Как уменьшить налог при продаже квартиры

Снизить налог при продаже квартиры можно одним-единственным способом: уменьшив кадастровую стоимость жилья в договоре купли-продажи. Но это, увы, вряд ли получится. Во-первых, покупатели хотят получать полноценный налоговый вычет – 260 000 рублей для недвижимости стоимостью от 2 млн рублей. Во-вторых, налоговая инспекция пристально следит за сделками, совершаемыми по стоимости ниже кадастровой. Об остальных нюансах рассказывает эксперт.

Юрий ЩербинаЭкспертРуководитель юридического департамента Trade-in Realty.Знаете ли вы, сколько стоит ваше жилье?

При вступлении в право собственности с 1 января 2016 года россияне при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, обязаны заплатить подоходный налог, отталкиваясь от кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. Увеличение суммы налога будет особенно чувствительно для собственников «старого» жилья в центре города, построенного в советский период, поскольку суммы могут существенно отличаться.

Предположим, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в «сталинке» на Ленинском проспекте, доставшейся вам по наследству в 2016 году, составляет порядка 8 млн рублей. Но ее кадастровая стоимость исчисляется 15 млн рублей. И при продаже квартиры собственнику предстоит уплатить на 30% больше: не 910 000 рублей, как ранее, а более 1 200 000 рублей подоходного налога.

А если ваше жилье расположено в пределах Бульварного кольца и его рыночная стоимость отличается от кадастровой на десятки миллионов рублей? В таком случае собственнику становится просто невыгодно продавать квартиру, ведь почти половина честно вырученной суммы пойдет на уплату налога. 

Какие шаги стоит предпринять собственнику жилья в том случае, если данные Росреестра оказались завышенными по отношению к реальной стоимости вашей квартиры? На помощь придет независимая экспертная оценка. Подготовка такого отчета займет 5–10 дней, стоимость услуги начинается от 5 тысяч рублей. При этом жители одного дома могут обратиться с коллективным обращением о подготовке отчета и получить скидку за «оптовый» заказ.

Кадастровая стоимость жилья, как правило, выше реальной рыночной стоимости объектов недвижимости, так как оценка проводилась в конце 2014 года, когда цена квадратного метра была на пике. Получив отчет на руки, вы можете либо обратиться в комиссию о рассмотрении споров о кадастровой стоимости при Росреестре, либо направиться напрямую в суд. Второй вариант менее предпочтителен из-за более высокой стоимости и протяженности по времени (разбирательство может длиться до полугода).

В свою очередь, заявление в Росреестре рассматривается в течение одного месяца, услуга предоставляется бесплатно. По статистике 40% дел оспариваются на данном этапе, однако отсудить собственникам жилья удается лишь 20–25% кадастровой стоимости. 

Если этот вариант вас не устроит или комиссия Росреестра по какой-либо причине отклонит жалобу, остается обратиться в суд. В этом случае вам потребуется помощь юриста, и, кроме отчета оценщика, судебное проведение экспертизы, что повлечет дополнительные затраты.