Zu teure Wohnung: „Aktion“ oder Falle?

Niedriger Preis pro Quadratmeter oder Wohnung, günstige Ratenzahlung über einen langen Zeitraum oder zu niedriger Zinssatz bei einer Hypothek – alles das bedeutet, dass Sie Misstrauen aktivieren sollten. Freier Käse kommt nur in der Mausfalle, sagt Maria Litinetska.

Maria Litinetska Experte, Geschäftsführerin der Metrium Group, einer Makler- und Beratungsagentur für den Wohnungsmarkt im Moskauer Raum und Sankt Petersburg. Und jetzt – gute Nachricht

Gute Nachricht: Werbung für Neubauten täuscht selten den Konsumenten offen. Der Grund liegt daran, dass Werbung für Bauprojekte und alles, was mit dem Kauf von Immobilien und Hypothek verbunden ist, nicht nur nach den Bestimmungen des Werbegesetzes (38-FZ) sondern auch nach dem Gesetz über die Anteilsanteilnahme an der Errichtung (214-FZ) sowie dem Hypothekengesetz (102-FZ) reguliert wird.

Die Bundesantimonopolbehörde (FAS) überwacht sorgfältig die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben in der Werbung für Immobilien, wobei sowohl Wettbewerber als auch aufmerksame Konsumenten erfolgreich helfen.

Daher durchläuft Werbung vor dem Markteinstieg mehrere Überprüfungen, beginnend mit der rechtlichen Abteilung des Entwicklers und endend bei Werbeagenturen oder Medien, die Werbepläne besitzen. Nach dem Gesetz können diese auch Bestrafungen erhalten, wenn sie unrichtige Informationen veröffentlichen.

Ein weiterer Punkt: Hohe Konkurrenz sowie die Pflicht, in der Werbung „die Wahrheit, nur die Wahrheit und nichts anderes“ zu schreiben, veranlassen Entwickler dazu, gewöhnliche Marktofferten als „Superexklusiv“ zu vermarkten.

Es gibt auch andere Situationen. Beispielsweise versucht ein Entwickler, in einer bestimmten Periode möglichst viel Umsatzkapital zu gewinnen – er muss eine große Teil der Arbeiten von Subunternehmern bezahlen oder sich mit dem Bankkredit für die Errichtung abstimmen. In solchen Fällen kann der Entwickler eine „Verkaufssaison“ organisieren und Wohnungen mit erheblichen Rabatten anbieten.

Einen solchen Aktionen einzusteigen – eine gute Gelegenheit für Käufer, Geld beim Kauf von Immobilien zu sparen. Wie erkennt man ein gutes Angebot und unterscheidet es von Werbemaßnahmen? Es gibt einige Schlüsselpunkte, auf die Sie achten sollten.

Misstrauen für einen Käufer einer Wohnung in der Neubauwohnung – eine richtige Eigenschaft. Zweifeln Sie an allem, überprüfen Sie alle Fakten, was Sie von dem Entwickler und vom Markt erhalten. Wenn Sie in der Werbung einen zu niedrigen Preis „pro Quadratmeter“ sehen, sollten Sie sich erst gar nicht freuen, sondern aufmerksam werden.

Das liegt daran, dass ein zu günstiges Angebot ein Zeichen der finanziellen Schwäche des Entwicklers sein kann. Experten behaupten: Unternehmen, die stark auf den Beinen stehen, können keine Rabatte über 10% haben. Ein größeres Preisniveau kann als mögliche Anzeichen für einen bevorstehenden Insolvenz angesehen werden.

Oft zeigt sich jedoch, dass in der Werbung des Objekts mit niedrigem Quadratmeterpreis nur der Preis der größten und am wenigsten liquiden Wohnung angegeben wird. In „üblichen“ Ein- und Zweizimmerwohnungen kostet der Quadratmeter bereits deutlich weniger attraktiv, z. B. 20–30% teurer.

Wenn Sie in der Werbung einen zu niedrigen Preis „pro Quadratmeter“ sehen, sollten Sie sich erst gar nicht freuen, sondern aufmerksam werden

Wie erfahren Sie die Wahrheit? Lesen Sie den feinen Druck: Der Entwickler sollte entschlüsseln, was genau hinter dem beworbenen Preis verborgen ist.

Falls Sie das nicht lesen konnten (vorbei gefahren oder der Schrift war zu klein – das passiert auch), rufen Sie die in der Werbung genannte Telefonnummer oder einfach die des Entwicklers und stellen Sie direkt die Frage: Wie viel kostet der Quadratmeter in der Wohnung, die Sie wirklich interessiert? Wenn die Informationen bestätigt werden und Sie herausfinden, dass Sie eine verdächtig günstige Wohnung kaufen können, die Ihnen passt, dann gehen Sie zum nächsten Punkt über.

Warum kostet die Wohnung in der Werbung günstiger als der durchschnittliche Preis für eine solche Wohnung an dieser Stelle? Es gibt mehrere Möglichkeiten.

Version 1. Das ist keine Wohnung. Die Errichtung von Apartments kostet günstiger als gewöhnliche Mehrfamilienhäuser, daher sind die Preise für solche Lote deutlich niedriger. Für viele ist der Unterschied zwischen Wohnungen und Apartments noch nicht offensichtlich, aber er besteht. Im Internet gibt es viel Information zu diesem Thema. Die Werbung für Apartments unterscheidet sich nicht sehr von der Werbung für Wohnungen: Es wird ein sympathisches 3D-Modell eines Mehrfamilienhauses gezeigt, es wird der Preis des Lotes genannt und die Vorteile des Objekts hervorgehoben.

