Zbyt tanio mieszkanie: akcja czy pułapka?

Niska cena za metr kwadratowy lub mieszkanie, korzystna rata ratalna na długi okres lub zbyt niski procent stopy hipoteki – wszystko to oznacza, że pora włączyć podejrzliwość. Darmaty ser ma tylko w myszołapce, przypomina Maria Litinetska. 

Maria Litinetska ekspert, zarządzający partnerem „Metrium Group”, firmy nieruchomości i doradczej działającej na rynku mieszkania w regionie stołecznym i Sankt Petersburgu. A teraz – dobra nowina

Dobra nowina: reklama nowych budynków rzadko otwarcie kłamie klientowi. Sprawa w tym, że obecnie reklama obiektów budowy i wszystkiego, co wiąże się z kupnem nieruchomości i hipoteką, regulowana jest nie tylko przepisami закона o reklamie (38-FZ), ale również zakonem o udziale w budowie (214-FZ) oraz zakonem o hipotece (102-FZ). 

Za wykonaniem przepisów prawnych w reklamie obiektów nieruchomości dokładne obserwuje Federalna Służba Antymonopolowa (FAS), której skutecznie pomagają zarówno konkurencja, jak i uważni klienci. 

Dlatego przed wyjściem na rynek reklama przechodzi kilka kontroli, zaczynając od służb prawnych dewelopera i kończąc na agencjach lub mediach, którym należy reklamne miejsca. Zgodnie z prawem mogą również ponosić kary za publikację nieprawdziwych informacji.

Inny punkt: wysoka konkurencja, a także obowiązek pisania w reklamie „prawdy, tylko prawdy i nic więcej”, prowadzi deweloperów do oszustw, wydając całkowicie normalne oferty rynkowe jako „superekskluzywne”. 

Bywa też inne sytuacje. Na przykład deweloper stara się przyciągnąć maksymalne środki obrotowe w określonym okresie – musi zapłacić za dużą część prac podwykonawców lub rozliczyć się z bankiem, który finansuje budowę. W takich przypadkach deweloper może zorganizować „rozпродаж”, oferując mieszkania z istotną rabatą. 

Popaść w taki promocję – dobra możliwość dla kupujących, aby zaoszczędzić na zakupie mieszkania. Jak rozpoznać korzystne oferty i odróżnić je od reklamy? Istnieje kilka kluczowych punktów, na które warto zwrócić uwagę. 

Podejrzliwość dla kupującego mieszkanie w nowym budynku – poprawna cecha. Wątpiąc we wszystko, ponownie sprawdzając wszystkie fakty, co otrzymujesz od dewelopera i od rynku. Jeśli widzisz w reklamie zbyt niską cenę „kwadratu”, to powinno Cię to najpierw zaniepokoić, a nie uszczęśliwić.

Dzieje się tak, ponieważ zbyt korzystna oferta może być oznaką niezdolności dewelopera. Eksperci twierdzą: firm, które są silne na nogach, rabaty powyżej 10% nie mogą mieć. Większe obniżenie ceny można rozpatrywać jako potencjalną oznakę bliskiego bankructwa.

Jednak zazwyczaj okazuje się, że w reklamie obiektu o niskiej cenie za metr kwadratowy w prosty sposób podano cenę największego i najmniej płynnego mieszkania. A w „zwykłych” jedno- i dwu-pokojowych „kwadratach” wciąż znacznie mniej atrakcyjne, np. o 20–30% droższe.

Jeśli widzisz w reklamie zbyt niską cenę „kwadratu”, to powinno Cię to najpierw zaniepokoić, a nie uszczęśliwić

Jak wykazać prawdę? Czytaj mały druk: deweloper powinien odszyfrować, co dokładnie się kryje za reklamowaną ceną. 

Jeśli nie udało się przeczytać (przejechaliśmy obok reklamy i nie zdążyliśmy lub druk był zbyt mały – też się zdarza), zadzwoń do numeru telefonu podanego w reklamie lub po prostu do dewelopera i zadaj bezpośrednie pytanie: ile kosztuje metr kwadratowy w mieszkaniu, które Ciebie interesuje. Jeśli informacja jest potwierdzona i odkrywasz, że możesz podejrzanie tanio kupić mieszkanie pasujące do Ciebie, przejdź do następnego punktu.

Dlaczego mieszkanie w reklamie kosztuje taniej niż średnia cena takiego mieszkania w tej lokalizacji? Może być kilka opcji. 

Opcja 1. To nie jest mieszkanie. Budowa apartamentów kosztuje tańше niż zwykłe domy wielorodzinne, więc ceny tych lotów są znacznie niższe. Dla wielu różnica między apartamentami a mieszkaniami nadal nie jest jasna, ale ona istnieje, w internecie jest dużo informacji na ten temat. Przy tym reklama apartamentów nie wygląda zbyt inaczej niż reklama mieszkań: na niej jest ładna model 3D budynku wielokondygnacyjnego, podana jest cena lota, wskazane są zalety obiektu.

