Дізнайтесь, скільки коштує ваша квартира

Сьогодні багато сайтів рієлторських агентств пропонують скористатися послугою онлайн-оцінки вартості квартир. Потрібно лише ввести в готову форму адресу, поверх, площа, тип будинку, кількість кімнат і рік будування. Система визначить ціновий коридор, але розрив буде не менше 10%. Наш експерт Марія Літинецька розповідає, як визначити ринкову вартість житла більш точно, враховуючи всі параметри.

Марія Літинецька експерт Управляючий партнер «Метріум Груп» – рієлторської та консалтингової компанії, що працює на ринку житлових нерухомостей Московського регіону та Санкт-Петербурга. Як це здійснюється? Сценарій 1

Вам дуже повезло – у вашому будинку продається схожа квартира або навіть кілька. Для об'єктивної ринкової картини краще використовувати статистику по чотирьом пропозиціям. Якщо ви маєте інформацію про продаж одного об'єкта у вашому будинку та декількох у сусідніх корпусах – також не погано. Залишається розрахувати ціну квадратного метра за допомогою простої операції ділення.

Отримуєте котировку «квадрата» у вашому будинку, розраховуєте базовий грошовий еквівалент виставленої вами на продаж нерухомості шляхом множення отриманої ціни квадратного метра на свою площу. Тепер потрібно внести поправки на унікальність вашого об'єкта. Бо він відрізняється від того, який продає ваш сусід. 

Що потрібно врахувати?

1. На якому поверсі знаходиться ваша жила площа: розташування приміщення на першому поверсі робить його на 7–10% дешевшим. Останні поверхи типових висоток також менш популярні. У будинках, де не передбачено технічний поверх, є загроза залива. Квартира «під дахом» коштує дешевше на 3–5%.

2. Наявність балкона: якщо він є, це плюс 3–5% до вартості.

3. Видові характеристики та сторона світла. Спробуйте спрогнозувати емоційний відгук можливого партнера на вид з вікна. 

4. Якість внутрішнього оформлення. На вторинному ринку цей параметр для зручності умовно поділяють на п’ять ступенів за зростанням: потребує капітального ремонту; потребує косметичного ремонту; знаходиться в задовільному стані; свіжий ремонт; євроремонт.

5. Готовність продавця до угоди з використанням іпотеки. Згода на такий механізм значно розширює коло потенційних покупців, це означає, що час експозиції об'єкта може значно скоротитися. Важачиши всі переваги та недоліки квартири, визначаєте кінцеву суму, яку можна сміливо ставити в оголошенні про продаж.

Як це здійснюється? Сценарій 2

Вам повезло менше, і ви знайшли схожу пропозицію лише у межах вашого району або навіть округу. Важливо, щоб тип вашого будинку збігався з типом будинку цінового аналога, від якого ви відхиляєтесь. 

Порівняння цегли, наприклад, з панелью буде некоректним. У крайньому випадку можна порівнювати будинки одного року будування. Найбільш значущим показником, що визначає у цьому випадку різницю в ціні, буде місцезнаходження вашого будинку. 

Що важливо для оцінки місцезнаходження?

1. Соціальне оточення. Вартість квартири в престижному житловому комплексі, оточеному парками та річкою, буде значно вище аналогічної, розташованої в неблагополучному кварталі ближче до промзони. Для покупців завжди важливий соціальний рівень населення, що проживає неподалік від будинку.

2. Рівень розвитку інфраструктури району. Близькість супермаркетів, шкіл, дитячих садочків, поліклінік, підприємств сфери послуг однозначно підвищить привабливість вашого об'єкта нерухомості в очах покупця.

3. Транспортна доступність. Перегруженість улично-дорожньої мережі столиці робить наявність кількох альтернативних шляхів повідомлення з іншими районами особливо цінним. Відстань до зупинок громадського транспорту, і насамперед станцій метро, дуже важлива для сегменту масового житла. Чим далі від підземки, тим дешевший район. Мінус 1% від ціни за кожні дві хвилини прогулянки пішки. Для об'єктів елітного класу це правило не діє.

Створіть для своєї квартири легенду

Існує категорія нерухомості, яка не укладається в звичні схеми. Якщо у квартирі жила відома балетниця Большого театру, знаменитий фізик або поет Серебряного століття, встановлювати ціну, спираючись лише на кількісні показники, неправильно. І якщо вам належить доля в архітектурному шедеврі — теж. 

Незвичайні об'єкти володіють романтичною аурою – використовуйте це. Навіть якщо ви хочете продати бувшого дворника, дізнайтесь її історію. Множина людей готові доплачувати за те, щоб приєднатися до легенди.

Ставте себе на місце покупця

Поширеною помилкою неоптимістичних продавців на ринку нерухомості, як і в інших сферах, є завищені очікування. Люди помилково вважають, що якщо вони встановлять ціну вище, то і продадуть квартиру дорожче. Але це не так! Існує об'єктивна ринкова ситуація. Переборщите з ціною – і вам просто не покличуть за оголошенням про продаж. 

Золоте правило міжособистісних відносин діє і при реалізації квартири: навіть за успіхом підприємства продавець має вміти поставити себе на місце покупця. Якщо ваша ціна на 20% вище, ніж аналогічна пропозиція конкурента, кого обере покупець? Сьогодні діяти треба дуже продумано, тому краще все-таки проконсультуватися у фахівця. 

Не тягніть!

Чому важливо максимально точно оцінити квартиру? Щоб продати нерухомість за розумний час. Навіть якщо ви готові чекати потрібного клієнта роками, занадто довга експозиція зіграє проти вас. Якщо квартира виставлена на продаж протягом багатьох років, у потенційних покупців рано чи пізно з’являться сумніви, чому товар так довго лишається невимаганим. Люди обов’язково почнуть шукати недоліки в стані приміщення або в його юридичній історії (перехід від власника до власника), тому ціну слід визначати якомога точно. 

На обкладинці: дизайн-проект Інни Зольтманн