बहुत सस्ता अपार्टमेंट: एक अच्छा सौदा… या फिर कोई धोखा?

प्रति वर्ग मीटर कम लागत, दीर्घकालिक अवधि के लिए फायदेमंद किस्त योजना, या बंधक ऋण पर बहुत कम ब्याज दर – ये सभी बातें संदेह पैदा करने के कारण हैं। मारिया लिटिनेत्स्काया कहती हैं, “मुफ्त में मिलने वाली चीजें आमतौर पर किसी जाल में ही होती हैं।”

मारिया लिटिनेत्स्काया “मेट्रियम ग्रुप” नामक रियल एस्टेट एजेंसी एवं कंसल्टिंग कंपनी में विशेषज्ञ एवं प्रबंध साझेदार हैं; यह कंपनी मॉस्को क्षेत्र एवं सेंट पीटर्सबर्ग में काम करती है। अब – एक अच्छी खबर…

अच्छी खबर यह है कि नई इमारतों के विज्ञापन आमतौर पर उपभोक्ताओं को धोखा नहीं देते। अब, इमारतों के विज्ञापन एवं संपत्ति खरीदने/बंधक ऋण से संबंधित सभी मामलों पर न केवल विज्ञापन कानून (38-FZ), बल्कि “सह-निर्माण में भागीदारी” से संबंधित कानून (214-FZ) एवं बंधक ऋण से संबंधित कानून (102-FZ) के प्रावधान लागू होते हैं।

संघीय एंटीमोनोपॉली सेवा (FAS), संपत्ति विज्ञापनों में कानूनी नियमों के पालन की सख्ती से निगरानी करती है; इससे प्रतिस्पर्धकों एवं सतर्क उपभोक्ताओं दोनों को लाभ होता है।

इसलिए, बाजार में आने से पहले विज्ञापनों की कई जाँचें की जाती हैं – शुरुआत डेवलपर के कानूनी विभाग से होकर विज्ञापन एजेंसियों/मीडिया संस्थानों तक जाती है। कानून के अनुसार, गलत जानकारी प्रकाशित करने पर विज्ञापनदाताओं पर दंड भी लग सकता है。

एक अन्य बात यह है कि तेज प्रतिस्पर्धा, एवं विज्ञापनों में “सच्चाई ही सच है” के निर्देश, डेवलपरों को ऐसे तरीके अपनाने पर मजबूर करते हैं कि सामान्य बाजार ऑफरों को “विशेष एवं अनन्य” दिखाया जाए।

कभी-कभी, किसी डेवलपर को कुछ समय में अधिकतम पैसे जुटाने की आवश्यकता होती है – उसे ठेकेदारों को भुगतान करना होता है, या बैंक से निधि प्राप्त करनी होती है; ऐसी स्थितियों में डेवलपर “छूट” के रूप में अपार्टमेंटों पर भारी छूट देता है।

ऐसी ऑफरों में खरीदारों के लिए घर खरीदने में बचत करने का अवसर होता है… लेकिन ऐसी ऑफरों में धोखा होने की संभावना भी रहती है… तो ऐसी ऑफरों को पहचानने हेतु कुछ महत्वपूर्ण बिंदुओं पर ध्यान देना आवश्यक है…

“प्रति वर्ग मीटर कम लागत” – खरीदारों के लिए यह एक संदेह का कारण होना चाहिए… क्योंकि ऐसी अत्यधिक कम लागत आमतौर पर डेवलपर की दिवालियापन की स्थिति का संकेत होती है… विशेषज्ञों के अनुसार, मजबूत कंपनियों के लिए 10% से अधिक की छूट संभव ही नहीं है… अधिक छूट दिवालियापन का संकेत हो सकती है…

हालाँकि, कभी-कभी ऐसे विज्ञापनों में सबसे छोटे एवं कम लोकप्रिय अपार्टमेंट की ही कीमत दर्शाई जाती है… मानक एक-या दो कमरे वाले अपार्टमेंटों की कीमत इससे कहीं अधिक होती है…

“प्रति वर्ग मीटर कम लागत” – ऐसी स्थिति में संदेह आना ही सही है… क्योंकि ऐसी अत्यधिक कम लागत आमतौर पर धोखे का संकेत होती है…

