Wie man die Steuer bei Verkauf einer Wohnung reduziert

Die Steuer bei Verkauf einer Wohnung kann nur auf eine einzige Art reduziert werden: indem die Katalogkosten des Immobilienobjekts im Kaufvertrag gesenkt werden. Doch leider wird es wahrscheinlich nicht funktionieren. Erstens wollen Käufer einen vollständigen Steuererlass – 260.000 Rubel für Immobilien im Wert von mindestens 2 Millionen Rubel. Zweitens überwacht die Steuerbehörde sehr genau alle Transaktionen, bei denen der Verkaufswert unter der Katalogkosten liegt. Weitere Details werden von einem Experten erläutert.

Juri ScherbinExperteLeiter des rechtlichen Abteilungs von Trade-in Realty. Wissen Sie, wie viel Ihre Immobilie kostet?

Ab dem 1. Januar 2016 müssen russische Bürger bei Verkauf einer Wohnung, die weniger als 5 Jahre in ihrem Besitz war, eine Einkommensteuer basierend auf der Katalogkosten und nicht auf den Inventarwerten zahlen. Eine Erhöhung der Steuerbeträge wird besonders spürbar für Besitzer von „altem“ Wohnraum im Stadtzentrum, der in der Sowjetzeit gebaut wurde, da die Werte erheblich unterschiedlich sein können.

Angenommen, der Marktwert einer Zweizimmerwohnung in einem „Stalin“-Haus auf der Leninschen Allee, die Sie 2016 als Erbe erhalten haben, beträgt etwa 8 Millionen Rubel. Doch ihre Katalogkosten betragen 15 Millionen Rubel. Bei Verkauf der Wohnung muss der Eigentümer etwa 30% mehr zahlen: nicht 910.000 Rubel wie früher, sondern über 1.200.000 Rubel Einkommensteuer.

Und wenn Ihre Immobilie innerhalb des Boulevarding-Kreises liegt und der Marktwert erheblich von der Katalogkosten abweicht? In diesem Fall ist es für den Eigentümer einfach unwirtschaftlich, die Wohnung zu verkaufen, da fast die Hälfte des gerechtfertigten Erlöses für Steuern verwendet wird. 

Welche Maßnahmen sollte ein Eigentümer von Immobilien ergreifen, wenn die Daten des Registerbehälters übertrieben im Vergleich zur tatsächlichen Kosten Ihrer Wohnung sind? Hilfe bringt eine unabhängige Sachverständigengutachten. Die Vorbereitung eines solchen Berichts dauert 5–10 Tage, die Kosten der Dienstleistung beginnen ab 5.000 Rubel. Dabei können Bewohner eines Hauses gemeinsam einen Antrag stellen, um eine Rabatt auf den „Bulk“-Bestellungspreis zu erhalten.

Die Katalogkosten von Immobilien sind normalerweise höher als der tatsächliche Marktwert der Objekte, da die Bewertung Ende 2014 durchgeführt wurde, als der Preis pro Quadratmeter am Höhepunkt stand. Mit dem erhaltenen Bericht können Sie sich entweder an die Kommission zur Prüfung von Streitigkeiten über Katalogkosten bei Rosreestr wenden oder direkt ins Gericht gehen. Letzteres ist weniger vorteilhaft wegen höherer Kosten und längeren Bearbeitungszeit (Verfahren kann bis zu sechs Monate dauern).

Die Beantragung bei Rosreestr wird innerhalb eines Monats behandelt, der Service ist kostenlos. Laut Statistiken werden 40% der Fälle in dieser Phase angefochten, doch nur 20–25% der Katalogkosten werden von Eigentümern erfolgreich zurückgefordert. 

Falls dieser Weg nicht Ihren Wünschen entspricht oder die Kommission des Registerbehälters aus irgendeinem Grund Ihre Beschwerde ablehnt, bleibt nur der Weg ins Gericht. In diesem Fall benötigen Sie die Hilfe eines Anwalts, und außer dem Gutachten des Bewerters ist eine Gerichtsverfahrens-Experte notwendig, was zusätzliche Kosten verursacht.