Je veux acheter un appartement en construction neuve : et ensuite ?

L'investisseuse et spécialiste de l'achat d'appartements en construction neuve, Julia Noiman, explique comment acheter un nouvel appartement et quelles embûches vous pourriez rencontrer.

Julia Noiman — experte en immobilier primaire, investisseuse, blogueuse, auteure du canal « Investisseur immobilier pour soi-même »

Je veux acheter un appartement en construction neuve. Par où commencer ?

Répondez-vous à la question : « Pourquoi ai-je besoin d’un appartement ? ». Cela peut être un logement pour moi-même, un appartement à louer, une investissement dans une construction neuve avec l'intention de la revendre ou encore un moyen de conserver de l'argent. Chacune de ces stratégies conduit à une tactique différente. Si vous recherchez un appartement pour y vivre — prenez en compte le quartier, le nombre d’amis et de membres de la famille proches, l’espaces verts, la présence d’un supermarché et d’un gymnase favori à proximité. Si vous souhaitez « investir » de l’argent libre, alors la pensée change pour un investissement. Il faut maintenant réfléchir à quel appartement est recherché et comment distinguer un bien liquide d’un bien illiquide.

Comment choisir vraiment une bonne option ?

Quel que soit l'objectif de l'achat d’un appartement, vous devez vérifier :

• la qualité de l’appartement en question — selon quelle technologie le bâtiment a été construit, la qualité de l’exécution de tous les travaux ;
• la liquidité de l’immobilier dans cette région ;
  
• la fiabilité du constructeur ;
  
• le délai de construction et la remise des clés — il doit être de deux ans maximum.
  

Combien d’argent dois-je économiser ?

Les fonds sont nécessaires pour le versement initial (VI) en crédit hypothécaire et pour les paiements mensuels. Les paiements hypothécaires commencent à partir de 18 000 roubles par mois. Avec une bonne gestion par un spécialiste hypothécaire, le VI peut être nul. L'option la plus rentable : versement initial de 10 à 20 %, durée du crédit hypothécaire de 25 à 30 ans avec la possibilité de rembourser le prêt à tout moment.

Conseil : élaborez un plan financier clair — cela vous permet de comprendre dès le départ combien vous investissez, pourquoi précisément dans cet objet et ce que vous obtenez à la fin du cycle d’investissement. Faites un calcul d'investissement. Exemple :

• prix d’achat d'une construction neuve à l’étape de construction — 2,5 millions de roubles ;
  
• prix de vente — 3,2 millions de roubles ;
  
• période d’investissement — 18 mois ;
  
• versement initial — 20 % ;
  
• durée du crédit hypothécaire — 25 ans ;
  

• paiements — 21 000 à 22 000 roubles par mois ;
  
• revenu — prix de vente moins prix d’achat : 700 000 roubles ;
  
• coûts — paiements hypothécaires 400 000 roubles sur 18 mois ;
  
• bénéfice net — revenu moins coûts : 300 000 roubles.
  

Quels documents me sont nécessaires ?

• Passeport — copies de toutes les pages, y compris les vides ;
  
• acte de mariage, naissance des enfants ;
  
• si vous n’êtes pas marié(e) — attestation du notaire confirmant que vous ne vivez pas en union officielle ;
  
• numéro de sécurité sociale (SNIILS) ;
  
• numéro d’identification fiscale (INN) ;
  
• copie de votre carnet de travail, certifiée par les cachets ;
  
• attestation de l’employeur — 2-NDFL.
  

Des documents supplémentaires peuvent également être requis.

Important : les documents supplémentaires varient selon les cas. Par exemple, l’acte de naissance est requis si vous devez prouver votre lien de parenté avec une sœur qui a déjà acheté un appartement et obtenu une réduction sur l’achat d’un deuxième appartement avec le même constructeur. Vous pouvez maintenant bénéficier de cette réduction grâce à votre lien de parenté.

Quelles difficultés et risques puis-je rencontrer ?

Erreurs les plus fréquentes :

• vous avez choisi un mauvais constructeur et acheté un projet en cours de construction ;
  
• votre crédit hypothécaire a été souscrit sans remboursement anticipé et vous devez maintenant payer des mensualités pendant 25 ans ;
  
• vous avez acheté un appartement déjà vendu et vous l’apprenez à l’étape de la remise des clés — scénario de double vente du constructeur ;
  
• vous avez acheté un appartement par cession de créance et les conditions dans le DDU commencent à présenter des clauses désagréables — par exemple, l’absence de sanctions pour le constructeur en cas de violation des délais ;
  
• vous avez mal choisi l’objet et maintenant vous ne pouvez plus le vendre ;
  
• à l’étape de la remise des clés, on vous demande de signer un contrat avec une société de gestion dont le contrat a déjà été signé pour 6 mois au nom du constructeur.