Занадто дешева квартира: «акція» чи пастка?

Низька вартість квадратного метра або квартири, вигідна розстрочка на тривалий термін або занадто низький відсоток за іпотекою – все це означає, що вам пора включити підозріння. Безкоштовний сир буває тільки в мишкиній пастці, нагадує Марія Литінецька. 

Марія Литінецька експерт Управляючий партнер «Метріум Груп», рієлторської і консалтингової компанії, що працює на ринку житлового нерухомого міста Московського регіону та Санкт-Петербурга. А тепер – гарна новина

Гарна новина: реклама новобудов рідко відкрито обманює споживача. Справа в тому, що зараз реклама об'єктів будівництва і все, що пов'язане з покупкою нерухомого майна та іпотекою, регулюється не лише положеннями закона про рекламу (38-ФЗ), але й законом про діловоє участі в будівництві (214-ФЗ), а також законом про іпотеку (102-ФЗ). 

За виконанням законодавчих норм у рекламі об'єктів нерухомого майна турботливо стежить Федеральна антимонопольна служба (ФАС), якій успішно допомагають конкуренти, так і уважні споживачі. 

Тому перед виходом на ринок реклама проходить кілька перевірок, починаючи з юридичної служби застройщика і закінчуючи агентствами чи СМІ, яким належать рекламні площі. За законом вони також можуть понести покарання за публікацію недостовірної інформації.

Інший момент: висока конкуренція, а також обов'язковість писати в рекламі «правду, тільки правду і нічого крім правди», провокують застройщиків йти на хитрощі, виставляючи зовсім звичайне ринкове пропозицію за «суперексклюзив». 

Бувають і інші ситуації. Наприклад, застройщик намагається привернути максимальну кількість оборотних коштів у певний період – йому необхідно оплатити більшість робіт підрядникам або розрахуватися з банком, що надає кредит на будівництво. У таких випадках девелопер може влаштувати «розпродаж», пропонуючи квартири з істотною знижкою. 

Попасти в таку акцію – гарна можливість для покупців заощадити на придбанні житла. Як розпізнати вигідну пропозицію і відрізнити її від рекламного ходу? Є кілька ключових моментів, на які варто звернути увагу. 

Підозрілість для покупця квартири в новобудові – правильна риса. Сумнівайтеся у всьому, перевіряйте всі факти, що ви отримуєте від застройщика і від ринку. Якщо ви бачите в рекламі занадто низьку вартість «квадрата», то це має вас спочатку насторожити, а не обрадувати.

Справа в тому, що занадто вигідна пропозиція може виявитися ознакою нестабільності застройщика. Експерти стверджують: у компаній, що кріпко стоять на ногах, знижок більше 10% бути не може. Більше зниження ціни можна розглядати як можливий ознаку швидкого банкрутства.

Але, частіше виявляється, що в рекламі об'єкта з низькою вартістю квадратного метра просто вказана ціна найбільшої за площею і низьколіквідної квартири. А в «ходових» одно- і двокімнатних «квадрат» вже стоїть набагато менш привабливо, наприклад, на 20–30% дорожче.

Якщо ви бачите в рекламі занадто низьку вартість «квадрата», то це має вас спочатку насторожити, а не обрадувати

Як виявити правду? Читайте мелкий шрифт: застройщик має розшифровувати, що саме ховається за рекламируваною ціною. 

Якщо прочитати не вдалося (проехали мимо реклами і не встигли або шрифт був занадто малий – також буває), то телефонуйте за номером, зазначеним у рекламі, або просто за номером застройщика, і задавайте прямий запитання: скільки коштує квадратний метр у квартирі, яка цікавить саме вас. Якщо інформація підтверджується, і ви дізнаєтесь, що можете підозріло дешево купити квартиру, яка вам підходить, то переходьте до наступного пункту.

Чому квартира у рекламі коштує дешевше, ніж середня ціна такої квартири в цьому місці? Варіантів може бути кілька. 

Варіант 1. Це не квартира. Будівництво апартаментів обходиться дешевше, ніж звичайних багатоквартирних будинків, тому ціни на такі лоти помітно нижчі. Для багатьох різниця між квартирами та апартаментами ще не очевидна, але вона є, у інтернеті багато інформації на цю тему. При цьому реклама апартаментів не дуже помітно відрізняється від реклами квартир: на ній зображена симпатична 3D-модель багатоквартирного будинку, є вартість лота, позначено переваги об'єкта.

