Comment réduire l'impôt lors de la vente d'appartement

Il n'y a qu'une seule façon de réduire l'impôt lors de la vente d'appartement : diminuer la valeur cadastrale du bien immobilier dans le contrat de vente. Malheureusement, cela semble difficile à réaliser. Premièrement, les acheteurs souhaitent bénéficier d'un crédit d'impôt complet – 260 000 roubles pour une propriété d'une valeur supérieure à 2 millions de roubles. Deuxièmement, l'administration fiscale surveille attentivement les transactions effectuées à un prix inférieur à la valeur cadastrale. Les autres détails sont expliqués par l'expert.

Yuri ShcherbinaExpertChef du département juridique de Trade-in Realty. Connaissez-vous le coût de votre bien immobilier ?

À partir du 1er janvier 2016, les Russes doivent payer un impôt sur le revenu lors de la vente d'appartement, basé sur la valeur cadastrale et non pas sur la valeur de réévaluation. L'augmentation du montant de l'impôt sera particulièrement sensible pour les propriétaires de biens anciens situés au centre de la ville, construits durant l'ère soviétique, puisque les montants peuvent différer sensiblement.

Supposons que la valeur marchande d'un appartement de deux pièces dans un immeuble stalinien sur la rue Lénine, hérité en 2016, soit d'environ 8 millions de roubles. Mais sa valeur cadastrale est estimée à 15 millions de roubles. En vendant cet appartement, le propriétaire devra payer 30 % de plus : non pas 910 000 roubles comme auparavant, mais plus de 1 200 000 roubles d'impôt sur le revenu.

Et si votre bien immobilier est situé à l'intérieur du cercle boulevard et que sa valeur marchande diffère de plusieurs dizaines de millions de roubles de la valeur cadastrale ? Dans ce cas, le propriétaire ne trouvera simplement pas avantageux vendre l'appartement, car presque la moitié du revenu obtenu honnêtement ira à l'impôt. 

Quelles mesures faut-il prendre si les données du registre foncier sont surestimées par rapport à la valeur réelle de votre appartement ? L'expertise indépendante peut vous aider. Préparer ce rapport prendra 5 à 10 jours, le coût du service commence à partir de 5 000 roubles. Toutefois, les habitants du même immeuble peuvent présenter une demande collective pour préparer le rapport et bénéficier d'une remise sur la commande en gros.

La valeur cadastrale du bien immobilier est généralement supérieure à la valeur marchande réelle des biens, car l'évaluation a eu lieu à la fin de 2014, lorsque le prix du mètre carré était au maximum. En recevant ce rapport entre les mains, vous pouvez soit présenter une demande à la commission de résolution des conflits sur la valeur cadastrale au registre foncier, soit vous tourner directement vers le tribunal. La deuxième option est moins préférable en raison de son coût plus élevé et de la durée plus longue (l'instance peut durer jusqu'à six mois).

En outre, la demande au registre foncier est traitée en un mois, le service est fourni gratuitement. Selon les statistiques, 40 % des affaires sont contestées à ce stade, mais seulement 20 à 25 % de la valeur cadastrale sont récupérés par les propriétaires.

Si cette option ne vous satisfait pas ou si la commission du registre foncier refuse votre plainte pour une raison quelconque, vous pouvez recourir au tribunal. Dans ce cas, vous aurez besoin de l'aide d'un avocat et, en plus du rapport de l'évaluateur, il faudra effectuer une expertise judiciaire, ce qui entraînera des coûts supplémentaires.