Ich möchte eine Wohnung in einer Neubauwohnung kaufen: Was jetzt?

Investor und Experte für den Kauf von Wohnungen in Neubauten, Julia Noiman, erklärte, wie man eine neue Wohnung kauft und welche Fallstricke einen erwarten können.

Julia Noiman – Experte für Primärimmobilien, Investorin, Bloggerin und Autorin des Kanals „SelbstInvestor in Immobilien“

Möchte eine Wohnung in einer Neubauwohnung kaufen. Wo soll ich beginnen?

Beantworten Sie sich selbst die Frage: „Warum brauche ich eine Wohnung?“. Das kann sein, dass es sich um eine eigene Wohnungsfläche handelt, eine Wohnung zum Mieten, eine Investition in eine Neubauwohnung mit dem Ziel des Weiterverkaufs oder das Sparen von Geld. Jede dieser Strategien führt zu einer anderen Vorgehensweise. Wenn Sie eine Wohnung für den Eigenbedarf suchen – berücksichtigen Sie das Quartier, die Anzahl Ihrer Freunde und Verwandten in der Nähe, die Begrüneung, den Supermarkt und Ihren Lieblings-Sportplatz in der Nähe. Wenn Sie hingegen Geld für Investitionen freiräumen möchten, dann wandelt sich die Denkweise in eine investive. Nun müssen Sie sich Gedanken darüber machen, welche Wohnung nachgefragt ist und wie Sie eine liquidierbare Immobilie von einer nicht-liquidierbaren unterscheiden können.

Wie wähle ich wirklich eine gute Option aus?

Egal, welches Ziel Sie mit dem Kauf einer Wohnung verfolgen – es ist notwendig zu prüfen:

• ob diese Wohnung ein qualitativ hochwertiger Produkt ist – nach welcher Technologie das Haus gebaut wurde und wie gut alle Arbeiten ausgeführt wurden;
• ob die Immobilie in diesem Quartier liquide ist;
  
• ob der Entwickler zuverlässig ist;
  
• die Bauzeit und die Schlüsselübergabe – sie sollte nicht länger als zwei Jahre dauern.
  

Wie viel Geld muss ich sparen?

Geld wird benötigt für den Anfangszahlungsbetrag (AZB) bei der Hypothek und für monatliche Zahlungen. Die Hypothekenzahlungen beginnen ab 18.000 Rubel pro Monat. Mit einer sorgfältigen Arbeit eines Hypothekenspezialisten kann der AZB bei der Hypothek null sein. Die am meisten rentable Variante: Anfangszahlung – 10–20%, Laufzeit der Hypothek – 25–30 Jahre mit der Möglichkeit, den Kredit jederzeit zu tilgen.

Tipp: Erstellen Sie einen klaren Finanzplan – er ist notwendig, damit Sie bereits am Anfang verstehen, wie viel Sie investieren, warum genau in dieses Objekt und was Sie als Ergebnis des Investitionszyklus erhalten. Führen Sie eine Investitionsrechnung durch. Beispiel:

• Preis des Kaufs einer Neubauwohnung im Baustadium – 2,5 Millionen Rubel;
  
• Verkaufspreis – 3,2 Millionen Rubel;
  
• Investitionszeitraum – 18 Monate;
  
• Anfangszahlung – 20 %;
  
• Hypotheksdauer – 25 Jahre;
  

• Zahlungen – 21–22 Tausend Rubel;
  
• Einkommen – Verkaufspreis minus Kaufpreis: 700.000 Rubel;
  
• Ausgaben – Hypothekenzahlungen 400.000 Rubel innerhalb von 18 Monaten;
  
• Reiner Gewinn – Einkommen minus Ausgaben: 300.000 Rubel.
  

Welche Dokumente benötige ich?

• Persoanalausweis – Kopien aller Seiten, inklusive leerer Seiten;
  
• Ehe- oder Geburtsurkunde, Zeugnis über Kinder;
  
• Wenn Sie nicht verheiratet sind / ledig sind – Bescheinigung des Notars, dass Sie nicht in einer offiziellen Ehe stehen;
  
• Sozialversicherungsnummer (SNI);
  
• Steuernummer (INN);
  
• Kopie des Arbeitsvertrags, bezeugt mit Siegeln;
  
• Arbeitsplatzbescheinigung – 2-NDFL.
  

Außerdem können zusätzliche Unterlagen benötigt werden.

Wichtig: Zusätzliche Unterlagen – je nach Fall unterschiedlich. Zum Beispiel ist eine Geburtsurkunde notwendig, wenn Sie Ihre Verwandtschaft mit einer Schwester nachweisen müssen, die bereits eine Wohnung gekauft und eine Rabatt auf die nächste Wohnung bei demselben Entwickler erhalten hat. Jetzt können Sie als Verwandter denselben Rabatt erhalten.

Welche Schwierigkeiten und Risiken erwarten mich?

Häufigste Fehler:

• Sie haben einen schlechten Entwickler ausgewählt und eine Langbausiedlung gekauft;
  
• Ihnen wurde eine nicht zurückzahlbare Soforthypothek vermittelt und Sie müssen nun 25 Jahre lang Zahlungen leisten;
  
• Sie haben eine bereits gekaufte Wohnung gekauft und erst am Schlüsselübergabephase merken Sie, dass dies eine „graue“ doppelte Verkaufsskizze des Entwicklers war;
  
• Sie haben eine Wohnung per Rechteübertragung gekauft und im Vertrag (DDU) erscheinen unangenehme Bedingungen – zum Beispiel fehlende Sanktionsbedingungen für den Entwickler bei Überschreitung der Fristen;
  
• Sie haben ein falsches Objekt ausgewählt und können es nun nicht verkaufen;
  
• Am Schlüsselübergabephase wird von Ihnen verlangt, einen Vertrag mit einer Hausverwaltungsunternehmen abzuschließen, das bereits 6 Monate im Namen des Entwicklers unterschrieben wurde.