Я хочу купить квартиру в новостройке: что дальше?

Инвестор и специалист по покупке квартир в новостройках Юлия Нойманн рассказала, как приобрести новую квартиру и какие подводные камни могут вас ждать.

Юлия Нойманн — эксперт по первичной недвижимости, инвестор, блогер, автор канала «Сам себе инвестор в недвижимость»

Хочу купить квартиру в новостройке. С чего начать?

Ответьте себе на вопрос: «Зачем мне квартира?». Это может быть жилье для себя, квартира для сдачи в аренду, инвестиция в новостройку с целью перепродажи или же сохранение денег. Каждая из этих стратегий приводит к разной тактике. Если вы ищете квартиру для проживания — учитывайте район, количество друзей и родных поблизости, озеленение, наличие супермаркета и любимого спортзала неподалеку. А если хотите «пристроить» свободные деньги, тогда мышление переключается на инвестиционное. Теперь нужно думать, какая квартира пользуется спросом и как отличить ликвидное жилье от неликвидного.

Как выбрать действительно хороший вариант?

Какой бы ни была цель покупки квартиры, нужно проверить:

• насколько качественным товаром является эта квартира — по какой технологии построен дом, насколько хорошо выполнены все работы;
• насколько ликвидна недвижимость в этом районе;
  
• насколько надежен застройщик;
  
• срок строительства и получения ключей — он должен составлять не более двух лет.
  

Сколько денег мне нужно накопить?

Деньги нужны на первоначальный взнос (ПВ) по ипотеке и на ежемесячные платежи. Платежи по ипотеке начинаются от 18 тысяч рублей в месяц. А при грамотной работе ипотечного специалиста ПВ по ипотеке может быть нулевым. Вариант с самой высокой рентабельностью: первоначальный взнос — 10—20%, длительность ипотеки — 25—30 лет с возможностью погашения кредита в любой момент.

Совет: составьте четкий финансовый план — он нужен для того, чтобы вы уже на старте понимали, сколько вкладываете, почему именно в этот объект и что получите в результате инвестиционного цикла. Сделайте инвестиционный расчет. Пример:

• цена покупки новостройки на этапе стрительства — 2,5 млн рублей;
  
• цена продажи — 3,2 млн рублей;
  
• срок инвестирования — 18 месяцев;
  
• первоначальный взнос — 20%;
  
• срок ипотеки — 25 лет;
  

• платежи — 21—22 тысячи рублей;
  
• доход — цена продажи минус цена покупки: 700 тысяч рублей;
  
• расходы — платежи по ипотеке 400 тысяч рублей за 18 месяцев;
  
• чистая прибыль — доход минус расходы: 300 тысяч рублей.
  

Какие документы мне понадобятся?

• Паспорт — копии всех страниц, включая пустые;
  
• свидетельство о браке, рождении детей;
  
• если вы не женаты/не замужем — справка от нотариуса, что вы не состоите в официальном браке;
  
• СНИЛС;
  
• ИНН;
  
• копия трудовой книжки, заверенная печатями;
  
• справка с места работы — 2-НДФЛ.
  

А также могут понадобится дополнительные документы.

Важно: дополнительные документы — на каждый случай свои. Например, свидетельство о рождении необходимо, если вам нужно подтвердить родство с сестрой, которая уже купила квартиру и получила скидку на покупку следующей квартиры у того же застройщика. Теперь на правах родства можете получить эту скидку и вы.

Какие сложности и риски могут меня ждать?

Самые частые ошибки:

• вы выбрали плохого настройщика и купили долгострой;
  
• вам оформили непогашаемую досрочно ипотеку и теперь вы должны платить платежи 25 лет;
  
• вы купили уже купленную квартиру и выяснили это на этапе получения ключей — серая схема двойных продаж застройщика;
  
• вы купили квартиру по переуступке прав требования и в ДДУ начали всплывать неприятные условия — например, отсутствие условий санкций для застройщика в случае нарушения сроков;
  
• вы неправильно выбрали объект и теперь вам его не продать;
  
• на этапе получения ключей от вас требуют подписание договора с управляющей компанией, с которой уже подписан договор на 6 месяцев от имени застройщика.