробника вікон, тому обирайте скло під ключ – отримаєте досить багато подарунків (наприклад, підоконники). Поставити пластикові вікна і балконну дверь у двокімнатній квартирі – 50–55 тис. руб. Дерев’яні вікна – на 30% дорожче.

Вхідну дверь також добре би поміняти. Приємна (без якихось прикрас і дизайнерського оформлення) – вініл-шкіра або металевий з ламінатом – приблизно 12–15 тис. руб. з встановленням.

Якщо раптом у процесі підготовки до ремонту ви передумаєте, захочете жити в цій квартирі самі і вирішите побалувати себе теплим остекленим балконом, щоб завтракати на ньому, врахуйте – це як ремонт окремої кімнати. Тепле остеклення – не менше 15 000 руб. за метр плюс теплоізоляція і обробка – навіть найменший балкон обійдеться мінімум у 50 тис. руб.

6. Підготовка під оздоблення

Ми поступово наближаємось до головного. Тобто, поки пробуємо. Чернове оздоблення підлоги, стін і стельни – це не чистовий ремонт, а лише підготовка до нього. Вирівнювання стін і штукатурка – 450 руб. за метр, стяжка підлоги – приблизно 500 руб. за метр, разом близько 65 000 руб. на всю нашу двокімнатну квартиру, виходячи з приблизної площі стін.

7. Стельні

Бюджетніше всього натяжна стеля, але якщо ви хочете екологічності, обирайте підвісну стелю з гіпсового картону. Укладемося в 400 руб. за метр під ключ, разом із встановленням – у нашому випадку отримаємо приблизно 16–17 тис. руб. Гіпсовий картон – не менше 600 руб., разом треба віддати 25 000 руб. за чисту стелю над головою.

8. Стіни

При всій багатстві вибору є дві основні альтернативи: або фарбування (350–400 руб. за метр із фарбою разом) або шпалери (200 руб. за метр, але додасться вартість самих шпалер – 13–15 тис. руб.). Перед фарбуванням необхідно ідеально підготувати стіни (приховати нерівності). Красиві кольорові стіни обійдуться в 22–25 тис. руб.

9. Підлога

Тут є хороша можливість заощадити, обравши ламінат, причому це і практично і дуже гарно – приблизно 650 руб. разом із укладанням. Разом на підлогу піде приблизно 30 тис. руб.

10. Кахель

Кахель ми кладемо у ванну на стіни і підлогу і на кухні – частина підлоги. Приємний кахель разом із укладанням – не менше 1 500 руб. за метр, разом приблизно 30 000 руб. на весь метраж. До речі, фарбування стін спеціальними фарбами у ванній і на кухні – не лише модний дизайнерський вибір, а й спосіб заощадити не менше 1 000 руб. на метр! Разом 10–12 тис. руб., якщо оберемо фарбування.

11. Сантехніка

Вже відчуваємо втомлення від цифр, але мужньо рухаємось далі. У нас нові труби і каналізація, тому ми достойні приємної сантехніки. Беремо середні ціни на основні позиції: унітаз – 5 тис. руб., раковина – 8 тис. руб, ванна – 10–12 тис. руб. Разом – 25 тис. руб. (шукаємо розпродажі і акції, щоб у ціну ввійшли смеситери). І не забудьте встановити систему захисту від протікань. Коштує не так дешево, але тоді будете впевнені, що ваші мешканці не затоплять сусідів.

12. Інше

Досчитаємо різні мелочі: ліхтарі – по мінімуму (15 тис. руб.), міжкімнатні двері (по 3–5 тис. руб. за штуку). Видихнули. Залишилася кухня – із наявністю великої кількості пропозицій і толпи голодних виробників можна навіть капризничитись, обирати і організовувати тендери. І в кінцевому підсумку знайти хорошу маленьку кухню за 40–50 тис. руб. (холодильник, СВЧ, духовка сюди не входять).

Що в кінцевому підсумку?

Вийшло 430–450 тис. руб. – це мінімум за капітальний ремонт двокімнатної квартири з заміною комунікацій, сантехнікою і кухнею, але без меблів. Не забудьте про неочікувані витрати – вони точно будуть. Але при щасливому стеченні обставин вам вдасться «вибивати» знижки і потрапити на розпродажі. Тому одна благополучно поглинає іншу – така життя.

А тепер порахуйте, за скільки вам треба буде здати вашу свіжо відремонтовану квартиру, щоб повернути вартість ремонту за два роки, і як знайти таких орендаторів, щоб через два роки знову не починати ремонт? Але це вже інша історія.