Jak zmniejszyć podatek przy sprzedaży mieszkania

Zmniejszyć podatek przy sprzedaży mieszkania można jedynym sposobem: zmniejszając wartość księgową nieruchomości w umowie kupna-sprzedaży. Niestety, niestety, to rzadko się uda. Po pierwsze, nabywcy chcą uzyskać pełen podatek od zysku – 260 000 rubli dla nieruchomości o wartości co najmniej 2 milionów rubli. Po drugie, urząd skarbowy dokładnie śledzi transakcje dokonywane w wartości niższej niż wartość księgowa. Wszystkie inne detale omawia ekspert.

Juriy Szerbina
Ekspert
Kierownik departamentu prawnego Trade-in Realty. Czy wiesz, ile kosztuje Twoje mieszkanie?

Od 1 stycznia 2016 r. w Polsce przy sprzedaży mieszkania, które było w posiadaniu mniej niż 5 lat, podatnik jest zobowiązany zapłacić podatek dochodowy, opierając się na wartości katalogowej, a nie inwentaryzacyjnej. Zwiększenie kwoty podatku będzie szczególnie widoczne dla właścicieli „starszego” mieszkania w centrum miasta, zbudowanego w czasach sowieckich, ponieważ kwoty mogą się znacznie różnić.

Załóżmy, że wartość rynkowa dwu-komnatnego mieszkania w „stalince” na Lenina, które otrzymałeś w spadku w 2016 roku, wynosi około 8 milionów rubli. Ale jego wartość katalogowa to 15 milionów rubli. Przy sprzedaży mieszkania właścicielowi przysługuje podatek dochodowy w wysokości o 30% wyższej: nie 910 000 rubli, jak było wcześniej, ale ponad 1 200 000 rubli.

A jeśli Twoje mieszkanie znajduje się w granicach kola bulwarowego, a jego wartość rynkowa znacznie różni się od wartości katalogowej? W takim przypadku właścicielowi staje się nieopłacalne sprzedaż mieszkania, ponieważ prawie połowa uzyskanej sumy trafia na podatek. 

Jakie kroki należy podjąć właścicielowi nieruchomości, jeśli dane Rosreestru są przesadnie wysokie w porównaniu do rzeczywistej wartości Twojego mieszkania? Na pomoc przyjdzie niezależna ocena ekspertowa. Przygotowanie takiego raportu zajmie 5–10 dni, koszt usługi zaczyna się od 5 tysięcy rubli. W tym czasie mieszkańcy jednego domu mogą złożyć wspólną prośbę o przygotowanie raportu i uzyskać zniżkę za „hurtową” wersję.

Wartość katalogowa nieruchomości zazwyczaj jest wyższa niż rzeczywista wartość rynkowa nieruchomości, ponieważ ocena została przeprowadzona na koniec 2014 roku, gdy cena za metr kwadratowy była na maksimum. Otrzymując raport w ręce, możesz albo złożyć wniosek do komisji rozpatrzenia sporów o wartość katalogową w Rosreestrze, albo bezpośrednio do sądu. Ostatnia opcja jest mniej preferowana z powodu wyższego kosztu i dłuższego czasu (rozpatrywanie może trwać do pół roku).

Z kolei wniosek do Rosreestru rozpatrywany jest w ciągu miesiąca, usługa jest dostępna bezpłatnie. Według statystyk 40% spraw są rozpatrywane na tym etapie, jednak właściciele nieruchomości otrzymują tylko 20–25% wartości katalogowej. 

Jeśli ten sposób Cię nie satysfakcjonuje lub komisja Rosreestru odrzuci skargę z jakiegokolwiek powodu, pozostaje tylko skierowanie się do sądu. W tym przypadku konieczna będzie pomoc prawnika, a oprócz raportu eksperta, doświadczenie sądowe ekspertyz, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.