¿Una casa demasiado barata: ¿oferta o trampa?

Un precio bajo por metro cuadrado o por toda la vivienda, una planificación de pago ventajosa a largo plazo o un porcentaje de interés de hipoteca demasiado bajo: todo esto indica que es momento de activar la sospecha. El queso gratis solo existe en un ratonero, recuerda María Litinetska. 

María Litinetska, experta y gerente asociado del Grupo Métrium, compañía inmobiliaria y de consultoría que opera en el mercado de vivienda residencial del área metropolitana de Moscú y San Petersburgo. Y ahora – buenas noticias

Las buenas noticias: la publicidad de viviendas nuevas rara vez engaña directamente al consumidor. El motivo es que actualmente la publicidad de objetos inmobiliarios y todo lo relacionado con la compra de bienes raíces e hipotecas está regulada no solo por las disposiciones de la ley sobre publicidad (38-FZ), sino también por la ley sobre participación en construcción (214-FZ) y la ley sobre hipotecas (102-FZ). 

La Federación de la Antimonopolio (FAS) vigila cuidadosamente el cumplimiento de las normas legales en la publicidad de bienes raíces, ayudada tanto por competidores como por consumidores atentos. 

Por lo tanto, antes de salir al mercado, la publicidad pasa varias revisiones, desde el departamento jurídico del desarrollador hasta agencias o medios de comunicación que poseen espacios publicitarios. Por ley, también pueden enfrentar sanciones por publicar información falsa.

Otro punto es que la alta competencia, así como el compromiso de escribir en la publicidad 'la verdad, solo la verdad y nada más', provoca que los desarrolladores busquen engaños, presentando ofertas normales del mercado como 'super exclusivas'. 

Hay otras situaciones. Por ejemplo, el desarrollador intenta atraer la mayor cantidad de fondos circulantes en un período determinado: necesita pagar gran parte de los trabajos a subcontratistas o saldar con el banco que financió la construcción. En estos casos, el desarrollador puede organizar una 'liquidación', ofreciendo viviendas con descuentos significativos. 

Entrar en esta oferta puede ser una buena oportunidad para compradores que ahorran dinero al adquirir vivienda. ¿Cómo identificar una oferta ventajosa y distinguirla de una estrategia publicitaria? Hay varios puntos clave en los que vale la pena prestar atención. 

La sospecha para un comprador de apartamento en una vivienda nueva es una característica correcta. Dúdese de todo, verifique todos los hechos que recibe del desarrollador y del mercado. Si ve en la publicidad un precio demasiado bajo por 'metro cuadrado', esto debería alarmarlo primero y no alegrarle.

La razón es que una oferta demasiado ventajosa puede ser una señal de insolvencia del desarrollador. Los expertos afirman que las empresas sólidas no pueden ofrecer descuentos superiores al 10%. Una reducción más grande del precio puede interpretarse como una posible señal de bancarrota inminente.

Sin embargo, suele resultar que en la publicidad de un objeto con bajo costo por metro cuadrado simplemente se menciona el precio de la vivienda más grande y menos líquida. Y en los apartamentos habituales de una o dos habitaciones, el costo por metro cuadrado es mucho menos atractivo, por ejemplo, 20–30% más caro.

Si ve en la publicidad un precio demasiado bajo por 'metro cuadrado', esto debería alarmarlo primero y no alegrarle

¿Cómo descubrir la verdad? Lea el texto pequeño: el desarrollador debe desglosar qué exactamente oculta el precio anunciado. 

Si no logra entenderlo (pasó de la publicidad sin leerla o el texto era demasiado pequeño), llame al teléfono indicado en la publicidad o simplemente al número del desarrollador y pregunte directamente: ¿cuánto cuesta el metro cuadrado en la vivienda que me interesa específicamente? Si la información se confirma y descubre que puede comprar una vivienda muy barata que le conviene, pase al siguiente punto.

¿Por qué la vivienda en la publicidad cuesta menos que el precio promedio de esa vivienda en esta ubicación? Pueden haber varias razones. 

Variante 1. No es una vivienda. La construcción de apartamentos cuesta menos que los edificios residenciales normales, por lo tanto, los precios de estas unidades son significativamente más bajos. Para muchos, la diferencia entre viviendas y apartamentos aún no es obvia, pero existe. Hay mucha información disponible en internet sobre este tema. Sin embargo, la publicidad de apartamentos no se distingue mucho de la de viviendas: en ella aparece una modelo 3D simétrica de un edificio de varios pisos, se muestra el precio y se destacan las ventajas del proyecto.

