Dowiedz się, ile kosztuje Twój mieszkanie

Dziś wiele stron internetowych agencji nieruchomości oferuje możliwość skorzystania z usługi oceny online wartości mieszkań. Wystarczy wprowadzić do gotowego formularza adres, piętro, powierzchnię, typ domu, liczbę pokoi i rok budowy. System wyznaczy przedział cenowy, ale różnica będzie wynosić co najmniej 10%. Nasz ekspert Maria Litiniecka mówi, jak dokładniej określić wartość rynkową mieszkania, uwzględniając wszystkie parametry.

Maria Litiniecka – ekspert, zarządzający partnerem grupy „Metrium Group” – agencji nieruchomości i doradztwa działającej na rynku nieruchomości mieszkaniowej w regionie stołecznym i Leningradzie. Jak to się robi? Scenariusz 1

Twoja duża porażka – w Twoim domie sprzedaje się podobne mieszkanie lub nawet kilka. Dla obiektywnego obrazu rynku lepiej użyć statystyk dla czterech ofert. Jeśli masz informacje o sprzedaży jednego obiektu w swoim domie i kilku w sąsiednich budynkach – też niezłe. Pozostaje obliczenie ceny za metr kwadratowy przy pomocy prostej operacji dzielenia.

Otrzymujesz wartość „metra” w swoim domu, obliczasz podstawowy równowartość wyeksponowanego przez Ciebie mieszkania poprzez pomnożenie uzyskanej ceny za metr kwadratowy przez swoje metry. Teraz trzeba wprowadzić poprawki na unikalność Twojego obiektu. Gdyż różni się on od tego, który sprzedaje się u sąsiada. 

Co należy wziąć pod uwagę?

1. Na jakim piętrze znajduje się Twoja powierzchnia mieszkaniowa: rozmieszczenie lokalu na pierwszym piętrze czyni go o 7–10% tańszym. Ostatnie piętra typowych budynków wielorodzinnych są mniej popularne. W budynkach bez piętra technicznego istnieje zagrożenie zalania. Mieszkanie „pod dachem” kosztuje mniej o 3–5%.

2. Obecność balkonu: jeśli jest, to plus 3–5% do wartości.

3. Widokowe cechy i strona światła. Spróbuj przewidzieć emocjonalny odbiór potencjalnego partnera na widok z okna. 

4. Jakość wykończenia. Na rynku wtórnym ten parametr dla wygody dzielony jest warunkowo w pięciu stopniach rosnąco: wymaga remontu kapitalnego; wymaga kosmetycznego remontu; znajduje się w satysfakcjonującym stanie; świeżo wykończony; еврremont.

5. Gotowość właściciela do transakcji z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Zgoda na taki mechanizm znacznie rozszerza krąg potencjalnych kupujących, co oznacza, że czas ekspozycji obiektu może znacznie skrócić się. Poważając wszystkie zalety i wady mieszkania, określasz końcową sumę, którą można śmiało ustawić w ogłoszeniu o sprzedaży.

Jak to się robi? Scenariusz 2

Miałeś mniej szczęścia i znalazł się podobna oferta tylko w granicach swojej dzielnicy lub nawet okręgu. Ważne, aby typ domu pasował do typu domu cenowego analogu, od którego się orientujesz. 

Porównanie cegły np. z panelowym budynkiem będzie nieprawidłowe. W skrajnym przypadku można porównywać budynki tego samego roku budowy. Najważniejszym wskaźnikiem, określającym różnicę w cenach w tym przypadku, będzie położenie Twojego domu. 

Co jest istotne dla oceny położenia?

1. Otoczenie społeczne. Wartość mieszkania w prestiżnym kompleksie mieszkaniowym, otoczonym parkami i rzeką, będzie znacznie wyższa niż podobne w niefinansowanym kwartale blisko strefy przemysłowej. Dla kupujących zawsze istotny jest poziom społeczny ludności mieszkającej w pobliżu domu.

2. Poziom rozwoju infrastruktury dzielnicy. Bliskość supermarketów, szkół, przedszkoli, poliklinik, przedsiębiorstw branży usługowej jednoznacznie zwiększy atrakcyjność Twojego nieruchomości w oczach kupującego.

3. Dostępność transportowa. Zbyt obciążona sieć dróg stolicy czyni obecność kilku alternatywnych ścieżek komunikacji z innymi dzielnicami szczególnie cenioną. Odległość do przystanków transportu publicznego, a przede wszystkim stacji metra, jest bardzo ważna dla segmentu masowego mieszkania. Im dalej od metra, tym tańszy okręg. Minus 1% od ceny za każde dwie minuty spaceru pieszo. Dla obiektów elitarnego klasy nie obowiązuje to prawo.

Stwórz legendę dla swojego mieszkania

Istnieje kategoria nieruchomości, która nie mieści się w zwyczajnych schematach. Jeśli w mieszkaniu żyła znana baletnica Teatru Wielkiego, znany fizyk lub poeta z epoki srebrnego wieku, ustawianie ceny opierając się wyłącznie na ilościowych pokazach jest błędne. I jeśli masz udział w architektonicznym sztuce – też nie jest to poprawne. 

Nieunikalne obiekty posiadają romansową aurę – wykorzystaj to. Nawet jeśli chcesz sprzedać byłą dworkę, odkryj jej historię. Wiele ludzi jest gotowych do dopłaty, aby się przyłączyć do legendy.

Postaw się na miejscu kupującego

Popularną pomyłką nieop опыtu sprzedawców na rynku nieruchomości, tak jak w innych obszarach, są przesadne oczekiwania. Ludzie błędnie zakładają, że jeśli ustawiają cenę wyższą, to i sprzeda się drożej. Ale to nieprawda! Istnieje obiektywna sytuacja rynkowa. Przepracowanie z ceną – i nie otrzymasz telefonu od ogłoszenia sprzedaży. 

Złote zasady relacji międzyludzkich obowiązują również przy sprzedaży mieszkania: dla sukcesu przedsiębiorstwa sprzedawca musi potrafić postawić się na miejscu kupującego. Jeśli Twoja cena jest o 20% wyższa niż podobna oferta konkurenta, który kupujący wybierze? Dziś należy działać bardzo starannie, więc lepiej skonsultować się z profesjonalistą. 

Nie wahać się!

Dlaczego tak ważna jest maksymalnie dokładna ocena mieszkania? Aby sprzedać nieruchomość w rozsądny czas. Nawet jeśli jesteś gotowy czekać na odpowiedniego klienta lata, zbyt długi czas ekspozycji gra przeciwko Tobie. Jeśli mieszkanie jest wyeksponowane do sprzedaży przez wiele lat, potencjalni kupujący wkrótce zaczną mieć wątpliwości, dlaczego przedmiot tak długo pozostaje niewymagany. Ludzie zaczną wtedy szukać wad stanu wnętrza lub jego historii prawnej (przejście od właściciela do właściciela), więc cena powinna być określana możliwie jak najdokładniej. 

Na okładce: projekt designowy Inny Zoltmann