Descubre cuánto cuesta tu apartamento

Hoy en día, muchos sitios web de agencias inmobiliarias ofrecen la opción de una evaluación en línea del valor de los apartamentos. Solo necesitas ingresar en un formulario predefinido la dirección, piso, área, tipo de edificio, número de habitaciones y año de construcción. El sistema determinará un rango de precios, pero la diferencia será de al menos 10%. Nuestra experta María Litinetsкая explica cómo determinar con mayor precisión el valor de mercado del inmueble, teniendo en cuenta todos los parámetros.

María Litinetsкая, experta y socio gerente de «Métrium Group», una empresa inmobiliaria y de asesoramiento que opera en el mercado de vivienda residencial del área metropolitana de Moscú y San Petersburgo. ¿Cómo se hace esto? Escenario 1

Te ha tocado la suerte: en tu edificio se está vendiendo un apartamento similar o incluso varios. Para tener una visión objetiva del mercado, es mejor usar estadísticas de cuatro ofertas. Si tienes información sobre la venta de un inmueble en tu edificio y varios más en edificios vecinos, también es suficiente. Lo que queda es calcular el precio por metro cuadrado mediante una operación simple de división.

Obtienes la cotización del metro cuadrado en tu edificio, calculas el equivalente monetario base de la propiedad que estás vendiendo multiplicando el precio por metro cuadrado obtenido por tu área total. Ahora necesitas ajustar el valor según la unicidad de tu inmueble. Porque es diferente del que está vendiendo tu vecino. 

¿Qué hay que tener en cuenta?

1. En qué piso está tu vivienda: la ubicación del apartamento en el primer piso lo hace un 7-10% más barato. Los últimos pisos de edificios típicos también son menos populares. En edificios sin nivel técnico hay riesgo de inundación. Un apartamento en la azotea cuesta menos entre 3-5%.

2. Presencia de balcón: si lo tiene, representa un plus del 3-5% en el costo.

3. Características panorámicas y orientación solar. Intenta prever la reacción emocional de un posible comprador ante la vista desde la ventana. 

4. Calidad de la terminación. En el mercado secundario, este parámetro se divide condicionalmente en cinco niveles crecientes: requiere reparación completa; necesita una pequeña reforma; está en buen estado; recién reformado; reforma europea.

5. Disponibilidad del vendedor a cerrar la operación mediante hipoteca. El acuerdo con este mecanismo amplía significativamente el grupo de compradores potenciales, lo que significa que el tiempo de exposición del inmueble puede reducirse considerablemente. Tras ponderar todas las ventajas y desventajas del apartamento, determinas la cantidad final que puedes colocar con confianza en el anuncio de venta.

¿Cómo se hace esto? Escenario 2

La suerte no te ha acompañado tanto y solo has encontrado una oferta similar dentro de tu distrito o incluso del área administrativa. Es importante que el tipo de edificio coincida con el tipo del inmueble comparativo del cual te basas. 

Comparar ladrillo, por ejemplo, con panel sería incorrecto. En el peor de los casos se puede comparar edificios del mismo año de construcción. El factor más significativo que determina la diferencia en precio en este caso será la ubicación de tu edificio. 

¿Qué es importante al evaluar la ubicación?

1. Entorno social. El valor de un apartamento en un complejo residencial prestigioso rodeado por parques y ríos será significativamente mayor que uno ubicado en una zona de bajo nivel social cerca de zonas industriales. Para los compradores, el nivel social de la población cercana siempre es importante.

2. Nivel de desarrollo de la infraestructura del distrito. La cercanía a supermercados, escuelas, guarderías, clínicas y empresas del sector servicios aumenta sin duda la atracción de tu propiedad para compradores.

3. Accesibilidad al transporte. La sobrecarga de la red vial de Moscú hace que sea especialmente valiosa la presencia de varios caminos alternativos hacia otros distritos. La distancia a las paradas del transporte público, y especialmente las estaciones de metro, es muy importante para el segmento de vivienda masiva. Cuanto más lejos del metro, más barato es el área. Una reducción del 1% por cada dos minutos de caminata. Para inmuebles de clase elitista este principio no aplica.

Crea una leyenda para tu apartamento

Existe una categoría de inmuebles que no encaja en los patrones habituales. Si en tu apartamento vivió una famosa bailarina del Gran Teatro, un físico famoso o un poeta de la era plateada, establecer el precio basado únicamente en indicadores cuantitativos sería incorrecto. Y si posees una parte de un edificio arquitectónico de gran valor —también es así.

Objetos inusuales tienen una aura romántica — úsala. Incluso si deseas vender una antigua casa de sirvienta, averigua su historia. Muchas personas están dispuestas a pagar más por tener la oportunidad de conectarse con una leyenda.

Ponete en el lugar del comprador

Un error común de vendedores inexpertos en el mercado inmobiliario, como ocurre también en otras áreas, son las expectativas exageradas. Las personas creen equivocadamente que si fijan un precio más alto, también venderán el apartamento por ese valor. Pero no es así. Existe una situación objetiva del mercado. Si exageras con el precio, simplemente no te llamarán desde la publicación de venta. 

La regla dorada de las relaciones interpersonales también aplica al vender tu apartamento: para el éxito del negocio, el vendedor debe saber ponerse en la posición del comprador. Si tu precio está un 20% por encima de una oferta similar del competidor, ¿a quién elegiría el comprador? Hoy en día hay que actuar con mucho cuidado, por lo tanto, es mejor consultar con un profesional. 

¡No lo alargues!

¿Por qué es importante evaluar con precisión tu apartamento? Para vender la propiedad en un tiempo razonable. Incluso si estás dispuesto a esperar al cliente ideal durante años, una exposición demasiado larga te perjudicará. Si el apartamento ha estado en venta durante muchos años, los compradores potenciales pronto comenzarán a cuestionar por qué el producto ha permanecido sin venderse tanto tiempo. Las personas buscarán defectos en la condición del espacio o en su historia legal (de propietario a propietario), por eso es crucial fijar el precio con la mayor precisión posible. 

Portada: Proyecto de diseño de Inna Zoltmann