Erfahren Sie, wie viel Ihre Wohnung kostet

Heute bieten viele Website von Immobilienmakleragenturen die Möglichkeit, eine Online-Bewertung der Wohnungskosten zu nutzen. Man muss nur die Adresse, Stockwerk, Fläche, Hausart, Zimmeranzahl und Baujahr in ein vorbereitetes Formular eingeben. Das System bestimmt einen Preisbereich, doch der Unterschied beträgt mindestens 10 %. Unser Experte Maria Litinecskaja erläutert, wie man den Marktwert von Wohnraum genauer bestimmen kann, indem man alle Parameter berücksichtigt.

Maria Litinecskaja Experte, Geschäftsführerin bei „Metrium Group“ – einer Immobilien- und Beratungsagentur, die auf dem Markt von Wohnimmobilien im Moskauer Raum und in Sankt Petersburg tätig ist. Wie funktioniert das? Szenario 1

Sie haben viel Glück – in Ihrem Haus wird eine ähnliche Wohnung verkauft oder sogar mehrere. Für ein objektives Marktbild ist es besser, sich auf Statistiken von vier Angeboten zu stützen. Wenn Sie über Informationen zum Verkauf eines Objekts in Ihrem Haus und mehreren in angrenzenden Gebäuden verfügen – das ist auch nicht schlecht. Nun müssen Sie den Preis pro Quadratmeter mithilfe einer einfachen Division berechnen.

Sie erhalten einen Kurs für „Quadratmeter“ in Ihrem Haus, berechnen den grundlegenden Geldwert Ihres Objekts, das Sie zum Verkauf anbieten, indem Sie den erhaltenen Preis pro Quadratmeter mit Ihrer Fläche multiplizieren. Nun müssen Sie Anpassungen für die Besonderheit Ihres Objekts vornehmen. Denn es unterscheidet sich von der Wohnung Ihres Nachbarn. 

Was ist zu beachten?

1. Auf welchem Stockwerk befindet sich Ihre Wohnfläche: Die Lage des Raumes im Erdgeschoss macht ihn um 7–10 % billiger. Die obersten Stockwerke von Standardhochbauten sind auch weniger beliebt. In Gebäuden, in denen kein technischer Stockwerk vorhanden ist, besteht die Gefahr einer Überflutung. Eine Wohnung „unter dem Dach“ kostet 3–5 % weniger.

2. Vorhandensein eines Balkons: Falls vorhanden, ist das ein Plus von 3–5 % zum Kaufpreis.

3. Blickrichtung und Sonneneinstrahlung. Versuchen Sie, die emotionale Reaktion eines möglichen Partners auf den Blick aus dem Fenster vorherzusagen. 

4. Qualität der Innenausstattung. Auf dem Sekundärmarkt wird dieser Parameter für die Bequemlichkeit bedingt in fünf Stufen unterteilt: erfordert eine Sanierung; benötigt eine Innenreinigung; befindet sich in akzeptabler Zustands; frische Renovierung; Europa-Renovierung.

5. Bereitschaft des Verkäufers zur Nutzung von Hypothekenzahlungen. Einverstandenheit mit diesem Mechanismus erweitert erheblich das Publikum potenzieller Käufer, was bedeutet, dass die Expositionszeit des Objekts erheblich reduziert werden kann. Nach Abwägung aller Vor- und Nachteile der Wohnung bestimmen Sie den Endbetrag, den Sie sicher im Anzeigentext des Verkaufs eintragen können.

Wie funktioniert das? Szenario 2

Sie haben weniger Glück und finden nur ein ähnliches Angebot innerhalb Ihres Quartiers oder sogar Bezirks. Es ist wichtig, dass der Typ Ihres Hauses mit dem Typ des Preisanaloges übereinstimmt, von dem Sie sich ausrichten. 

Ein Vergleich von Ziegel mit Platten wäre nicht korrekt. In extremen Fällen kann man Gebäude des gleichen Baualters vergleichen. Der entscheidende Faktor, der in diesem Fall den Preisunterschied bestimmt, ist die Lage Ihres Hauses. 

