Appartement trop bon marché : une « promotion » ou un piège ?

Un prix bas au mètre carré ou d'une appartement, un crédit à terme long avec des conditions avantageuses ou un taux d'intérêt à l'ipothèque trop bas – tout cela signifie que vous devez être très prudent. Le fromage gratuit ne vient jamais qu'à la souris, rappelle Maria Litinetska.

Maria Litinetska, experte, Gérant-partenaire de « Metrium Group », société immobilière et de conseil opérant sur le marché immobilier résidentiel de la région Moscou et Saint-Pétersbourg. Et maintenant – bonne nouvelle

Bonne nouvelle : la publicité sur les logements neufs est rarement une tromperie ouvertement délibérée. En effet, la publicité relative à des projets immobiliers et tout ce qui est lié à l'achat de biens immobiliers ou à l'hypothèque est réglementée non seulement par les dispositions de la loi sur la publicité (38-FZ), mais aussi par la loi sur l'achat en participation (214-FZ) et par la loi sur l'hypothèque (102-FZ). 

La Federal Antimonopoly Service (FAS) surveille scrupuleusement l'application des dispositions légales en matière de publicité sur les biens immobiliers, aidée avec succès par les concurrents et les consommateurs attentifs. 

Ainsi, avant leur mise sur le marché, les publicités subissent plusieurs vérifications, allant de la direction juridique du constructeur à des agences ou des médias possédant des espaces publicitaires. Selon la loi, ils peuvent également être sanctionnés pour publication d'informations non fiables.

Un autre aspect : une forte concurrence et l'obligation d'écrire dans la publicité « la vérité, uniquement la vérité et rien d'autre » incitent les développeurs à user de ruses, en présentant un offre ordinaire du marché comme un « super exclusif ». 

Il peut y avoir d'autres situations. Par exemple, le constructeur essaie de capter autant de capitaux circulants qu’il peut dans une période déterminée – il doit payer une grande partie des travaux de sous-traitants ou régler son crédit bancaire. Dans ces cas, le développeur peut organiser une « vente de soldes », proposant des appartements avec une réduction importante. 

Se retrouver dans une telle offre – c’est une excellente opportunité pour les acheteurs de faire des économies sur l’achat d’un logement. Comment identifier une offre avantageuse et la distinguer d’une manipulation publicitaire ? Voici quelques points clés sur lesquels vous devez porter attention. 

La suspicion est une qualité correcte pour un acheteur d'appartement en construction. Doutez de tout, vérifiez toutes les données fournies par le constructeur et par le marché. Si vous voyez dans la publicité un prix trop bas pour « le mètre carré », cela devrait vous mettre en garde avant tout, et non pas vous réjouir.

Le fait qu’une offre trop avantageuse puisse être un signe de faillite du constructeur. Les experts affirment : les entreprises solides ne peuvent offrir une réduction supérieure à 10 %. Une baisse de prix plus importante peut être interprétée comme un signe possible d'une faillite imminente.

Cependant, il arrive souvent que dans la publicité d'un projet avec un prix bas au mètre carré, seul le prix de l’appartement le plus grand et peu liquide soit indiqué. Et dans les appartements standard de 1 ou 2 pièces, le prix du « mètre carré » est déjà beaucoup moins attrayant, par exemple 20 à 30 % plus élevé.

Si vous voyez dans la publicité un prix trop bas pour « le mètre carré », cela devrait vous mettre en garde avant tout, et non pas vous réjouir

Comment découvrir la vérité ? Lisez le texte petit : le constructeur doit expliquer ce que cache exactement le prix affiché. 

Si vous ne parvenez pas à lire (vous avez passé la publicité sans remarquer ou le texte était trop petit – cela arrive aussi), composez le numéro indiqué dans la publicité ou celui du constructeur et posez directement la question : combien coûte un mètre carré dans l’appartement qui vous intéresse précisément. Si les informations sont confirmées et que vous constatez que vous pouvez acheter un appartement à un prix très bas, qui vous convient parfaitement, passez à l'étape suivante.

Pourquoi l’appartement affiché dans la publicité est-il moins cher que le prix moyen de ce type d’appartement à cet endroit ? Il peut y avoir plusieurs raisons. 

Option 1. Ce n’est pas un appartement. La construction d’appartements peut coûter moins cher que celle de logements en immeuble, donc les prix de ces lots sont nettement inférieurs. Pour beaucoup, la différence entre appartements et appartements est encore peu évidente, mais elle existe. Il y a beaucoup d’informations disponibles sur ce sujet sur Internet. Cependant, la publicité concernant les appartements n’est pas très différente de celle des appartements : elle montre une jolie modélisation 3D d’un immeuble à plusieurs étages, indique le prix du lot et les avantages de l’objet.

