Я хочу купити квартиру в новобудуванні: що далі?

Інвестор і спеціаліст з покупки квартир у новобудовах Юлія Нойманн розповіла, як придбати нову квартиру та які підводні камені можуть вас чекати.

Юлія Нойманн — експерт з первинної нерухомості, інвестор, блогер, автор каналу «Сам собі інвестор у нерухомість»

Хочу купити квартиру в новобудові. З чого почати?

Відповідайте собі на питання: «Навіщо мені квартира?». Це може бути житло для себе, квартира для здачі в оренду, інвестиція у новобудову з метою перепродажу або збереження грошей. Кожна з цих стратегій призводить до різної тактики. Якщо ви шукаєте квартиру для проживання — враховуйте район, кількість друзів і родичів поблизу, озеленення, наявність супермаркета і улюбленого спортзала неподалік. А якщо хочете «пристроїти» вільні гроші, тоді мислення переключається на інвестиційне. Тепер треба думати, яка квартира підходить і як відрізнити ліквідну нерухомість від неліквідної.

Як обрати справжній хороший варіант?

Незалежно від мети покупки квартири, треба перевірити:

• наскільки якісним товаром є ця квартира — за якою технологією побудований будинок, наскільки добре виконано всі роботи;
• наскільки ліквідна нерухомість у цьому районі;
  
• наскільки надійний застройщик;
  
• термін будівництва і отримання ключів — він має становити не більше двох років.
  

Скільки грошей мені треба зберегти?

Гроші потрібні на перший внесок (ПВ) по іпотеці та на щомісячні платежі. Платежі за іпотекою починаються від 18 тисяч рублів на місяць. А при грамотній роботі іпотечного спеціаліста ПВ по іпотеці може бути нульовим. Варіант із найвищою рентабельністю: перший внесок — 10–20%, тривалість іпотеки — 25–30 років з можливістю погашення кредиту в будь-який момент.

Порада: складіть чіткий фінансовий план — він потрібен для того, щоб ви вже на початку розуміли, скільки вкладаєте, чому саме в цей об’єкт і що отримаєте в результаті інвестиційного циклу. Зробіть інвестиційний розрахунок. Приклад:

• ціна покупки новобудови на етапі будівництва — 2,5 млн рублів;
  
• ціна продажу — 3,2 млн рублів;
  
• строк інвестування — 18 місяців;
  
• перший внесок — 20%;
  
• строк іпотеки — 25 років;
  

• платежі — 21–22 тисячі рублів;
  
• дохід — ціна продажу мінус ціна покупки: 700 тисяч рублів;
  
• витрати — платежі за іпотекою 400 тисяч рублів за 18 місяців;
  
• чистий прибуток — дохід мінус витрати: 300 тисяч рублів.
  

Які документи мені знадобляться?

• Паспорт — копії всіх сторінок, включаючи порожні;
  
• свідоцтво про шлюб, народження дітей;
  
• якщо ви не одружені/не заміжні — довідка від нотаріуса, що ви не перебуваєте у офіційному шлюбу;
  
• СНІЛС;
  
• ІПН;
  
• копія трудової книжки, підписана печатями;
  
• довідка з місця роботи — 2-НДФЛ.
  

А також можуть знадобитись додаткові документи.

Важливо: додаткові документи — на кожен випадок свої. Наприклад, свідоцтво про народження потрібно, якщо вам потрібно підтвердити співвідношення з сестрою, яка вже купила квартиру і отримала знижку на покупку наступної квартири у того ж застройщика. Тепер на правах родинного співвідношення ви можете отримати цю знижку і ви.

Які складності і ризики можуть мене чекати?

Найпоширеніші помилки:

• ви обрали поганого застройщика і купили довгобудівку;
  
• вам оформили непогашену досрочно іпотеку і тепер ви маєте платити платежі 25 років;
  
• ви купили вже придбану квартиру і виявили це на етапі отримання ключів — сіра схема подвійних продажів застройщика;
  
• ви купили квартиру за переуступкою прав вимоги і в ДДУ почали вспливати неприємні умови — наприклад, відсутність умов санкцій для застройщика в разі порушення строків;
  
• ви неправильно обрали об’єкт і тепер вам його не продати;
  
• на етапі отримання ключів від вас вимагають підписати договір з управляючою компанією, з якою вже підписаний договір на 6 місяців від імені застройщика.