Was ist für die Bewertung der Lage wichtig?

1. Soziale Umgebung. Der Wert einer Wohnung in einem prestigeträchtigen Wohnkomplex, der von Parks und Flüssen umgeben ist, wird erheblich höher sein als eine vergleichbare, die in einem problematischen Quartier nahe an Industriezonen liegt. Für Käufer ist immer der soziale Status der Bevölkerung, die in der Nähe des Hauses lebt, von Bedeutung.

2. Entwicklung der Infrastruktur des Bezirks. Die Nähe zu Supermärkten, Schulen, Kindergärten, Kliniken und Dienstleistungsunternehmen erhöht eindeutig die Attraktivität Ihres Immobilienobjekts in den Augen des Käufers.

3. Verkehrsanbindung. Durch die Überlastung der Straßen und Autobahnen der Hauptstadt wird das Vorhandensein mehrerer alternativer Transportwege zu anderen Bezirken besonders wertvoll. Die Entfernung zu Haltestellen des öffentlichen Verkehrs, und vor allem zu U-Bahnhöfen, ist sehr wichtig für die Masse an Wohnraum. Je weiter der Bahnhof von der U-Bahn entfernt ist, desto billiger ist der Bezirk. -1 % von dem Preis pro zwei Minuten zu Fuß. Für Immobilien des Elitesequenzes gilt diese Regel nicht.

Erstellen Sie für Ihre Wohnung eine Legende

Es gibt eine Kategorie von Immobilien, die nicht in übliche Muster passt. Wenn in einer Wohnung eine bekannte Ballerin des Bolchoi-Theaters, ein berühmter Physiker oder ein Dichter der Silbernen Ära lebte, ist es falsch, den Preis nur anhand von quantitativen Kennzahlen festzulegen. Und wenn Sie einen Anteil an einem architektonischen Meisterwerk besitzen – auch das nicht. 

Aussergewöhnliche Objekte verfügen über eine romantische Aura – nutzen Sie das. Selbst wenn Sie eine ehemalige Hausdienstkammer verkaufen möchten, erfahren Sie ihre Geschichte. Viele Menschen sind bereit, mehr zu zahlen, um an die Legende heranzutreten.

Stellen Sie sich an die Stelle des Käufers

Eine verbreitete Fehlannahme von unerfahrenen Verkäufern auf dem Immobilienmarkt, wie es auch in anderen Bereichen vorkommt, ist die Überschätzung. Menschen irren sich, wenn sie denken, dass eine höhere Preisangabe zu einem teureren Verkauf führt. Aber das ist nicht wahr! Es gibt eine objektive Marktsituation. Wenn Sie mit dem Preis übersteigen, werden Sie einfach nicht mehr angerufen, wenn jemand Ihr Anzeige liest. 

Die goldene Regel des menschlichen Umgangs gilt auch bei der Veräußerung einer Wohnung: Um Erfolg zu haben, muss der Verkäufer sich in die Lage des Käufers versetzen. Wenn Ihre Preis 20 % höher ist als ein ähnliches Angebot des Konkurrenten, welcher Käufer wird wählen? Heute muss man sehr sorgfältig handeln, deshalb ist es besser, sich vorab bei einem Fachmann zu beraten. 

Ziehen Sie nicht zu lange!

Warum ist es wichtig, Ihre Wohnung möglichst genau einzuschätzen? Um die Immobilie in vernünftiger Zeit zu verkaufen. Selbst wenn Sie auf den richtigen Kunden jahrelang warten möchten, wird eine zu lange Exposition gegen Sie arbeiten. Wenn eine Wohnung viele Jahre zum Verkauf ausgestellt ist, werden potenzielle Käufer früher oder später Zweifel haben, warum das Produkt so lange unverkauft geblieben ist. Menschen werden zwangsläufig nach Mängeln im Zustand des Raumes oder seiner rechtlichen Geschichte (von Besitzer zu Besitzer) suchen, daher sollte der Preis so genau wie möglich bestimmt werden. 

Auf der Titelseite: Design-Projekt von Inna Zoltmann