Quiero comprar un apartamento en una nueva construcción: ¿qué hacer después?

El inversor y especialista en la compra de apartamentos en nuevas construcciones, Julia Noiman, explica cómo adquirir un nuevo apartamento y qué trampas pueden esperarte.

Julia Noiman es una experta en bienes raíces primarios, inversora, bloguera y autora del canal «Inversor propio en bienes raíces»

Quiero comprar un apartamento en una nueva construcción. ¿Con qué empezar?

Responde a ti mismo la pregunta: «¿Para qué necesito un apartamento?». Puede ser vivienda para uno mismo, un apartamento para alquilarlo, una inversión en una nueva construcción con la intención de revenderla o simplemente conservar dinero. Cada una de estas estrategias conduce a una táctica diferente. Si buscas un apartamento para vivir, considera el barrio, la cantidad de amigos y familiares cerca, la vegetación, la presencia de supermercados y gimnasios favoritos cerca. Si deseas «invertir» dinero libre, entonces el pensamiento cambia a una perspectiva de inversión. Ahora necesitas pensar qué tipo de apartamento tiene demanda y cómo distinguir entre bienes raíces líquidos e ilíquidos.

¿Cómo elegir una opción realmente buena?

Independientemente de la meta de compra del apartamento, hay que revisar:

• qué tan buena calidad tiene este apartamento — con qué tecnología se construyó el edificio, qué tan bien se hicieron todos los trabajos;
• qué tan líquida es la propiedad en esta zona;
  
• cuán confiable es el constructor;
  
• el plazo de construcción y obtención de las llaves — debe ser no más de dos años.
  

¿Cuánto dinero necesito ahorrar?

Los fondos son necesarios para el pago inicial (PI) del préstamo hipotecario y los pagos mensuales. Los pagos hipotecarios comienzan desde 18 mil rublos por mes. Con trabajo competente de un especialista hipotecario, el PI puede ser cero. La opción con mayor rentabilidad: el pago inicial — 10-20%, duración del préstamo hipotecario — 25-30 años con posibilidad de pagar el préstamo en cualquier momento.

Consejo: haz un plan financiero claro — es necesario para que desde el inicio entiendas cuánto inviertes, por qué justo en este proyecto y qué obtendrás como resultado del ciclo de inversión. Haz un cálculo de inversión. Ejemplo:

• precio de compra de la nueva construcción en etapa de construcción — 2,5 millones de rublos;
  
• precio de venta — 3,2 millones de rublos;
  
• duración de la inversión — 18 meses;
  
• pago inicial — 20%;
  
• duración del préstamo hipotecario — 25 años;
  

• pagos — entre 21 y 22 mil rublos;
  
• ingreso — precio de venta menos precio de compra: 700 mil rublos;
  
• gastos — pagos hipotecarios 400 mil rublos durante 18 meses;
  
• beneficio neto — ingreso menos gastos: 300 mil rublos.
  

¿Qué documentos necesito?

• Pasaporte — copias de todas las páginas, incluyendo las vacías;
  
• certificado de matrimonio, nacimiento de hijos;
  
• si no estás casado/a — carta del notario que confirma que no estás en un matrimonio oficial;
  
• SNILS;
  
• INN;
  
• copia de la libreta laboral, sellada con sellos;
  
• certificado del lugar de trabajo — 2-NDFL.
  

También pueden requerirse documentos adicionales.

Importante: los documentos adicionales dependen del caso específico. Por ejemplo, el certificado de nacimiento es necesario si necesitas demostrar parentesco con una hermana que ya compró un apartamento y recibió descuento para comprar otro apartamento del mismo constructor. Ahora, como pariente, puedes obtener ese descuento tú también.

¿Qué dificultades y riesgos pueden presentarse?

Los errores más comunes:

• elegiste un constructor malo y compraste una construcción que se prolonga demasiado;
  
• te firmaron un préstamo hipotecario que no puedes pagar anticipadamente y ahora debes hacer pagos durante 25 años;
  
• compraste un apartamento ya vendido y te diste cuenta al recibir las llaves — esquema gris de doble venta del constructor;
  
• compraste un apartamento mediante cesión de derechos y en el contrato del proyecto aparecen condiciones desfavorables — por ejemplo, ausencia de cláusulas de sanciones para el constructor si incumple los plazos;
  
• elegiste mal el proyecto y ahora no puedes venderlo;
  
• al recibir las llaves te piden firmar un contrato con la empresa de gestión que ya firmó un contrato por 6 meses en nombre del constructor.