Cómo reducir el impuesto al vender un apartamento

La única manera de reducir el impuesto al vender un apartamento es disminuyendo el valor catastral de la vivienda en el contrato de compraventa. Pero desafortunadamente, esto rara vez es posible. En primer lugar, los compradores desean obtener un crédito fiscal completo de 260 000 rublos para una propiedad valorada a partir de 2 millones de rublos. En segundo lugar, la inspección fiscal observa atentamente las transacciones realizadas por un valor inferior al catastral. El experto explica otros detalles.

Yuri Scherbin
Experto
Jefe del departamento jurídico de Trade-in Realty. ¿Sabía usted cuánto cuesta su propiedad?

Al adquirir el derecho de propiedad desde el 1 de enero de 2016, los rusos deben pagar un impuesto sobre la renta al vender un apartamento que haya estado en su posesión menos de 5 años, basándose en la valoración catastral y no en la valoración inventariada. El aumento del monto del impuesto será especialmente sensible para los propietarios de viviendas «antiguas» en el centro de la ciudad construidas durante el período soviético, ya que las cifras pueden diferir significativamente.

Supongamos que el valor de mercado de un apartamento de dos habitaciones en una edificación de estilo estalinista en la Avenida Lenin, que recibió por herencia en 2016, asciende aproximadamente a 8 millones de rublos. Sin embargo, su valor catastral es de 15 millones de rublos. Al vender el apartamento, al propietario le corresponderá pagar un 30% más: no 910.000 rublos como antes, sino más de 1.200.000 rublos como impuesto sobre la renta.

¿Y si su vivienda se encuentra dentro del anillo bullevar y su valor de mercado difiere de la catastral por decenas de millones de rublos? En este caso, al propietario le resulta simplemente desventajoso vender el apartamento, ya que casi la mitad de los ingresos reales se destina al pago del impuesto. 

¿Qué pasos debe tomar el propietario de una vivienda si los datos del Registro Público indican que su valor catastral está exagerado respecto al valor real de su apartamento? La ayuda viene en forma de una evaluación independiente realizada por un experto. Preparar este informe tomará entre 5 y 10 días, el costo del servicio comienza desde los 5 mil rublos. Los residentes de un mismo edificio pueden presentar una solicitud colectiva para preparar el informe y obtener un descuento por pedido masivo.

Por lo general, el valor catastral de las viviendas es mayor que el valor real del mercado inmobiliario, ya que la evaluación se realizó a finales de 2014 cuando el precio por metro cuadrado alcanzaba su punto máximo. Al recibir el informe, puede dirigirse a la comisión para revisar disputas sobre valores catastrales en el Registro Público o bien directamente ante un tribunal. La última opción es menos preferible debido al mayor costo y a la duración prolongada (el proceso puede extenderse hasta medio año).

En cambio, la solicitud ante el Registro Público se tramita en un mes, el servicio es gratuito. Según estadísticas, 40% de los casos se rechazan en esta etapa, aunque solo el 20-25% del valor catastral se logra recuperar por los propietarios de inmuebles. 

Si esta opción no le convence o la comisión del Registro Público rechaza su queja por alguna razón, queda la posibilidad de presentar una demanda judicial. En este caso necesitará la asistencia de un abogado y, además del informe del perito, el proceso judicial de la evaluación que conllevará gastos adicionales.