Chcę kupić mieszkanie w nowym budynku: co dalej?

Inwestor i specjalista od zakupu mieszkań w nowych budynkach Julia Noymann opowiedziała, jak kupić nowe mieszkanie i jakie pułapki mogą na Ciebie czekać.

Julia Noymann – ekspert od nieruchomości pierwotnych, inwestor, blogerka, autorka kanału „Samemu sobie inwestor nieruchomości”

Chcę kupić mieszkanie w nowym budynku. Od czego zacząć?

Odpowiedz sobie na pytanie: „Dlaczego mam potrzebę mieszkania?”. Może to być mieszkanie do życia, mieszkanie do wynajmu, inwestycja w nowostawkę zamiarą przekażenia lub oszczędzanie pieniędzy. Każda z tych strategii prowadzi do innej taktyki. Jeśli szukasz mieszkania do zamieszkania – uwzględnij okolice, ilość znajomych i bliskich, zieleń, obecność supermarketu i ulubionego klubu sportowego w pobliżu. Jeśli chcesz „przyłożyć” wolne pieniądze, to myślenie zmienia się w inwestycyjne. Teraz trzeba myśleć, jakie mieszkanie jest w popywie i jak rozróżnić płynne mieszkanie od niepłynnego.

Jak wybrać naprawdę dobry wariant?

Niezależnie od celu zakupu mieszkania, należy sprawdzić:

• czy ta nieruchomość jest jakościowym produktem – na jakiej technologii został zbudowany dom, jak dobrze wykonane były wszystkie prace;
• czy nieruchomość w tym okolicie jest płynna;
  
• czy inwestor jest niezawodny;
  
• czas budowy i uzyskania kluczy – nie powinien przekraczać dwóch lat.
  

Ile pieniędzy muszę zgromadzić?

Pieniądze są potrzebne na początkowy wkład (PK) w hipotekę i na miesięczne płatności. Płatności w hipotece zaczynają się od 18 tysięcy rubli miesięcznie. A przy dobrze przeprowadzonej pracy hipotekarza PK może wynosić zero. Wariant o najwyższej rentowności: początkowy wkład – 10–20%, czas trwania hipoteki – 25–30 lat z możliwością spłaty kredytu w dowolnym momencie.

Porada: stwórz jasny plan finansowy – jest on potrzebny, by już na początku wiedzieć, ile inwestujesz, dlaczego dokładnie w ten obiekt i co otrzymasz w wyniku cyklu inwestycyjnego. Zrób obliczenia inwestycyjne. Przykład:

• cena zakupu nowostawki na etapie budowy – 2,5 mln rubli;
  
• cena sprzedaży – 3,2 mln rubli;
  
• czas inwestowania – 18 miesięcy;
  
• początkowy wkład – 20%;
  
• czas trwania hipoteki – 25 lat;
  

• płatności – 21–22 tysiące rubli;
  
• przychód – cena sprzedaży minus cena zakupu: 700 tysięcy rubli;
  
• koszty – płatności w hipotece 400 tysięcy rubli za 18 miesięcy;
  
• czysta zysk – przychód minus koszty: 300 tysięcy rubli.
  

Jakie dokumenty mi będą potrzebne?

• Paszport – kopie wszystkich stron, w tym pustych;
  
• świadectwo o małżeństwie, urodzenia dzieci;
  
• jeśli nie jesteś żonaty/żonata – zaświadczenie od notariusza, że nie jesteś w oficjalnym małżeństwie;
  
• numer ŚWI;
  
• numer NIP;
  
• kopia książki pracy, zatwierdzonej pieczęciami;
  
• zaświadczenie z miejsca pracy – 2-NDFL.
  

A także mogą być potrzebne dodatkowe dokumenty.

Ważne: dodatkowe dokumenty – dla każdego przypadku inne. Na przykład zaświadczenie o urodzeniu jest potrzebne, jeśli musisz potwierdzić pokrewieństwo z siostrą, która już kupiła mieszkanie i otrzymała rabat na zakup kolejnego mieszkania u tego samego inwestora. Teraz na podstawie pokrewieństwa możesz uzyskać ten rabat i Ty.

Jakie trudności i ryzyko mogą mnie czekać?

Najczęstsze błędy:

• Wybrałeś złego inwestora i kupiłeś dom w budowie;
  
• zostało Ci zarejestrowane nieodpłatne i przekazane hipoteki i teraz musisz płacić płatności przez 25 lat;
  
• kupiłeś już kupiony apartament i odkryłeś to na etapie uzyskania kluczy – szara schemat podwójnych sprzedaży inwestora;
  
• kupiłeś apartament po przekazaniu praw do żądania i w DDU zaczęły się pojawiać nieprzyjemne warunki – np. brak warunków sankcji dla inwestora w przypadku naruszenia terminów;
  
• niewłaściwie wybrałeś obiekt i teraz nie możesz go sprzedać;
  
• na etapie uzyskania kluczy od Ciebie wymagają podpisania umowy z firmą zarządzającą, która już podpisała umowę na 6 miesięcy w imieniu inwestora.