Version 2. Diese Wohnung gibt es noch nicht. Manchmal reklamiert ein Entwickler für große Wohnungsanlagen einen niedrigen Preis für eine Wohnung in einem Gebäude, das noch nicht begonnen wurde oder sich im Baggertagesstadium befindet. Aber sie werden in der Werbung unter anderem „Geschmack“ präsentiert, indem sie mit anderen Gebäuden der Wohnungsanlage oder bereits vollständig gebauten Objekten verknüpft werden. Hier ist der einzige Rat: Studieren Sie sorgfältig das Werbeangebot. Es sollte Informationen darüber enthalten, welches Gebäude gemeint ist. Falls nicht, rufen Sie den Entwickler und stellen Sie die Frage.

Version 3. Diese Wohnung gibt es nicht und wird es auch nicht geben. Aus Marktforschungsgründen hat der Entwickler einige Wohnungen zu niedrigem Preis ausgewählt. Solche Angebote werden meist innerhalb von Stunden oder sogar noch vor Beginn der Werbekampagne reserviert. In der Regel können Sie also keine Wohnung zu solchen Preisen kaufen. Nur wenn Ihnen wirklich sehr viel Glück zugeschickt wird. Aber die Chancen sind etwa so groß wie bei einem Gewinnspiel.

Im Markt für Neubauten ist der Preis der Wohnung der Hauptargument für Käufer. Und solange es so bleibt, werden Marketingexperten von Baufirmen weiterhin Methoden entwickeln, um die minimale Zahl im Werbung zu platzieren, um Aufmerksamkeit auf ihre Wohnungsanlage zu lenken. Alles, was man in dieser Situation den Käufern empfehlen kann – Vorrat an Geduld und immer wieder die Zahlen aus der Werbung überprüfen: auf der Website des Objekts und telefonisch beim Entwickler.

via GIPHY

Günstige Ratenzahlung über einen langen Zeitraum

Möglicherweise werden in Zukunft transparente Mechanismen auftreten, die Entwicklern ermöglichen, eine langfristige Ratenzahlung zu bieten. Aber bislang gibt es keine gut ausgearbeiteten Systeme, die zusätzlich auf gesetzlicher Ebene reguliert würden. Daher sollten Sie bei der Anzeige einer langen zinslosen Ratenzahlung in Werbung Ihre gesamte Misstrauen auf das Maximum aktivieren.

Ein Entwickler kann dem Käufer keine Ratenzahlung über einen Zeitraum vergeben, der über den vom Vertrag über die Übergabe des Hauses in Betrieb (DdU) beschriebenen Zeitraum hinausgeht. Das liegt daran, dass die Geldbeziehungen zwischen Entwickler und Anteilseigner nach der Übergabe der Schlüssel und Unterzeichnung des Aktes beendet werden. Eine Ratenzahlung über einen längeren Zeitraum ist im Wesentlichen keine Ratenzahlung mehr, sondern eine komplexe Form der Kreditaufnahme, bei der Sie Geld von dem Entwickler oder einer dritten Organisation für die Wohnung entnehmen und dann schrittweise zurückzahlen.

Ein Entwickler kann dem Käufer keine Ratenzahlung über einen Zeitraum vergeben, der über den vom Vertrag über die Übergabe des Hauses in Betrieb (DdU) beschriebenen Zeitraum hinausgeht

Prüfen Sie alle Details: Wer wird der Kreditgeber sein, wird eine Sicherheit benötigt und welche Art von Sicherheit, warum sind die Bedingungen zu günstig und sind sie wirklich günstig, wenn man alle Vertragsbedingungen liest? Wenn keine Sicherheit erforderlich ist, warum wird die Kreditinstitut nicht pleite gehen, wenn es mit hohem Niveau an Rückzahlungsfehlern konfrontiert wird? Und wie werden Sie in solch einem Fall mit Ihrer Immobilie abrechnen?

Im Allgemeinen erscheinen solche Angebote nicht sehr häufig. Vielleicht passt Ihnen genau dieses Schema und hilft effektiv das Wohnungsproblem zu lösen. Aber bei der Beantragung solcher Ratenzahlungen sollten Sie unbedingt Unterstützung durch einen professionellen Anwalt erhalten.

Es gibt keine schlechte Witterung in der Natur, und es gibt keine günstige Hypothek bei Banken. Wenn Sie in Werbung einen Zinssatz sehen, der erheblich oder sogar doppelt so niedrig wie die Schlüsselzinsen der Zentralbank Russlands ist, dann ist es wahrscheinlich nur eine Rabattaktion von der Baufirma.

Heute ist dies ein weit verbreitetes Werkzeug der Marketingexperten des Immobilienmarktes: Der normale Rabatt (normalerweise nicht über 5% des Wertes der Wohnung) wird als eine Art „materialle Unterstützung“ von dem Entwickler an den Käufer bei der Zahlung der Zinsen für einen Kredit dargestellt.

Um dies zu werben, verteilt man es etwa auf Laufzeit und Kreditbetrag, wobei in der Werbung „Rest“ des Zinssatzes genannt wird, den der Käufer zahlen muss. Am Ende schließen Sie einen Vertrag mit der Bank, in dem der normale Zinssatz für eine Hypothekengeldleistung steht. Mit dem Rabatt des Entwicklers hätten Sie sich anders verhalten können.

via GIPHY