了解您的公寓价值多少

如今，许多房地产网站提供在线公寓估价服务。您只需在现成的表单中输入地址、楼层、面积、建筑类型、房间数量和建造年份即可。系统将确定价格范围，但差异不会低于10%。我们的专家玛丽亚·利蒂涅茨卡娅解释了如何更准确地确定住房的市场价格，考虑所有参数。

玛丽亚·利蒂涅茨卡娅是“Metrium Group”公司的专家和管理合伙人——这是一家在莫斯科地区和圣彼得堡运营的房地产和咨询公司。如何操作？场景一

您很幸运——您的楼宇内或甚至有几套类似的公寓正在出售。为了获得客观的市场图景，最好使用基于四个报价的数据。如果您拥有您楼宇内一个对象和附近楼宇中几个对象的销售信息——这也是很好的。您只需要通过简单的除法运算计算每平方米的价格。

您得到了您楼宇中“每平方米”的报价，通过将获得的每平方米价格乘以您的面积计算出您出售房产的基础货币价值。现在，您需要根据您对象的独特性进行调整。毕竟，它与您的邻居所售的房屋不同。

需要考虑什么？

1. 您的居住空间位于哪一层：在一楼会便宜7–10%。对于典型的高层建筑，顶层不太受欢迎。如果建筑物没有技术层，则有洪水的风险。屋顶下的公寓价格便宜3–5%。

2. 阳台的存在：如果存在，价格将增加3–5%。

3. 视野和采光方向：尝试预测潜在买家对窗户景色的情感反应。

4. 装修质量：在二手市场上，这一参数通常分为五个等级，从低到高：需要大修；需要小修；状况良好；刚装修过；欧洲标准装修。

5. 卖方是否愿意使用抵押贷款进行交易：同意使用这种机制可以显著扩大潜在买家的范围，意味着您的房产挂牌时间可能缩短。在权衡了公寓的所有优缺点后，您可以确定在广告中可以自信设置的最终价格。

如何操作？场景二

您不太幸运，仅在您的区域或整个地区找到了类似报价。重要的是，建筑类型与作为价格参考的建筑类型匹配。

将砖混结构与板式结构进行比较是错误的。最坏的情况下，您可以将同一建造年份的建筑进行比较。在这种情况下决定价格差异的最重要因素是您建筑物的位置。

评估位置的重要性是什么？

1. 社会环境：位于公园和河流环绕的高档住宅区的公寓价格将明显高于位于工业区附近的不太知名区域的公寓。对于买家来说，附近居民的社会水平总是很重要的。

2. 区域基础设施发展水平：靠近超市、学校、幼儿园、诊所和服务企业明显提高了您房产对买家的吸引力。

3. 交通便利性：首都道路网络的拥堵使得拥有通往其他区域的几条替代交通路线特别有价值。离公共交通站点，尤其是地铁站的距离非常重要。对大众住房而言，离地铁越远价格越低。每步行两分钟减少1%的价格。对于高端住宅，此规则不适用。

为您的公寓创建一个故事

有一类房地产不符合传统模式。如果公寓曾居住过莫斯科大剧院的著名芭蕾舞演员、著名的物理学家或银色时代著名诗人，仅基于数量指标设定价格是错误的。如果您拥有一座建筑杰作的股份——也是如此。

不寻常的房产具有浪漫氛围——要善用它。即使您想出售一个前管家公寓，也要了解其历史。许多人愿意多付钱成为传奇的一部分。

换位思考买家的角度

在房地产市场上，新手卖家常见的错误，就像在其他领域一样，是高估预期。人们错误地认为，如果他们设定更高的价格，也会卖出更高的价格。但这不是真的！有客观的市场情况。如果定价过高，您将不会收到任何关于您挂牌的电话。

人际关系中的黄金法则同样适用于出售公寓：为了商业成功，卖方必须学会站在买家的角度思考。如果您的价格比竞争对手类似报价高出20%，哪个买家会选择您？如今，您需要非常小心，最好咨询专业人士。

不要拖延！

为什么准确评估您的公寓非常重要？为了在合理时间内出售房产。即使您准备等待合适的客户数年，过长的曝光时间也会对您不利。如果一套公寓挂售多年，潜在买家最终会怀疑为何该物品长期未售出。人们将开始寻找房产状况或法律历史（从一个所有者到另一个所有者的转让）中的缺陷，因此最好尽可能准确地设定价格。

封面设计：Inna Zoltmann