किसी अपार्टमेंट को बेचते समय कर कैसे कम किया जा सकता है?

किसी अपार्टमेंट को बेचते समय कर को कम करने का एकमात्र तरीका यह है कि बिक्री समझौते में संपत्ति का कैडस्ट्रल मूल्य कम कर दिया जाए। दुर्भाग्यवश, ऐसा करना बहुत ही कम संभव है। पहले तो, खरीदार 2 मिलियन रूबल से अधिक मूल्य वाली संपत्ति पर 260,000 रूबल की पूरी कर कटौती चाहते हैं। दूसरे, कर प्राधिकरण कैडस्ट्रल मूल्य से कम में हुए लेन-देनों पर नज़र रखता है। अन्य बारीकियों की जानकारी एक विशेषज्ञ ही दे सकता है。

यूरी श्चेर्बिना – Trade-in Realty के कानूनी विभाग के प्रमुख। क्या आप जानते हैं कि आपका आवास कितने मूल्य का है?

1 जनवरी, 2016 से, ऐसे रूसी नागरिक जो पाँच साल से कम समय से अपना अपार्टमेंट धारण कर रहे हैं, उन्हें आयकर कैडस्ट्रल मूल्य के आधार पर ही भुगतना होगा, न कि संपत्ति के वास्तविक मूल्य के आधार पर। इसके कारण सोवियत युग में बनी शहर के केंद्रीय इलाकों में स्थित पुरानी इमारतों के मालिकों को विशेष रूप से अधिक कर भुगतना होगा, क्योंकि ऐसी इमारतों के कैडस्ट्रल मूल्य एवं वास्तविक बाज़ार मूल्य में काफी अंतर होता है।

मान लीजिए कि लेनिन प्रोस्पेक्ट पर स्थित ‘स्टालिन-युग’ में बनी एक दो कमरे वाली अपार्टमेंट का बाज़ार मूल्य लगभग 8 मिलियन रूबल है, जबकि इसका कैडस्ट्रल मूल्य 15 मिलियन रूबल आंका गया है। ऐसी स्थिति में, अपार्टमेंट बेचते समय मालिक को 30% अधिक कर भुगतना होगा – पहले तो 910,000 रूबल ही कर था, लेकिन अब 1.2 मिलियन रूबल से अधिक।

अगर आपकी संपत्ति ‘बुलेवार्ड रिंग’ क्षेत्र में स्थित है, एवं इसका बाज़ार मूल्य कैडस्ट्रल मूल्य से दसियों मिलियन रूबल अधिक है, तो ऐसी स्थिति में अपार्टमेंट बेचना मालिक के लिए बहुत ही नुकसानदायक होगा, क्योंकि लगभग आधा ही कर भुगतन में खर्च हो जाएगा।

तो क्या किया जाए? अगर Rosreestr में दर्ज आंकड़े आपकी संपत्ति के वास्तविक मूल्य से अधिक हैं, तो संपत्ति मालिक को कौन-से कदम उठाने चाहिए? एक स्वतंत्र विशेषज्ञ की मदद से ऐसा रिपोर्ट तैयार किया जा सकता है; ऐसे रिपोर्ट तैयार करने में 5–10 दिन लगेंगे, एवं इस सेवा की लागत 5 हज़ार रूबल से शुरू होती है। एक ही इमारत में रहने वाले लोग एक साथ आवेदन करके ऐसा रिपोर्ट प्राप्त कर सकते हैं, एवं बड़ी मात्रा में आवेदन करने पर छूट भी मिल सकती है।

सामान्यतः, अचल संपत्तियों का कैडस्ट्रल मूल्य उनके वास्तविक बाज़ार मूल्य से अधिक होता है, क्योंकि इसकी गणना 2014 के अंत में की गई थी, जब प्रति वर्ग मीटर की कीमतें सबसे अधिक थीं। ऐसा रिपोर्ट प्राप्त करने के बाद, आप Rosreestr में शिकायत कर सकते हैं, या सीधे अदालत में मुकदमा भी दायर कर सकते हैं। हालाँकि, अदालती कार्यवाही में अधिक लागत एवं अधिक समय लगता है (कार्यवाही आधे साल तक भी चल सकती है)।

Rosreestr में किए गए आवेदनों पर एक महीने के भीतर ही विचार-विमर्श किया जाता है, एवं यह सेवा बिना किसी शुल्क के उपलब्ध है। आँकड़ों के अनुसार, 40% मामलों में इस चरण पर ही विवाद उत्पन्न हो जाते हैं; लेकिन संपत्ति मालिकों को केवल 20–25% ही कैडस्ट्रल मूल्य वापस प्राप्त हो पाता है।

अगर यह विकल्प आपके लिए उपयुक्त न हो, या Rosreestr कमीशन आपकी शिकायत को किसी भी कारण से खारिज कर दे, तो आप अदालत में भी जा सकते हैं। इस स्थिति में, आपको एक वकील की मदद लेनी होगी; साथ ही, अपार्टमेंट की न्यायिक जाँच भी आवश्यक होगी, जिससे अतिरिक्त लागत भी उठेगी।

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