Як зробити перепланування: правила та норми

Купуючи нову квартиру або переобладнання стару, ми хочемо зробити її функціональною та зручною для життя. Але на жаль або на щастя, не всі ідеї можна офіційно згодувати (а деякі ще й небезпечно реалізувати). І тут головне – відразу зрозуміти, що легко зробити, що категорично не можна, а що сумнівно, але при деяких зусиллях можливо. Як відокремити одне від іншого, пояснює Алексей Іванов.

Алексей Іванов
Архітектор-дизайнер
Соруководитель майстерні Geometrium, яка спеціалізується на інтер'єрах, виконаних з облицюванням з натуральних матеріалів. Головне – не нанести шкоди!

Ви починаєте перепланувати свою квартиру, і відразу з'являється стільки питань, що ви починаєте говорити собі: «Може, ну її, цю перепланування?» або: «А якщо взагалі її не згодовувати? А якщо згодовувати, то куди йти?». І так далі, список можна продовжувати…

З урахуванням свого досвіду дизайнера інтер'єру та архітектора, я можу сказати, що основна ідея всіх законів, які регламентують перепланування квартир, не нанести шкоди мешканцям будинку (в тому числі і собі). З цього і треба виходити.

Дизайн-проект Geometrium

Що в квартирах робити не можна:

• Порушувати міцність і стійкість несучих конструкцій будинку, при якому може відбутися їх обрив.
  
• Збільшувати навантаження на несучі конструкції понад допустиму норму (при влаштуванні стяжки на підлозі, заміні легких перегородок на важкі, розміщенні додаткового важкого обладнання).
  
• Демонтаж або зменшення вентиляційних коробів.
  
• Розміщувати ванні та туалетні кімнати над кімнатами і кухнею квартири знизу, за винятком двохрівневих квартир, в яких можна розміщувати санвузел на другому рівні над кухнею знизу.
  
• Відповідно не можна розміщувати свою кухню над ванними кімнатами квартири зверху (для останніх поверхів це не діє).

Дизайн-проект Geometrium

• Не можна розміщувати кухню над спальню квартири знизу (звичайно, це не діє для перших поверхів).
• Не можна робити вихід у санвузел із спальні або кухні, за винятком спальні (якщо у квартири є інший санвузел з виходом не в житлову зону, в якому встановлено унітаз).
• Не дозволяється перекривати доступ до сантехнічного обладнання стоякам і лічильникам, вентиляторам і вентиляційним коробам.
• Переносити на балкон або лоджію радіатори опалення (підключені до центральної системи опалення).
• Встановлювати теплі підлоги за рахунок підключення до центральної системи опалення.

Дизайн-проект Geometrium

• У однокімнатних квартирах мінімальна площа загальної житлової кімнати повинна бути більшою за 14 кв. м, у двокімнатних і з більшою кількістю кімнат – перевищувати 16 кв. м, спальня – 10 кв. м, а кухня – 8 кв. м (кухня-ниша може бути 5 кв. м).
• У всі житлові кімнати і кухню повинен проникати природне світло.
• Якщо у вас газова плита, кухня повинна бути відокремлена входною дверцятою. Ви також не можете змінювати габарити приміщення.
• Не можна змінювати зовнішній вигляд житлового будинку, що належить до об'єктів культурної спадщини.

Дизайн-проект Geometrium

Що згодувати легко:

• Зміна розташування ненесучих перегородок у ванних кімнатах, туалетах, кухні та збільшення за рахунок коридору і допоміжних приміщень.
• Збільшення коридору і допоміжних приміщень за рахунок туалетів, ванних кімнат, кухні.
• Зміна розташування ненесучих перегородок у житлових кімнатах і збільшення їх за рахунок коридору.
• Об'єднання кухні з кімнатою, при умові розміщення кухні в мокрій зоні.

Згодувати всі ці зміни не складно, достатньо ескізного плану на основі плана БТИ.

Дизайн-проект Geometrium

Що згодувати складніше:

• Проріз у несучій стіні.
• Приєднання балкона до кімнати.
• Демонтаж підвіконної частини проєму між кімнатою і балконом, при умові збереження несучого перекриття і влаштуванні вітражів або дверей.
• Обладнання житлової кімнати за рахунок однієї з кухонь при об'єднанні двох квартир.
• Зміна зовнішнього вигляду житлових будинків.
• Розміщення твердотопливного каміна на останньому поверсі багатоквартирного будинку (при двохрівневій квартирі, розташованій на останніх поверхах, можна розміщувати на будь-якому рівні).

Обговорювати, чи погіршують ці правила житлові умови інших мешканців, немає сенсу. Просто є закони, які необхідно дотримуватися. При бажанні нічого немає неможливого: якщо поставити ціль, реалізувати можна все, але іноді результат може бути неоправданий і занадто витратним за час і кошти.

Дизайн-проект Geometrium

Згодування: порядок дій:

• Отримати технічний паспорт житлового приміщення в БТИ.
• Для простих перетворень – зробити ескізний план на основі плана БТИ.
• Для складних перетворень, що не торкаються несучих конструкцій – замовити проект перепланування в будь-якій організації, що входить до СРО і має дозвіл на такі види робіт.
• Якщо перетворення складні і торкаються несучих конструкцій, проект повинен бути виконаний автором проекту або ГУП «МосжилНИІпроект» (для Москви, для інших міст його аналогом).
• Для фізичних осіб сдати документи в Многофункциональний центр по наданню державних послуг (Мої документи).

Ви можете займатися всім цим самостійно, надавши всі документи в потрібні органи або нанявши організацію, яка займається згодовуванням перепланувань.

Дизайн-проект Geometrium

Які норми можна обійти:

• У деяких ситуаціях норми виглядають абсурдно, і можна придумати, яких обійти. Зверніть увагу: це ні в якому разі не стосується змін несучих конструкцій. У кожному конкретному випадку потрібно розглядати конкретну ситуацію, тому приведу кілька прикладів.
• Наприклад, можна приєднати балкон до кімнати, утепливши його відповідним чином, а вікно проложити у гараж.
• Те саме з кухнею – у місці, де має бути кухня, залишити всі необхідні виводи і обладнати там житлову кімнату, а саму кухню розмістити в зручному місці.
• Якщо прийде перевіряючий, поставити за його прохання вікно/кухню на місце (а по факту домовитися з ним, що він цього не помітить).

Дизайн-проект Geometrium

Незгодована планировка: що за це буде?

• За скаргою сусідів до вас можуть прийти люди з ТСЖ/Управляючої компанії. побачивши неспівпадіння, вони можуть попросити вас згодувати планировку або привести все до початкового стану. Якщо ви цього не зробите, то за рішенням суду ви будете зобов'язані привести все до початкового стану. Також це стосується адміністративного правопорушення.
• Незгодована перепланування може бути проблемою при продажі квартири. Покупець може намагатися знижувати ціну через те, що планировка не згодована.

Звичайно, це не всі правила і нюанси згодування, тим, хто вирішив зайнятися цим питанням, слід добре вивчити законодавство або звернутися до спеціалістів згодування.

Дизайн-проект Geometrium

На обкладинці: дизайн-проект Geometrium.