Découvrez le prix de votre appartement

Aujourd'hui, de nombreux sites d'agences immobilières offrent la possibilité d'utiliser le service d'évaluation en ligne du prix des appartements. Il suffit de saisir dans un formulaire prêt à l'emploi l'adresse, l'étage, la surface, le type de bâtiment, le nombre de pièces et l'année de construction. Le système déterminera la gamme de prix, mais l'écart sera d'au moins 10 %. Notre experte Maria Litinecska explique comment déterminer la valeur marchande du logement plus précisément, en tenant compte de tous les paramètres.

Maria Litinecska, experte, Gérant-partenaire de « Metrium Group », agence immobilière et de conseil opérant sur le marché immobilier résidentiel de la région de Moscou et de Saint-Pétersbourg. Comment cela se fait-il ? Scénario 1

Vous avez de la chance – dans votre immeuble se vend un appartement similaire ou même plusieurs. Pour une image objective du marché, il est préférable d'utiliser les statistiques de quatre offres. Si vous disposez des informations sur la vente d'un objet dans votre immeuble et de plusieurs dans les immeubles voisins – c'est également acceptable. Il reste à calculer le prix du mètre carré par une simple opération de division.

Vous obtenez la cotation « du mètre carré » dans votre immeuble, vous calculez l'équivalent monétaire de base de votre bien immobilier proposé à la vente en multipliant le prix du mètre carré obtenu par votre surface. Ensuite, vous devez introduire des ajustements en fonction de la particularité de votre objet. En effet, il diffère de celui que vend votre voisin. 

Qu'est-ce qu'il faut prendre en compte ?

1. À quel étage se trouve votre logement : la localisation d'un logement au rez-de-chaussée le rend 7 à 10 % moins cher. Les derniers étages des immeubles typiques sont également moins populaires. Dans les bâtiments où il n'y a pas d'étage technique, il y a un risque de inondation. Un appartement « sous toit » coûte 3 à 5 % de moins.

2. Présence d'un balcon : s'il y en a un, cela représente un gain de 3 à 5 % sur la valeur.

3. Caractéristiques et orientation du balcon. Essayez de prévoir l'effet émotionnel que pourraient avoir les futurs acheteurs sur la vue depuis la fenêtre. 

4. Qualité de la décoration intérieure. Dans le marché secondaire, ce paramètre est généralement divisé en cinq niveaux selon l'augmentation : nécessite un gros travaux ; nécessite un petit travaux ; se trouve dans un état satisfaisant ; rénovation récente ; rénovation européenne.

5. Prêt à vendre l'objet avec un prêt immobilier. L'accord sur ce mécanisme élargit considérablement le cercle des acheteurs potentiels, ce qui signifie que la durée de mise en vente peut être significativement réduite. En pesant tous les avantages et inconvénients de l'appartement, vous définissez le montant final que vous pouvez fixer en toute sécurité dans l'annonce de vente.

Comment cela se fait-il ? Scénario 2

Vous avez moins de chance, et vous trouvez une offre similaire seulement dans la limite de votre quartier ou même de votre arrondissement. Il est important que le type de votre bâtiment corresponde au type du bâtiment comparé, à partir duquel vous vous basez. 

Comparaison de briques, par exemple, avec des panneaux sera incorrecte. Dans le cas extrême, vous pouvez comparer les bâtiments de la même année de construction. Le facteur le plus important déterminant la différence de prix dans ce cas sera la localisation de votre bâtiment. 

Qu'est-ce qui est important pour évaluer la localisation ?

1. Environnement social. Le prix d’un appartement dans un complexe résidentiel prestigieux, entouré de parcs et de rivières, sera nettement supérieur à celui d’un appartement similaire situé dans un quartier défavorisé près de zones industrielles. Pour les acheteurs, le niveau social des habitants vivant à proximité de l'immeuble est toujours important.

2. Niveau de développement des infrastructures du quartier. La proximité des supermarchés, écoles, crèches, cliniques et entreprises du secteur de services augmente clairement l'attrait de votre bien immobilier aux yeux des acheteurs.

3. Accessibilité par les transports. La surcharge du réseau routier de la capitale rend précieux l'existence de plusieurs voies alternatives de communication vers d'autres quartiers. La distance jusqu'aux arrêts de transport en commun, et surtout les stations de métro, est très importante pour le segment du logement de masse. Plus on est éloigné de la gare souterraine, plus le quartier est bon marché. Moins 1 % du prix pour chaque deux minutes de marche. Pour les biens d'élite, cette règle ne s'applique pas.

Créez une légende pour votre appartement

Il existe une catégorie d'immobilier qui ne s'inscrit pas dans les schémas habituels. Si l'appartement abritait une célèbre ballerine du Bolchoi, un physicien célèbre ou un poète de l'âge de l'argent, fixer le prix en se basant uniquement sur les indicateurs quantitatifs est incorrect. Et si vous possédez une part dans un chef-d'œuvre architectural – c'est aussi le cas. 

Les objets inhabituels possèdent une aura romantique – utilisez-la. Même si vous souhaitez vendre un ancien logement de concierge, découvrez son histoire. De nombreuses personnes sont prêtes à payer un supplément pour s'associer à la légende.

Placez-vous à la place de l'acheteur

L'erreur courante des vendeurs inexpérimentés sur le marché immobilier, comme dans d'autres domaines, est l'excès d'espoir. Les gens se trompent en pensant que si ils fixent un prix plus élevé, ils vendront leur appartement à un prix plus élevé. Mais ce n'est pas le cas ! Il existe une situation objective sur le marché. En exagérant le prix, vous ne recevrez simplement plus d'appels concernant votre annonce de vente. 

La règle d'or des relations interpersonnelles s'applique également à la vente de l'appartement : pour réussir dans l'entreprise, le vendeur doit savoir se mettre à la place de l'acheteur. Si votre prix est 20 % plus élevé que celui proposé par un concurrent similaire, quel acheteur choisira-t-il ? Aujourd'hui, il faut agir de manière très réfléchie, donc mieux vaut consulter un professionnel. 

Ne tardez pas !

Pourquoi est-il important d’évaluer aussi précisément votre appartement ? Pour vendre votre bien immobilier en un temps raisonnable. Même si vous êtes prêt à attendre le client idéal pendant des années, une exposition trop longue vous jouera contre vous. Si l'appartement est mis en vente pendant plusieurs années, les acheteurs potentiels finiront par avoir des doutes sur la raison pour laquelle le bien reste si longtemps sans être vendu. Les gens commenceront inévitablement à rechercher les défauts de l'état du logement ou son histoire juridique (passage d’un propriétaire à un autre), donc le prix doit être fixé aussi précisément que possible. 

Sur la couverture : projet de design d'Inna Zoltmann