Option 2. Cet appartement n’existe pas encore. Parfois, les constructeurs de gros immeubles annoncent un prix bas pour des appartements dans des bâtiments qui n'ont pas encore commencé à être construits ou se trouvent en phase de creusement. Mais ils présentent ces appartements dans la publicité sous un autre « style », profitant du fait que les autres immeubles de ce projet sont déjà construits ou en état avancé de réalisation. Le conseil ici est simple : examinez attentivement l’offre publicitaire. Elle doit contenir des informations sur le bâtiment concerné. Si tel n’est pas le cas, composez le numéro du constructeur et posez la question.

Option 3. Cet appartement n’existe pas et ne sera jamais construit. Spécialement à des fins marketing, le constructeur affiche plusieurs appartements à un prix réduit. Ces offres sont souvent réservées en quelques heures, voire avant même le lancement de la campagne publicitaire. En général, vous ne pourrez pas acheter cet appartement à ce prix. À moins que vous n’aiez une chance incroyable. Les chances sont à peu près les mêmes qu’au tirage au sort d’une loterie.

Sur le marché des logements neufs, l’argument principal pour les acheteurs reste le prix de l’appartement. Pour autant que cela soit vrai, les marketeurs des entreprises immobilières continueront à inventer des moyens de présenter le chiffre minimal possible dans leur publicité afin d’attirer l'attention sur leur projet immobilier. Tout ce que nous pouvons conseiller dans cette situation à l’acheteur – c’est de se préparer à la patience et toujours vérifier les chiffres de la publicité : sur le site du projet et au téléphone du constructeur.

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Crédit à terme long avantageux

Peut-être que dans le futur des mécanismes transparents apparaîtront permettant aux constructeurs de proposer un crédit à terme long. Pour l’instant, ces types de propositions ne présentent pas encore de schémas bien ajustés réglementés au niveau législatif. Donc, quand vous voyez dans la publicité une longue période de crédit sans intérêt, mettez votre niveau de suspicion à maximum.

Le constructeur ne peut pas offrir au client un crédit sur une période dépassant la durée de livraison du bâtiment, prévue dans le contrat d'achat (DDU). En effet, les relations financières entre le constructeur et le contributeur prennent fin après la remise des clés et la signature de l'acte. Un crédit sur une période plus longue est en fait un système complexe de financement, où vous empruntez des fonds à partir du développeur ou d'une organisation extérieure pour acheter votre logement, puis vous remboursez progressivement.

Le constructeur ne peut pas offrir au client un crédit sur une période dépassant la durée de livraison du bâtiment, prévue dans le contrat d'achat (DDU)

Examinez tous les détails : qui sera le créancier, y aura-t-il un garant et lequel, pourquoi ces conditions sont-elles si avantageuses, et sont-elles vraiment avantageuses si vous lisez toutes les conditions du contrat ? Si aucun garant n’est requis, pourquoi l’organisation qui vous prête ne va-t-elle pas faillir face à un haut niveau de défauts de remboursement ? Et comment rembourserez-vous votre bien immobilier dans ce cas ?

En général, ces offres ne sont pas très fréquentes pour l’instant. Peut-être que ce type de plan vous convient et peut vous aider à résoudre votre problème de logement de manière efficace. Mais lors de la signature de ce crédit, assurez-vous d'avoir le soutien d’un avocat professionnel.

Il n'y a pas de mauvaise météo dans la nature, et il n’y a pas d’hypothèque bon marché dans les banques. Quand vous voyez dans la publicité un taux d’intérêt qui est nettement plus bas, voire deux fois ou trois fois inférieur à la base de référence de la Banque centrale russe, c’est probablement simplement une réduction offerte par l’entreprise de construction.

Aujourd’hui, c’est un outil courant utilisé par les marketeurs du marché immobilier : une réduction ordinaire (en général, elle ne dépasse pas 5 % du prix de l’appartement) est présentée comme une « aide matérielle » fournie par le constructeur à l’acheteur pour payer les intérêts du crédit. 

Pour promouvoir cela, ils répartissent approximativement la durée et le montant du crédit en indiquant dans la publicité « le reste » du taux d’intérêt que l’acheteur devra payer. En fin de compte, vous conclurez un contrat avec la banque dans lequel vous aurez un taux d’intérêt standard pour un crédit hypothécaire. Mais la réduction de l’entreprise de construction pourrait être utilisée autrement. 

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