Opcja 2. Takiego mieszkania jeszcze nie ma. Czasem deweloperzy dużych kompleksów mieszkaniowych reklamują niską cenę mieszkania w budynkach, które jeszcze nie rozpoczęły budowy lub są na etapie kopytu. Ale przedstawiają te mieszkania w reklamie pod innym „smakiem”, wykorzystując to, że inne budynki kompleksu są już zbudowane lub są w wysokim stopniu gotowe. Wtedy jedyna rada może być tylko jedna: uważnie analizuj reklamowe oferty. W nich powinno być podane informacje o tym, który budynek jest w myślach. Jeśli nie ma, zadzwoń deweloperowi i zapytaj.

Opcja 3. Takiego mieszkania nie ma i nie będzie. Specjalnie do celów marketingowych deweloper wstawił kilka mieszkań po obniżonej cenie. Takie opcje są zazwyczaj zarezerwowane w ciągu kilku godzin lub nawet jeszcze przed rozpoczęciem kampanii reklamowej. W sumie, nie będziesz mógł kupić mieszkania po takiej cenie. O ile Ci bardzo bardzo bardzo nie powiodło się. Ale szansy są zaledwie takie jak wygrać w loterii.

Na rynku nowych budynków głównym argumentem dla kupującego jest cena mieszkania. I dopóki to aktualne, marketerzy firm budowlanych będą nadal wymyślać sposoby, jak w reklamie umieścić minimalną możliwą cyfrę, aby przyciągnąć uwagę do swojego kompleksu mieszkaniowego. Wszystko, co można w tej sytuacji poradzić kupującym – zapasuj cierpliwości i zawsze sprawdzaj cyfry z reklamy: na stronie obiektu i po telefonie dewelopera.

via GIPHY

Korzystna rata ratalna na długi okres

Może w przyszłości pojawią się przejrzyste mechanizmy, które pozwolą deweloperom udostępniać raty ratalne na długi okres. Jednak obecnie takie warianty nie mają dopracowanych schematów, które byłyby regulowane dodatkowo na poziomie prawodawstwa. Dlatego, gdy widzisz w reklamie długą bezoprocentowaną ratę ratalną, włącz całą swoją podejrzliwość na maksimum.

Deweloper nie może dawać kupującemu raty ratalne na okres, który przekracza czas wydania domu do użytkowania, przepisany w DDU. Sprawa w tym, że relacje pieniężne między deweloperem i dolistą po przekazaniu kluczy i podpisaniu aktu kończą się. Rata ratalna na dłuższy okres – to zasadniczo nie rata ratalna, lecz skomplikowana forma kredytowania, w której pożyczasz pieniądze u dewelopera lub zewnętrznej organizacji na mieszkanie, a następnie po etapach rozliczasz się za nie. 

Deweloper nie może dawać kupującemu raty ratalne na okres, który przekracza czas wydania domu do użytkowania, przepisany w DDU

Wyjaśnij wszystkie szczegóły: kto będzie kredytorem, czy będzie wymagany zastaw i jaki, dlaczego warunki są zbyt korzystne, a czy są naprawdę korzystne, jeśli przeczytać wszystkie warunki kontraktu? Jeśli zastaw nie jest wymagany, to dlaczego organizacja udzielająca kredytu nie bankrutuje, stając się w wysokim poziomie niezwracalności? Jak będzie się rozliczać za nieruchomość w takim przypadku?

W ogólności, takie oferty pojawiają się jeszcze rzadziej. Możliwe, że właśnie taki schemat pasuje do Ciebie i pomoże skutecznie rozwiązać problem mieszkania. Ale przy składaniu takiej raty ratalnej koniecznie uzyskaj pomoc profesjonalnego prawnika.

Przyroda nie ma złej pogody, a banki nie mają taniej hipoteki. Gdy w reklamie widzisz stawkę procentową, która znacznie, a nawet dwa razy niższa od stopy kluczowej CBRF, to najprawdopodobniej jest to po prostu rabat od firmy budowlanej.

Dziś to popularny narzędzie marketerów rynku nieruchomości: zwykły rabat (zwykle nie przekracza 5% wartości mieszkania) ustawia się jako „pomoc materialna” od dewelopera kupującemu w płaceniu procentów za kredyt. 

Aby reklamować to, przybliżenie rozkładają na czas i kwotę kredytu, podając w reklamie „pozostałość” stopy procentowej, która musi być zapłacona przez kupującego. W efekcie podpiszesz z bankiem umowę, w której będzie zwykła stopa procentowa hipoteki. A rabat od dewelopera mógłbyś wykorzystać inaczej. 

via GIPHY