Variante 2. Esta vivienda aún no existe. A veces los desarrolladores de grandes complejos residenciales anuncian precios bajos para viviendas en bloques que aún no han comenzado a construirse o están en la etapa de excavación. Pero promocionan estas viviendas bajo otro 'sabor', aprovechando que otros bloques del complejo ya están construidos o se encuentran en un alto grado de finalización. En este caso, el consejo es claro: revise cuidadosamente la oferta publicitaria. Debe incluir información sobre qué bloque se tiene en mente. Si no lo hace, llame al desarrollador y pregunte.

Variante 3. Esta vivienda no existe ni existirá. Específicamente para fines de marketing, el desarrollador anuncia algunas viviendas con precios reducidos. Estas opciones suelen reservarse en cuestión de horas o incluso antes del inicio de la campaña publicitaria. En general, no podrás comprar la vivienda con ese precio. A menos que tengas muchísima suerte. Pero las probabilidades son similares a ganar en una lotería.

En el mercado de viviendas nuevas, la principal razón para la compra es el precio de la vivienda. Mientras esto siga siendo relevante, los especialistas en marketing de empresas inmobiliarias continuarán ideando formas de mostrar la cifra mínima posible en la publicidad para atraer atención hacia sus complejos. Todo lo que podemos recomendar en esta situación es tener paciencia y verificar siempre las cifras de la publicidad: tanto en el sitio web del proyecto como por teléfono con el desarrollador.

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Planificación de pago ventajosa a largo plazo

Quizás en el futuro surjan mecanismos transparentes que permitan a los desarrolladores ofrecer planes de pago sin interés a largo plazo. Sin embargo, por ahora tales opciones no tienen esquemas bien ajustados que estén regulados adicionalmente a nivel legislativo. Por eso, cuando vea en la publicidad una planificación de pago sin interés durante un largo periodo, active su nivel máximo de sospecha.

El desarrollador no puede ofrecer a los compradores un plan de pago que exceda el periodo de entrega de la vivienda, tal como está especificado en el contrato de participación (DДУ). El motivo es que las relaciones financieras entre el desarrollador y el comprador cesan tras la entrega de las llaves y firma del acta. Un plan de pago más largo es, en realidad, un tipo complejo de financiación donde tomas dinero del desarrollador o de una organización externa para comprar la vivienda y luego pagas gradualmente por ella. 

El desarrollador no puede ofrecer a los compradores un plan de pago que exceda el periodo de entrega de la vivienda, tal como está especificado en el contrato de participación (DДУ)

Conozca todos los detalles: ¿quién será el acreedor? ¿Se requiere una garantía y cuál? ¿Por qué las condiciones son tan ventajosas y realmente son ventajosas si se leen todas las condiciones del contrato? Si no se requiere garantía, ¿por qué la institución que presta el préstamo no se hunde en bancarrota al enfrentar altos niveles de impago? ¿Y cómo pagarás tu propiedad inmobiliaria en este caso?

En general, tales ofertas no aparecen muy a menudo. Quizás esta modalidad sea ideal para ti y te ayude a resolver eficazmente tu problema de vivienda. Pero al firmar este plan de pago, asegúrate de contar con el apoyo de un abogado profesional.

Naturaleza no tiene clima malo, y bancos tampoco tienen hipotecas baratas. Cuando en la publicidad ves una tasa de interés que es significativamente más baja, incluso dos o tres veces menor que la tasa base del Banco Central de Rusia, probablemente sea solo un descuento ofrecido por la empresa constructora.

Hoy en día es una herramienta común de los marketing del mercado inmobiliario: el descuento normal (generalmente no excede el 5% del valor de la vivienda) se presenta como 'ayuda material' del desarrollador al comprador para pagar los intereses del préstamo. 

Para promocionar esto, se distribuye aproximadamente en plazo y monto del préstamo, indicando en la publicidad el 'restante' porcentaje de interés que el comprador tendrá que pagar. Al final, firmarás un contrato con el banco donde se firma la tasa de interés normal del préstamo hipotecario. Y el descuento del desarrollador podría haberse usado para otra cosa. 

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