我想在新房里买房：下一步该怎么做？

房地产投资专家朱莉亚·诺伊曼（Julia Noymann）解释了如何购买新房，以及可能遇到的陷阱。

朱莉亚·诺伊曼是房地产一级市场专家、投资者、博主，也是频道《房地产自我投资》的创建者。

我想在新房里买房。我应该从哪里开始？

回答问题：“我为什么需要一套公寓？”这可能是为自己居住、出租、投资新楼盘以求转售，或只是存钱。每种策略都会导致不同的方法。如果您想买一套自住公寓，应考虑区域、朋友和家人的距离、绿化、超市及您喜欢的体育设施是否临近。如果您想“投资”闲钱，则思路要转向投资。您必须思考哪套公寓有需求，以及如何区分流动性强和流动性差的房产。

如何选择真正好的选项？

无论购买公寓的目的是什么，您都应检查：

• 公寓作为产品的质量——使用了什么建筑技术，所有工程是否做得良好；
• 该地区房地产的流动性；
  
• 开发商的可靠性；
  
• 建设周期和钥匙交接时间——不应超过两年。
  

我需要存多少钱？

资金用于抵押贷款的首付款（DP）和每月还款。抵押贷款每月从18,000卢布起。在抵押专家的正确帮助下，首付款可以为零。最有利的方式：首付款10–20%，抵押期限25–30年，可随时提前还款。

小贴士：制定清晰的财务计划——这样可以从一开始就清楚您投资多少、为什么投资这个项目，以及投资周期结束后会得到什么结果。做一次投资计算。示例：

• 在建新房的购买价格——250万卢布；
  
• 出售价格——320万卢布；
  
• 投资周期——18个月；
  
• 首付款——20%；
  
• 抵押期限——25年；
  

• 每月还款额——21,000–22,000卢布；
  
• 收入——出售价格减去购买价格：70万卢布；
  
• 支出——18个月内的抵押贷款支付：40万卢布；
  
• 净利润——收入减去支出：30万卢布。
  

我需要哪些文件？

• 护照——所有页面的复印件，包括空白页；
  
• 结婚证、子女出生证明；
  
• 如果您未婚——公证员声明，证明您未正式结婚；
  
• 社保号码（SNILS）；
  
• 税号（TIN）；
  
• 工作手册副本，加盖印章认证；
  
• 就业证明——2-NDFL。
  

可能还需要其他文件。

重要：附加文件因情况而异。例如，如果您需要证明您与已购买公寓的姐姐之间的亲属关系以便获得开发商下次购买的折扣，那么就需要出生证明。现在，作为亲属，您也可以获得此折扣。

我可能会遇到什么困难和风险？

最常见的错误：

• 您选择了一个糟糕的开发商并购买了长期建设项目；
  
• 您获得了不可撤销的早期抵押贷款，现在必须支付25年的还款；
  
• 您买了一套已售出的公寓，并在钥匙交接阶段才发现——这是开发商的灰色双卖方案；
  
• 您通过权利转让购买了公寓，并在DRA中出现了不利条件——例如，开发商延迟交付时缺乏违约条款；
  
• 您选错了项目，现在无法出售它；
  
• 在钥匙交接阶段，他们要求您签署一份已由开发商代表签署6个月的物业管理合同。