安すぎるアパート：お得な買い物なのか、それとも罠なのか？
平方メートル当たりの低価格や、長期にわたる有利な分割払いプラン、あるいは住宅ローンの過度に低い金利——これらすべてが疑うべき兆候だとマリア・リティネツカヤは指摘している。「無料のチーズは罠の中にしかない」と。
マリア・リティネツカヤは、モスクワ地域およびサンクトペテルブルクで事業を展開する不動産仲介・コンサルティング会社「メトリウム・グループ」の専門家でありマネージングパートナーでもある。では、良いニュースもある。
良いニュースとは、新築物件の広告が消費者を欺くことはほとんどないということだ。現在、建設プロジェクトや不動産購入、住宅ローンに関する広告は、「広告法」（38-FZ）だけでなく、「共同建設参加法」（214-FZ）や「住宅ローン法」（102-FZ）によっても規制されている。
連邦独占禁止庁は、不動産広告における法的基準の遵守を厳格に監視しており、これにより競争者も注意深い消費者も双方に利益をもたらしている。
そのため、市場に出回る広告は、開発業者の法務部門から始まり、広告代理店やメディアが広告スペースを保有する段階まで、複数のチェックを経る。法律に違反した場合には罰則も科される。
もう一つ注意すべき点は、激しい競争や「真実、ただ真実だけ」を広告に明記しなければならないという義務から、開発業者が通常の市場価格よりも安い物件を「特別限定販売」として宣伝することがあるということだ。
また、特定の期間に最大限の運転資金を確保したい開発業者は、大幅な割引をつけてアパートを販売することもある。
このような割引案は、購入者にとって住宅購入費用を節約する絶好の機会だ。しかし、どのようにして有利なオファーを見極め、広告戦略から本当の情報を見分けるべきか？いくつかのポイントに注意する必要がある。
平方メートル当たりの低価格——新築アパートを購入する際には、疑うことが大切だ。広告で表示されている極端に低い価格を見かけたら、まず喜ぶべきではなく、疑うべきだ。
なぜなら、過度に有利なオファーは開発業者の破産の兆候である可能性が高いからだ。専門家によれば、経営状態が安定している企業では10％を超える割引はあり得ない。もしもっと大幅な値下げがある場合、それは破産の前触れかもしれない。
ただし、広告で表示されている価格は、通常、最も大きく流動性の低いアパートの価格だけを示している。標準的な1LDKや2LDKアパートの場合、その価格はさらに高くなる。
平方メートル当たりの低価格を見かけたら、まず疑うべきだ
真相を知るには、詳細な規約を確認する必要がある。開発業者は、広告で表示されている価格の裏に何が隠されているのかを明確に説明しなければならない。
もし詳細が分からない場合は、広告に記載されている電話番号に連絡して直接尋ねるべきだ。具体的にどのアパートの平方メートル当たりの価格なのかを確認しよう。情報が正しければ、疑わしいほど安いアパートでも購入を検討することができる。
なぜ広告に掲載されているアパートの価格が、その地域の平均価格よりも安いのか？その理由はいくつかある。
選択肢1：それは実際にはアパートではない。集合住宅を建設する場合、通常の多世帯住宅よりもコストが少なくなるため、その土地の価格も大幅に下がる。多くの人にとってこの違いは明らかではないかもしれないが、オンライン上には関連情報が豊富にある。広告自体も通常のアパート広告と変わらず、立体的な建物のモデルを掲載したり、土地の価格を明記したりしている。
選択肢2：そのアパートはまだ存在しない。大規模な住宅複合施設の開発業者が、建設が始まっていない、あるいは掘削段階にある建物の価格を安く表示することがある。しかし、このような広告では他の建物がすでに完成しているか、建設が進行中であることを利用して宣伝されている。この場合は、広告内容を注意深く確認する必要がある。どの建物の情報なのかを明確にしてもらうべきだ。
選択肢3：そのアパートは存在せず、将来も存在しない。マーケティング上の目的で、開発業者が人工的に低価格を設定しているだけだ。このような物件は、広告が始まる前に数時間以内に売り切れてしまうことが多い。つまり、その価格でアパートを購入することはほぼ不可能だ。
新築市場において、購入者にとって最も重要な要素はアパートの価格だ。この点では、不動産会社のマーケティング担当者は、できるだけ低い価格を広告に表示することで顧客の注目を集めようとするだろう。しかし、このような場合には、根気強く情報を確認し、広告に記載されている数字を物件の公式ウェブサイトや開発業者に直接確認することが重要だ。
長期にわたる有利な分割払いプラン——将来的には、開発業者が長期間にわたる分割払いプランを提供できるような透明な仕組みが登場するかもしれない。しかし現時点では、このようなオプションに関する明確な規制は存在しない。そのため、広告で長期間の無利息分割払いプランが掲載されている場合は、強く疑うべきだ。
開発業者が提供できる分割払いプランの期間は、物件の引き渡し時期を超えてはならない。なぜなら、鍵の引き渡しが完了し、契約が締結された時点で開発業者と購入者との金銭関係は終了するからだ。長期間の分割払いプランは、実際には通常の分割払いプランではなく、別の形態の融資に他ならない。
開発業者が提供できる分割払いプランの期間は、物件の引き渡し時期を超えてはならない
すべての詳細を確認する必要がある。誰が債権者になるのか、保証が必要なのか、その種類は何か、なぜ条件があまりにも有利なのか、契約内容をすべて読んだ上で本当に有利なのかを確認することだ。もし保証が不要な場合、高い返済不履行率に直面したときに融資機関は破産してしまうのではないか？また、そのような状況下でどのようにして住宅代金を支払うことになるのかも考えておく必要がある。
一般的に、このようなオファーは頻繁に出回るわけではない。しかし、自分に合っている場合には有効な手段になるかもしれない。ただし、このような分割払いプランに署名する際には、必ず専門の弁護士の助言を受けることが大切だ。
住宅ローンの過度に低い金利——銀行が提供する住宅ローンの金利が中央銀行の基準金利の半分以下である場合、それはおそらく開発業者が提供する割引に過ぎない。
今日では、このような割引は不動産市場で一般的なマーケティング手法となっている。通常5％を超えない割引額が、「開発業者から購入者への融資利息に対する援助」として宣伝されているだけだ。
このような割引を促進するために、広告では融資期間や金額が大まかに示され、購入者が支払うべき「残りの」利息率が明記されている。しかし実際には、銀行と結ぶ契約書には通常の住宅ローン金利が記載されることになる。つまり、開発業者が提供する割引額は別の目的で使われることになる。
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