新築マンションを購入したいのですが、次に何をすべきでしょうか？
主な質問に答えます
新築マンションの購入に関する投資家であり専門家でもあるジュリア・ノイマンが、新築マンションの購入方法や注意すべきポイントについて説明します。
ジュリア・ノイマンは、不動産投資の専門家であり、ブロガーでもあり、「Self-Investor in Real Estate」というチャンネルの運営者でもあります。
新築マンションを購入したいのですが、どこから始めればいいでしょうか？
まず、「なぜマンションが必要なのか？」という疑問に答える必要があります。自分用の住居として、賃貸用として、あるいは転売を目的とした投資として、または単にお金を節約するためとしても、それぞれ異なるアプローチが必要です。居住用のマンションを探す場合は、地区の環境、家族や友人の近さ、緑地の有無、スーパーマーケットの位置、お気に入りのスポーツ施設などを考慮するとよいでしょう。一方で、資金を投資する目的であれば、需要の高いマンションを選び、流動性のある物件かどうかを判断する必要があります。
では、本当に良い選択肢をどのように見極めればいいのでしょうか？
マンション購入の目的に関わらず、以下の点を確認する必要があります：
- マンション自体の品質——どのような建設技術が使われているか、工事の仕上がりはどの程度か；
- その地域での不動産の流動性；
- 開発業者の信頼性；
- 建設期間および引き渡し時期——2年を超えてはならない。
どれくらいの資金が必要でしょうか？
頭金や毎月のローン返済に資金が必要です。ローンの月額返済額は通常1万8000ルーブル程度ですが、専門家の助けを借りれば頭金をゼロにすることも可能です。最も有利な投資方法は、頭金を10～20％、ローン期間を25～30年とし、いつでも早期返済ができるようにすることです。
ヒント：明確な財務計画を立てましょう。そうすることで、どれだけの資金を投じ、なぜその物件を選んだのか、そして投資の結果として何が得られるのかを最初から理解することができます。例えば以下のように計算してみましょう：
- 建設中の新築マンションの購入価格——250万ルーブル；
- 売却価格——320万ルーブル；
- 投資期間——18ヶ月；
- 頭金——20％；
- ローン期間——25年；
- 毎月の返済額——2万1000～2万2000ルーブル；
- 収益——売却価格から購入価格を差し引いた金額：70万ルーブル；
- 支出——18ヶ月間のローン返済額：40万ルーブル；
- 純利益——収益から支出を差し引いた金額：30万ルーブル。
どのような書類が必要でしょうか？
- パスポート——全ページのコピー（空白ページも含む）；
- 結婚証明書、子供の出生証明書；
- 未婚の場合は、正式な婚姻関係にないことを証明する公証書；
- 社会保障番号；
- 税番号；
- 労働履歴書のコピー（公印が押されているもの）；
- 雇用証明書。
その他にも必要な書類がある場合があります。
重要：必要な書類はケースバイケースです。例えば、すでにマンションを購入して開発業者から割引を受けた姉妹との親族関係を証明するために出生証明書が必要になることもあります。
どのような困難やリスクが待っているのでしょうか？
よくある間違い：
- 信頼できない開発業者を選んで長期にわたる建設プロジェクトに投資する；
- 早期返済の契約を結ばされ、25年間もローンを支払い続けなければならない；
- すでに売却されていたマンションを購入し、引き渡し時にその事実を発見する——これは開発業者による二重販売の詐欺行為だ；
- 権利移転を通じてマンションを購入した後、契約書に不適切な条項が含まれていることが判明する；
- 間違った物件を選んでしまい、売却が困難になる；
- 引き渡し時に、開発業者に代わってすでに6ヶ月間契約を結んでいた管理会社と新たに契約を結ばされる。
