Як зменшити податок при продажі квартири

Зменшити податок при продажі квартири можна одним-єдиним способом: зменшивши кадастрову вартість житла в договорі купівлі-продажу. Але, на жаль, це, уряді, не завжди вийде. По-перше, покупці хочуть отримати повний податковий відшкодування – 260 000 рублів для нерухомості вартістю від 2 млн рублів. По-друге, податкова інспекція уважно стежить за угодами, що здійснюються за ціною нижчою кадастрової. Про інші нюанси розповідає експерт.

Юрій Щербина
Експерт
Керівник юридичного департаменту Trade-in Realty. Знаєте ви, скільки коштує ваше мешкання?

При вступленні у право власності з 1 січня 2016 року росіяни при продажі квартири, що перебувала у власності менше 5 років, зобов'язані сплатити податковий податок, відсилаючись на кадастрову, а не інвентаризаційну вартість. Збільшення суми податку буде особливо чутливо для власників «старого» житла в центрі міста, побудованого в радянські часи, оскільки суми можуть суттєво відрізнятися.

Припустимо, ринкова вартість двокімнатної квартири в «сталинці» на Ленінському проспекті, що дісталася вам від спадку в 2016 році, становить близько 8 млн рублів. Але її кадастрову вартість обчислюють у 15 млн рублів. І при продажі квартири власнику доведеться сплатити на 30% більше: не 910 000 рублів, як раніше, а понад 1 200 000 рублів податкового податку.

А якщо ваше житло розташоване в межах Бульварного кільця і його ринкова вартість відрізняється від кадастрової на десятки мільйонів рублів? У цьому випадку власнику стає просто невигідно продавати квартиру, бо майже половина чесно отриманої суми піде на сплату податку. 

Які кроки слід зробити власнику мешкання, якщо дані Росреєстру виявилися завищеними щодо реальної вартості вашої квартири? На допомогу приходить незалежна експертна оцінка. Підготовка такого звіту займе 5–10 днів, вартість послуги починається від 5 тисяч рублів. При цьому мешканці одного будинку можуть звернутися з колективною скалидою щодо підготовки звіту і отримати знижку за «оптовий» замовлення.

Кадастрова вартість житла, як правило, вища реальної ринкової вартості об'єктів нерухомості, оскільки оцінка проводилась в кінці 2014 року, коли ціна квадратного метра була на піку. Отримавши звіт на руки, ви можете або звернутися до комісії щодо розгляду спорів про кадастрову вартість у Росреєстрі, або напряму до суду. Другий варіант менш бажаний через більш високу вартість і тривалість (розглядання може тривати до півроку).

У свою чергу, заяву в Росреєстрі розглядають протягом одного місяця, послуга надається безкоштовно. За статистикою, 40% справ оспарюються на цьому етапі, але відстояти власникам житла вдається лише 20–25% кадастрової вартості. 

Якщо цей варіант вас не влаштовує або комісія Росреєстру з якоїсь причини відкине скаргу, залишається звернутися до суду. У цьому випадку вам знадобиться допомога юриста, і, окрім звіту оцінювача, судове проведення експертизи, що зумовить додаткові витрати.