Cómo calcular por ti mismo el costo del remanufactura

Tomemos un ejemplo muy actual: una pequeña dos habitaciones en los suburbios de Moscú. Heredada, 43 metros cuadrados, en un estado lamentable. Para alquilar, primero hay que repararla. ¿Cuánto dinero preparar? ¿Se puede recuperar el costo del remanufactura? Calculemoslo, sugiere Anastasia Kovalchuk.

Anastasia Kovalchuk — arquitecta y diseñadora. Partidaria de un enfoque funcional en diseño: "Cualquier idea creativa la prefiero justificarla con practicidad y comodidad".1. Replanificación

En los viejos edificios todo está muy poco práctico. Por lo tanto, es probable que tenga que derribar algunas paredes (si es posible). En nuestro caso, una pared de la cocina, combinándola con la sala de estar. Cualquier remodelación, aunque sea mínima, requiere aprobación; si no se hace, luego no podrá hacer nada con la vivienda: ni venderla, ni dejarla como herencia o enfrentarse a multas. Aprobación: al menos 20,000 rublos. En Moscú es más caro: de 25,000 a 30,000 rublos si el proyecto no es complejo.

2. Desmontaje y eliminación de basura

La mayoría olvida esta importante categoría de gastos: desmontaje y preparación para el remanufactura. Hay que limpiar las paredes, el suelo y el techo, desmontar las particiones innecesarias. También hay que sacar toda la basura: ¡y hay mucha! En nuestro caso es un desmontaje parcial. Aproximadamente 750 rublos por metro cuadrado, es decir, 35,000 rublos en total. Aunque se puede ahorrar en esta categoría si haces el desmontaje por tu cuenta.

3. Construcción de nuevas particiones

Lo más barato es construir particiones con bloques. Si además los trabajadores hacen una colocación recta, puede evitar la yesería y solo usar relleno (spackle). El precio aproximado es de 350 rublos por metro cuadrado.

4. Reemplazo de instalaciones

Si no quieres que los futuros inquilinos causen un incendio o inundación, cambia la electricidad y las tuberías. El trabajo eléctrico en una dos habitaciones costará aproximadamente 35,000 rublos más materiales por 10,000 rublos. Cambiar tuberías – agua potable y alcantarillado – 3,500 rublos por punto más materiales, es decir, alrededor de 20,000 rublos más.

Las tuberías de calefacción también son buenas para cambiar – 2,500 rublos por cada una más el costo de la tubería en torno a 3,000 rublos. Añade algo más para el secador de toallas (2,000 rublos + 2,500 rublos por el trabajo). Se suman otros 20,000 rublos.

Lo bueno es que en nuestra era digital no necesitas preocuparte por los enchufes telefónicos e internet ni las antenas para televisión. Para viviendas pequeñas todo es inalámbrico, los inquilinos pueden instalarlo por sí mismos. Y sin aire acondicionado, mejor hacer buenas ventanas.

5. Reemplazo de ventanas y puertas

Usted es un buen cliente para cualquier fabricante de ventanas, por lo que elija el vidrio con instalación completa – obtendrá muchos regalos (como los alféizares). Colocar ventanas de PVC y puerta de balcón en una dos habitaciones – 50,000 a 55,000 rublos. Las ventanas de madera son un 30% más caras.

También es recomendable cambiar la puerta principal. Una decente (sin decoraciones ni diseño especial) – de vinilo o metal con laminado – cuesta aproximadamente 12,000 a 15,000 rublos con instalación.

Si por casualidad durante la preparación para el remanufactura decide no hacerlo y quiere vivir en esta casa, decidiendo decorar con un balcón con vidrio térmico para desayunar allí, tenga en cuenta que eso es como hacer un remanufactura de una habitación separada. El vidrio térmico cuesta al menos 15,000 rublos por metro cuadrado más aislamiento y acabado – incluso un pequeño balcón costará al menos 50,000 rublos.

6. Preparación para el acabado

Estamos llegando poco a poco al punto principal. Más bien, probando. El acabado de suelos, paredes y techos es el trabajo previo para el acabado final. Nivelado de paredes y yesería – 450 rublos por metro cuadrado, nivelación del suelo – aproximadamente 500 rublos por metro cuadrado, en total alrededor de 65,000 rublos para toda nuestra dos habitaciones, basado en el área aproximada de las paredes.

7. Techos

Lo más económico es el techo colgante, pero si quiere ecología, elige el techo suspendido de yeso. Podemos ajustarnos a 400 rublos por metro cuadrado con instalación incluida – en nuestro caso esto será aproximadamente 16,000 a 17,000 rublos. El yeso cuesta al menos 600 rublos, por lo que tendrá que pagar unos 25,000 rublos por el techo limpio sobre su cabeza.

8. Paredes

Con toda la variedad de opciones disponibles, hay solo dos alternativas principales: o pintura (350-400 rublos por metro cuadrado con pintura incluida) o papel pintado (200 rublos por metro cuadrado, pero se añade el costo del papel pintado – de 13,000 a 15,000 rublos). Antes de pintar es necesario preparar perfectamente las paredes (ocultando irregularidades). Paredes con colores atractivos costarán entre 22,000 y 25,000 rublos.

9. Suelo

Hay una buena oportunidad para ahorrar eligiendo laminado, práctico y muy bonito – aproximadamente 650 rublos incluyendo instalación. En total, para el suelo se gastará alrededor de 30,000 rublos.

10. Azulejos

Los azulejos se colocan en el baño (paredes y suelo) y en la cocina (parte del suelo). Azulejos de calidad con instalación – no menos de 1,500 rublos por metro cuadrado, en total aproximadamente 30,000 rublos para toda la superficie. Por cierto, pintar las paredes con pinturas especiales en el baño y la cocina no solo es una idea creativa de diseño, sino también una manera de ahorrar al menos 1,000 rublos por metro cuadrado. En total, 10,000 a 12,000 rublos si elegimos pintar.

11. Sanitario

Ya sentimos la fatiga con los números, pero con valentía continuamos. Tenemos tuberías nuevas y alcantarillado, por lo tanto merecemos un buen sanitario. Tomamos precios medios de los artículos principales: inodoro – 5,000 rublos, lavabo – 8,000 rublos, bañera – 10,000 a 12,000 rublos. En total – 25,000 rublos (buscando ofertas y promociones para incluir grifos). Y no olvide instalar un sistema de protección contra filtraciones. No es barato, pero al menos estará seguro de que sus inquilinos no inundarán a los vecinos.

12. Otros

Calculemos los pequeños detalles: lámparas – al mínimo (15,000 rublos), puertas entre habitaciones (3,000 a 5,000 rublos cada una). Respiramos aliviados. Queda la cocina – con tantas ofertas y hambrientos fabricantes, incluso puede ser caprichosa, elegir y hacer concursos. Y al final encontrar una buena cocina pequeña por 40,000 a 50,000 rublos (el refrigerador y microondas no incluidos).

¿Qué sale al final?

Salieron 430,000 a 450,000 rublos – esto es el mínimo para un remanufactura completo de una vivienda de dos habitaciones con reemplazo de instalaciones, sanitarios y cocina, pero sin muebles. No olvide los gastos imprevistos – seguramente habrá. Pero con la suerte adecuada puede obtener descuentos y entrar en ofertas. Por lo tanto, uno puede compensar al otro – así es la vida.

Ahora calcule cuánto dinero necesita para alquilar su vivienda recién renovada para recuperar el costo del remanufactura en dos años, y cómo encontrar inquilinos que no necesiten renovar la vivienda nuevamente en dos años. Pero eso ya es otra historia.