太便宜的公寓：是交易还是陷阱？

每平方米或公寓价格低廉、长期优惠分期付款计划，或抵押贷款利率过低——所有这些都意味着您应提高警惕。玛利亚·利蒂涅茨卡提醒我们：免费奶酪只在老鼠夹里。

玛利亚·利蒂涅茨卡是“Metrium Group”的专家和管理合伙人，这是一家在莫斯科地区和圣彼得堡运营的房地产经纪公司和咨询公司。现在——好消息

好消息：新房广告很少完全欺骗消费者。事实上，目前建筑项目及与购房或抵押贷款相关的广告不仅受《广告法》（38-FZ）的监管，还受到《共同参与建设法》（214-FZ）和《抵押贷款法》（102-FZ）的约束。

联邦反垄断局严格监督房地产广告中的法律规范遵守情况，这对竞争者和细心的消费者都有帮助。

因此，在进入市场之前，广告要经过几轮审核，从开发商的法务部门到拥有广告位的广告机构或媒体。根据法律，它们如果发布不实信息也会受到处罚。

另一个因素：激烈的竞争，以及广告中必须注明“真实、全部真相”的义务促使开发商使用花招，将普通的市场报价包装成“超级独家”。

还有其他情况。例如，开发商试图在特定期间内吸引最大资金流动——他需要支付大部分承包商的工作费用或与资助建设的银行结算。在这种情况下，开发商可以组织“销售”，提供大幅折扣的公寓。

处于这种报价中——对买家来说是一个省钱购买住房的好机会。如何识别有利报价并将其与广告炒作区分开来？有几个关键点需要注意。

对于新楼公寓买家来说，产生怀疑是正确的特征。对一切保持怀疑，并再次核实从开发商和市场上获得的所有事实。如果您在广告中看到一个“平方”价格极低，它首先应该让您感到可疑，而不是高兴。

原因是过于优惠的报价可能表明开发商已陷入财务困境。专家指出：经营稳健的公司不可能有超过10%的折扣。更大的降价可能被解释为即将破产的迹象。

然而，通常情况下，在低价每平方米的广告中，只是列出了最大、流动性最差的公寓的价格。标准的一居室和两居室公寓的“平方”价格则要便宜得多，例如高出20–30%。

如果您在广告中看到一个“平方”价格极低，它首先应该让您感到可疑，而不是高兴

如何找到真相？请阅读小字说明：开发商应解释广告价格背后隐藏了什么。

如果您无法阅读它（错过了广告或字体太小——这种情况也常发生），请拨打广告中提供的电话号码或直接联系开发商，提出一个具体问题：您感兴趣的公寓每平方米的成本是多少。如果信息得到确认，并且您发现可以以可疑低廉的价格买到适合您的公寓，那就进入下一步。

为什么广告中的公寓比该地区同类公寓的平均价格更便宜？可能有几个原因。

选项1. 它不是公寓。建造公寓的成本低于普通多层住宅，因此此类房产的价格显著更低。许多人仍然无法区分公寓与公寓的区别，但这种区别确实存在；网上有很多相关信息。与此同时，公寓广告与公寓广告之间并无太大差别：它展示了一个漂亮的多层建筑3D模型，列出地块价格，并突出显示了该对象的优势。

选项2。该公寓尚未建成。有时大型住宅综合体的开发商会在尚未开始施工或处于挖掘阶段的建筑物中宣传低价公寓。但他们将这些公寓在广告中以另一种“口味”呈现，利用了复杂项目中其他建筑已经完工或接近完工的事实。唯一的建议是仔细研究广告内容。它应包含关于具体建筑物的信息。如果没有，请致电开发商询问。

选项3。这种公寓不存在也不会存在。为了营销目的，开发商将几个公寓以人为地低价列出。这些选项通常在广告活动开始前几小时内甚至尚未启动时就被预订了。总的来说，您几乎不可能以这种价格购买公寓。除非您非常、非常幸运。但中奖概率和抽奖差不多。

在新房市场上，买家的主要关注点是公寓价格。虽然这一点仍然相关，但房地产公司的营销人员将继续寻找方法将最低的数字放在广告中以吸引人们对他们的住宅综合体的关注。在这种情况下，我们唯一能推荐的是做好耐心准备，并始终通过调用开发商和在网站上检查数字来双重核实广告中的数据。

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长期优惠分期付款计划

也许将来会出现透明机制，允许开发商提供长期免息分期付款计划。然而，目前这种方案尚未有完善的立法规范，因此当您在广告中看到长期免息分期付款计划时，要将所有疑虑提升到最高程度。

开发商不能向买家提供超出房屋交付期限的分期计划，因为这在《房屋交付协议》（DDU）中已明确。原因是开发商与参与者之间的货币关系在钥匙交接并签署验收文件后终止。超过房屋交付期限的分期计划实际上不是分期付款，而是一种复杂的借贷形式，即您从开发商或第三方机构借钱购买公寓，并分阶段偿还。

开发商不能向买家提供超出房屋交付期限的分期计划，因为这在《房屋交付协议》（DDU）中已明确

了解所有细节：谁将是债权人，是否需要担保及类型、为什么条件如此优惠，如果阅读合同所有条款，这些条件是否真的有利？如果没有担保要求，为什么借贷机构在高违约率下不会破产？在这种情况下您将如何支付您的财产费用？

总的来说，这样的报价并不多见。也许这种方案适合您并能有效解决公寓问题。但在签署此类分期付款计划时，始终要寻求专业律师的支持。

自然没有恶劣天气，银行也没有廉价抵押贷款。当您在广告中看到利率显著低于或甚至低至俄罗斯中央银行基准利率的一倍时，这很可能是开发商提供的折扣。

如今这是房地产市场的常见营销工具：普通的折扣（通常不超过公寓成本的5%）被包装成某种“金融援助”形式，由开发商提供给买家用于支付贷款利息。

为了推广这一点，他们粗略估算贷款期限和金额，在广告中显示“剩余”利率，即买家必须支付的利率。最终，您将与银行签订含有常规抵押贷款利率的合同。而开发商提供的折扣您可以用于其他用途。

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