Cómo hacer una reconfiguración: reglas y normas

Al comprar un nuevo apartamento o reformar uno viejo, queremos hacerlo funcional y cómodo para vivir. Pero desafortunadamente o por suerte, no todas las ideas pueden ser aprobadas oficialmente (y algunas incluso son peligrosas de implementar). Lo más importante es entender desde el principio qué es fácil hacer, qué está estrictamente prohibido y qué es dudoso pero posible con ciertos esfuerzos. Alejandro Ivánov lo explica.

Alejandro Ivánov
Diseñador arquitecto
Coordinador del taller Geometrium, especializado en interiores con acabados hechos de materiales naturales. Lo principal: ¡no hagas daño!

Comienzas a reconfigurar tu apartamento y aparecen tantas preguntas que piensas: "¿Y si simplemente olvido esta reconfiguración?" o: "¿Y si ni siquiera la presento para aprobación? ¿A dónde debo ir si la presento?" Y así podría seguirse.

Basado en mi experiencia como diseñador de interiores y arquitecto, puedo decir que la idea principal de todas las leyes que regulan las reconfiguraciones de apartamentos es no causar daño a los residentes del edificio (incluyéndote a ti mismo). De ahí que debas partir siempre.

Proyecto de diseño Geometrium

Qué no puedes hacer en los apartamentos:

• Violación de la resistencia y estabilidad de las estructuras portantes que pueden causar su colapso.
  
• Aumento de la carga en las estructuras portantes por encima del límite permitido (al colocar una losa sobre el suelo, cambiar las particiones ligeras por pesadas o colocar equipos adicionales pesados).
  
• Eliminación o reducción de las tuberías de ventilación.
  
• Ubicar baños y cuartos de baño encima de habitaciones o cocina del apartamento desde abajo, excepto en apartamentos de dos niveles donde se puede colocar el baño en el segundo nivel encima de la cocina desde abajo.
  
• Por lo tanto, tampoco puedes colocar tu cocina encima de los baños del apartamento desde arriba (esto no aplica para los últimos pisos).

Proyecto de diseño Geometrium

• No puedes colocar la cocina encima de una habitación del apartamento desde abajo (esto no aplica a los primeros pisos).
• No puedes crear una salida al baño desde la habitación o cocina, excepto en la habitación principal (si el apartamento tiene otro baño con salida que no sea a una zona habitable y que tenga un inodoro).
• No está permitido bloquear el acceso al equipo sanitario, tuberías y contadores, ventiladores y conductos de ventilación.
• Trasladar radiadores de calefacción (conectados al sistema central de calefacción) a la balconera o terraza.
• Instalar suelos cálidos conectados al sistema central de calefacción.

Proyecto de diseño Geometrium

• En apartamentos de una habitación, el área mínima de la sala principal debe ser mayor a 14 m², en los de dos habitaciones y con más salas debe exceder 16 m², la habitación principal 10 m² y la cocina 8 m² (la cocina nicho puede ser de 5 m²).
• Todas las habitaciones y la cocina deben recibir luz natural.
• Si tienes una cocina de gas, la cocina debe estar separada por una puerta de entrada. También no puedes cambiar las dimensiones del espacio.
• No puedes modificar la apariencia exterior de un edificio residencial que forma parte del patrimonio cultural.

Proyecto de diseño Geometrium

Qué puedes aprobar fácilmente:

• Cambiar la ubicación de las particiones no portantes en baños, cuartos de baño, cocina y aumentar el espacio con corredores y espacios auxiliares.
• Aumentar el corredor y los espacios auxiliares con baños, cuartos de baño y cocina.
• Cambiar la ubicación de las particiones no portantes en habitaciones y aumentarlas con corredor.
• Combinar la cocina con una habitación, siempre que se coloque la cocina en una zona húmeda.

Aprobar todos estos cambios no es difícil, solo necesitas un boceto basado en el plano del B.T.I.

Proyecto de diseño Geometrium

Qué es más difícil de aprobar:

• Una abertura en una pared portante.
• Conectar un balcón a una habitación.
• Eliminar la parte inferior de un marco entre habitación y balcón, si se conserva el arco portante y se instalan vitrales o puertas.
• Equipar una habitación con la cocina de otro apartamento al combinar dos viviendas.
• Cambiar la apariencia exterior de edificios residenciales.
• Instalar un horno de leña en el último piso de un edificio de varios apartamentos (en los apartamentos de dos niveles ubicados en los últimos pisos se puede colocar en cualquier nivel).

No tiene sentido discutir si estas normas empeoran o no las condiciones de vivienda de otros residentes. Simplemente existen leyes que deben cumplirse. Con determinación, nada es imposible: si estableces una meta, puedes lograrlo todo, pero a veces el resultado puede ser injustificado y demasiado costoso en tiempo y dinero.

Proyecto de diseño Geometrium

Conformidad: procedimiento:

• Obtener el certificado técnico del espacio residencial en B.T.I.
• Para transformaciones simples – hacer un boceto basado en el plano del B.T.I.
• Para transformaciones complejas que no afectan las estructuras portantes – solicitar un proyecto de reconfiguración en cualquier organización afiliada al SRO y con permiso para este tipo de trabajo.
• Si las transformaciones son complejas y afectan estructuras portantes, el proyecto debe ser realizado por el autor del proyecto o por el GUP "MoszhilNIIProject" (para Moscú, para otras ciudades un equivalente).
• Para personas físicas, presentar los documentos en el Centro Multifuncional para Servicios Estatales (Mis Documentos).

Puedes hacer todo esto tú mismo, proporcionando todos los documentos a las autoridades competentes o contratar una organización dedicada a la conformidad de reconfiguraciones.

Proyecto de diseño Geometrium

Qué normas puedes saltarte:

• En ciertas situaciones, las normas parecen absurdas y puedes imaginar cómo evitarlas. Pero recuerda: esto no se aplica en absoluto a cambios en estructuras portantes. En cada caso concreto hay que considerar la situación específica, por eso te daré algunos ejemplos.
• Por ejemplo, puedes conectar el balcón a la habitación con un aislamiento adecuado y colocar la ventana en el garaje.
• Lo mismo con la cocina – dejar todas las conexiones necesarias donde debería estar la cocina y organizar una habitación allí, colocando la cocina en otro lugar conveniente.
• Si llega el inspector, pedirle que coloque la ventana/cocina donde él la quiere (pero en realidad acordar con él que no se dará cuenta).

Proyecto de diseño Geometrium

Plano sin autorizar: qué consecuencias puede traer:

• Si los vecinos se quejan, pueden acercarse personas del Consejo de Administración o empresa de gestión. Al ver discrepancias, pueden pedirte que apruebes la planificación o que devuelvas todo al estado original. Si no lo haces, según una decisión judicial deberás restaurar todo al estado inicial. También se considera una infracción administrativa.
• Una reconfiguración no autorizada puede ser un problema al vender el apartamento. El comprador puede intentar bajar el precio por no haberse aprobado la planificación.

Por supuesto, esto no son todas las reglas y detalles de conformidad. Quien decida ocuparse de este tema debe estudiar bien la legislación o consultar con especialistas en conformidad.

Proyecto de diseño Geometrium

En la portada: proyecto de diseño Geometrium.