アパートを売却する際に税金を減らす方法

アパートを売却する際に税金を減らす唯一の方法は、売買契約書でその不動産の登記価格を下げることです。しかし残念ながら、これはほとんどの場合不可能です。まず、購入者は200万ルーブル以上の不動産については26万ルーブルの税額控除を受けたいと考えます。また、税務当局は登記価格以下で行われる取引を厳しく監視しています。その他の詳細については専門家が説明します。

ユーリ・シェルビナ　Trade-in Realty法律部長　ご自宅の資産価値はいくらか知っていますか？

2016年1月1日以降、5年未満所有のアパートを売却するロシア市民は、在庫価格ではなく登記価格に基づいて所得税を支払う必要があります。この変更により、特にソビエト時代に建設された市内の古い住宅の所有者にとっては、税額が大幅に増加することになります。

例えば、2016年に相続したレーニン大通り沿いの「スターリン時代」建築の2LDKアパートの市場価格が800万ルーブルだとします。しかしその登記価格は1,500万ルーブルと評価されているため、売却時には91万ルーブルではなく120万ルーブル以上の所得税を支払う必要があります。

もし自分の不動産がブールバード・リング内に位置しており、その市場価格と登記価格に数千万ルーブルもの差がある場合は、売却時に得られる収入のほぼ半分が税金支払いに消えてしまうため、非常に損をすることになります。

どうすればいいのでしょうか？

もしRosreestrのデータが実際の不動産価値よりも高く評価されている場合、所有者はどのような手順を取るべきでしょうか？独立した専門家による評価が役立ちます。この報告書の作成には5〜10日かかり、費用は5,000ルーブルからです。同じ建物に住む人々が共同で申請を行うと、割引が適用されます。

一般的に不動産の登記価格は実際の市場価格よりも高くなっています。これは2014年末に1平方メートルあたりの価格がピークに達した時に評価が行われたためです。報告書を入手したら、Rosreestrに対して登記価格に関する異議申立てを行うか、直接訴訟を起こすこともできます。ただし後者の場合は費用が高く、手続きにも半年以上かかるため、あまり有利ではありません。

Rosreestrへの申請は1ヶ月以内に審査され、無料で行われます。統計によると、40％のケースでこの段階で異議が唱えられますが、所有者が実際に登記価格を下げることに成功するのは20〜25％に過ぎません。

もしこの方法が適していない場合や、Rosreestrの審査委員会が何らかの理由で異議申立てを却下した場合でも、法院に訴えることは可能です。この場合は弁護士の助けが必要であり、専門家の報告書に加えて、不動産に対する司法審査も行われるため、追加費用が発生します。