Варіант 2. Такої квартири поки немає. Іноді застройщики великих ЖК рекламирують низьку вартість квартири у корпусах, які або ще не почали будуватися, або перебувають на етапі котловання. Але подають такі квартири в рекламі під іншим «соусом», скориставшись тим, що інші корпуса ЖК або побудовані, або перебувають у високому ступені готовності. Тут радіє лише один: уважно вивчайте рекламну пропозицію. У ній має бути вказана інформація про те, який корпус мається на увазі. А якщо немає, то телефонуйте застройщику і задавайте запитання.

Варіант 3. Такої квартири немає і не буде. Спеціально для маркетингових цілей застройщик виставив кілька квартир за зниженою ціною. Такі варіанти часто заброньовані буквально за кілька годин або навіть ще до запуску рекламної кампанії. Загалом, ви не зможете купити квартиру за такою ціною. Якщо вам дуже-дуже повезе. Але шансів приблизно стільки ж, скільки виграти у лотерею.

На ринку новобудов основним аргументом для покупця є ціна квартири. І поки це актуально, маркетологи будівельних компаній продовжать придумувати способи, як розмістити на рекламі мінімальну можливу цифру для привертання уваги до свого ЖК. Все, що можна порадити в цій ситуації покупцям – запасайтесь терпінням і завжди перевіряйте цифри з реклами: на сайті об'єкта і за телефоном застройщика.

via GIPHY

Вигідна розстрочка на тривалий термін

Можливо, у майбутньому з'являться прозорі механізми, які дозволять застройщикам надавати розстрочку на тривалий період. Але поки такі варіанти не мають відлагоджених схем, які регулювалися б додатково на рівні законодавства. Тому коли ви бачите у рекламі тривалу безвідсоткову розстрочку, включайте всю свою підозрілість на максимум.

Застройщик не може давати покупцеві розстрочку на період, що виходить за межі терміну здачі будинку у експлуатацію, зазначеного в ДДУ. Справа в тому, що грошові відносини між застройщиком і дільником після того, як ключі передані і акт підписаний, припиняються. Розстрочка на триваліший період – це по суті вже не розстрочка, а складна форма кредитування, у якій ви береєте у девелопера або сторонньої організації гроші на квартиру, а потім поетапно розраховуєтесь за неї. 

Застройщик не може давати покупцеві розстрочку на період, що виходить за межі терміну здачі будинку у екплуатацію, зазначеного в ДДУ

Виясніть усі деталі: хто буде кредитором, чи потрібен залог і який, чому умови занадто вигідні, і чи вигідні вони насправді, якщо прочитати всі умови контракту? Якщо залог не потрібен, то чому кредитуюча організація не банкротиться, зіткнувшись із високим рівнем невідновлення? І як ви будете розраховуватися за вашу нерухомість у такому випадку?

Загалом, поки такі пропозиції з'являються не дуже часто. Можливо, саме вам підходить така схема і допоможе ефективно вирішити квартиру питання. Але при оформленні такої розстрочки обов’язково заручіться підтримкою професійного юриста.

У природи немає поганої погоди, а у банків немає дешевої іпотеки. Коли в рекламі ви бачите відсоткову ставку, яка значно, а то й у два рази нижча ключової ставки ЦБ РФ, то швидше за все це просто знижка від будівельної компанії.

Сьогодні це поширений інструмент маркетологів ринку нерухомого майна: звичайну знижку (зазвичай вона не перевищує 5% від вартості квартири) оформляють як певну «матеріальну допомогу» від застройщика покупцеві у виплаті відсотків за кредитом. 

Для того, щоб прорекламувати це, приблизно розподіляють на термін і суму кредиту, вказуючи у рекламі «залишок» відсоткової ставки, який необхідно буде виплатити покупцеві. У результаті ви підписуєте з банком договір, в якому буде звичайний відсоток за іпотечним кредитом. А знижкою від застройщика ви могли б розпорядитися інакше. 

via GIPHY