あなたのアパートがいくらの価値があるかを調べてみましょう。

今日、多くの不動産業者のウェブサイトでは、オンラインでアパートの価格を算出するサービスが提供されています。用意されたフォームに住所、階数、面積、建物の種類、部屋数、建築年を入力するだけです。システムが相場範囲を算出してくれますが、実際の価格はその範囲内で10％以上異なることもあります。専門家のマリア・リチネツカヤさんが、すべての要素を考慮に入れて住宅の市場価値をより正確に算出する方法を解説します。

マリア・リチネツカヤさんは、「メトリウム・グループ」というモスクワ地域およびサンクトペテルブルクで活動する不動産・コンサルティング会社の専門家であり、マネージングパートナーでもあります。

**シナリオ1：** 運が良ければ、自分が住んでいる建物内に同じタイプのアパートが売り出されているかもしれません。より客観的な市場価格を把握するためには、4件の物件情報に基づいた統計データを利用するのがおすすめです。もし自分の建物内で1件、または近隣の建物で数件の売り出し情報があれば、それも参考になります。単純な割算を行うことで、1平方メートルあたりの価格を算出できます。

自分の建物内での1平方メートルあたりの価格を基に、売り出そうとしている物件の総面積にその価格を掛けて、物件の金額を算出します。しかし、その物件が他の物件とは異なる点も考慮する必要があります。

**何を考慮すべきか？** 1. 住居がある階数：1階にある場合、価格は7〜10％安くなります。高層ビルの最上階も人気は低いです。建物に専用の防水階がない場合、水害のリスクがあります。「屋根の下」にあるアパートは3〜5％安くなります。2. バルコニーの有無：バルコニーがある場合、価格は3〜5％上がります。3. 角度と採光状況：窓から見える景色が購入者に与える印象も重要です。4>仕上がりの質：二次市場では、この要素は通常5つのレベルに分けられます：大規模な改修が必要、軽微な改修が必要、状態が良好、新しく改装された、ヨーロッパ式に改装された。5>売主が住宅ローンを利用する意向：この制度を利用できる場合、購入者の範囲が広がり、物件の掲載期間も短縮できます。アパートの長所と短所をすべて考慮した上で、適切な価格を設定することが大切です。

**シナリオ2：** 運が悪く、自分の地区やその周辺地域でしか同じタイプの物件を見つけられない場合もあります。この場合、価格の参考にする建物の種類が一致していることが重要です。

レンガ造りの建物とパネル構造の建物を比較するのは適切ではありません。できれば、同じ年に建てられた建物を比較するのが良いでしょう。この場合、価格の違いを決定する最も重要な要素は建物の立地です。

**立地を評価する際に重要なポイント：** 1. 社会的環境：公園や川に囲まれた高級住宅地にあるアパートの価格は、工業地帯の近くにある地域のアパートよりも大幅に高くなります。購入者にとって、周辺住民の社会的地位は常に重要です。2>地域のインフラ整備状況：スーパーマーケット、学校、保育園、病院、サービス業施設が近い場所は、物件の魅力を大幅に高めます。3>交通アクセスの良さ：首都の道路網が混雑しているため、他の地区への代替ルートがあることは非常に重要です。公共交通機関の停留所、特に地下鉄駅までの距離は、特に大量販売される住宅にとって重要です。地下鉄から遠い場所ほど価格は安くなりますが、エリート層向けの物件にはこの規則は適用されません。

**自分のアパートに「物語」を加える：** 一部の不動産は、従来の評価基準に当てはまりません。もしそのアパートにボリショイ劇場の有名なバレエダンサーや著名な物理学者、銀時代の詩人が住んでいたら、単純な数値だけで価格を設定するのは適切ではありません。また、建築的に優れた物件である場合も同様です。

特別な背景を持つ物件にはロマンチックな魅力があります。それを活かしてください。たとえ元家政婦の住んでいたアパートであっても、その歴史を調べることで、より高い価格で売れる可能性があります。

**購入者の立場になって考える：** 不動産市場では、経験不足の売主がよく犯す間違いの一つが、期待値を高く設定しすぎることです。高い価格を設定すれば必ず高く売れると思い込んでしまいますが、それは誤りです。市場には客観的な価格が存在します。価格を吊り上げすぎると、購入者からの問い合わせすら来なくなってしまいます。

人間関係における黄金律も、アパートの売買にも当てはまります。ビジネスで成功するためには、売主は購入者の立場になって考えることが必要です。もし自分の設定した価格が競合他社よりも20％高い場合、どの購入者が選ぶでしょうか？今日では非常に慎重に行動する必要があるため、専門家に相談することをお勧めします。

**遅らせないで！** なぜアパートの価格をできるだけ正確に見積もることが重要なのでしょうか？それは、適切なタイミングで物件を売却するためです。たとえ数年間待つ意思があっても、長期間掲載しているだけで売れない可能性が高まります。何年も売り出し中のアパートには、なぜずっと売れていないのかと疑問を持つ購入者も現れます。そのため、できるだけ正確な価格を設定することが重要です。

**表紙デザイン：インナ・ゾルトマン氏