सच्चाई जानने हेतु विज्ञापन में दी गई जानकारी को ध्यान से पढ़ें… डेवलपर को यह स्पष्ट रूप से बताना होगा कि विज्ञापन में दी गई कीमत के पीछे क्या कारण है…

अगर आपको विज्ञापन समझ में न आए, या फॉन्ट बहुत छोटा हो, तो विज्ञापन में दी गई फोन नंबर पर कॉल करके सीधे पूछें… “आपको जिस अपार्टमेंट में रुचि है, उसकी प्रति वर्ग मीटर की लागत कितनी है?”… अगर जानकारी सही हो, तो आगे बढ़ें…

“कम लागत वाला अपार्टमेंट” – कभी-कभी ऐसे विज्ञापनों में छूट दर्शाई जाती है… लेकिन इसके पीछे कुछ अन्य कारण हो सकते हैं…

विकल्प 1: वह अपार्टमेंट ही असल में अपार्टमेंट नहीं हो सकता… क्योंकि ऐसी इमारतों के निर्माण में कम लागत आती है… इसलिए उनकी कीमतें भी कम होती हैं… हालाँकि, अपार्टमेंट एवं सामान्य इमारतों में फर्क होता है… इस बारे में ऑनलाइन भी काफी जानकारी उपलब्ध है… विज्ञापनों में भी ऐसी इमारतों के 3D मॉडल, कीमतें आदि दर्शाए जाते हैं…

विकल्प 2: कभी-कभी ऐसे विज्ञापनों में ऐसे अपार्टमेंटों की कीमतें कम दर्शाई जाती हैं, जिनका निर्माण अभी शुरू नहीं हुआ है, या जो अभी खुदाई के चरण में हैं… लेकिन ऐसे विज्ञापनों में अन्य इमारतों की तस्वीरें भी दी जाती हैं… इसलिए विज्ञापन की सामग्री को ध्यान से पढ़ें… अगर आपको कुछ संदेह हो, तो डेवलपर से सीधे पूछें…

विकल्प 3: कभी-कभी ऐसे विज्ञापनों में ऐसे अपार्टमेंटों की कीमतें कम दर्शाई जाती हैं, जो वास्तव में कभी उपलब्ध ही नहीं होते… ऐसा मार्केटिंग के उद्देश्य से किया जाता है… ऐसे अपार्टमेंट आमतौर पर कुछ ही घंटों में ही बुक हो जाते हैं… इसलिए ऐसी ऑफरों पर भरोसा न करें…

“दीर्घकालिक अवधि के लिए फायदेमंद किस्त योजना” – हो सकता है कि भविष्य में ऐसी पारदर्शी व्यवस्थाएँ उपलब्ध हो जाएँ, जिनके द्वारा डेवलपर लंबी अवधि के लिए किस्त योजनाएँ प्रदान कर सकें… लेकिन फिलहाल ऐसी कोई व्यवस्था उपलब्ध नहीं है… इसलिए, ऐसी विज्ञापनों में दी गई जानकारियों पर संदेह करें…

“बंधक ऋण पर बहुत कम ब्याज दर” – ऐसी छूटें आमतौर पर डेवलपरों द्वारा उपभोक्ताओं को लुभाने हेतु ही दी जाती हैं… यह एक सामान्य मार्केटिंग तरीका है… ऐसी छूटों का उपयोग ऋण पर ब्याज चुकाने हेतु ही किया जाता है…

ऐसी छूटों का उपयोग अन्य उद्देश्यों हेतु नहीं किया जा सकता… इसलिए, ऐसी छूटों पर भरोसा न करें…

“पेशेवर वकील की सहायता लें” – ऐसी किस्त योजनाओं पर हस्ताक्षर करने से पहले, पेशेवर वकील से अवश्य सलाह लें…

“बैंकों की नीतियों को ध्यान से पढ़ें” – बंधक ऋण से संबंधित नियमों को अवश्य पढ़ें…

इन सभी बातों पर ध्यान देकर ही आप ऐसी ऑफरों में धोखा से बच सकते हैं…

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