Как сделать перепланировку: правила и нормы

Покупая новую квартиру или переоборудуя старую, мы хотим сделать ее функциональной и удобной для жизни. Но к сожалению или к счастью, не все идеи можно официально согласовать (а некоторые еще и опасно реализовывать). И тут главное – сразу понять, что легко сделать, что категорически нельзя, а что сомнительно, но при некоторых усилиях возможно. Как отделить одно от другого, объясняет Алексей Иванов.

Алексей Иванов
Архитектор-дизайнер
Соруководитель мастерской Geometrium, которая специализируется на интерьерах, выполненных с отделкой из натуральных материалов. Главное – не навреди!

Вы начинаете перепланировать свою квартиру, и сразу появляется столько вопросов, что вы начинаете говорить себе: «Может, ну ее, эту перепланировку?» или: «А если вообще ее не согласовывать? А если согласовывать, то куда идти?». И так далее, список можно продолжать…

Исходя из своего опыта дизайнера интерьера и архитектора, я могу сказать, что основная идея всех законов, регламентирующих перепланировки квартир, не навредить жильцам дома (в том числе и самому себе). Из этого и надо исходить.

Дизайн-проект Geometrium

Что в квартирах делать нельзя:

• Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций зданий, при котором может произойти их обрушение.
  
• Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимой нормы (при устройстве стяжки на полу, замене легких перегородок на тяжелые, размещении дополнительного тяжелого оборудования).
  
• Демонтировать или уменьшать вентиляционные короба.
  
• Размещать ванные и туалетные комнаты над комнатами и кухней квартиры снизу, за исключением двухуровневых квартир, в которых можно располагать санузел на втором уровне над кухней снизу.
  
• Соответственно нельзя размещать свою кухню под ванными комнатами квартиры сверху (для последних этажей это не действует).

Дизайн-проект Geometrium

• Нельзя размещать кухню над жилой комнатой квартиры снизу (разумеется, это не действует для первых этажей).
• Нельзя делать выход в санузел из жилой комнаты или кухни, за исключением спальни (если в квартире есть еще один санузел с выходом не в жилую зону, в котором установлен унитаз).
• Не разрешается перекрывать доступ к сантехническому оборудованию стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам.
• Переносить на лоджию или балкон радиаторы отопления (подключенные к центральной системе отопления).
• Устраивать теплые полы за счет подключения к центральной системе отопления.

Дизайн-проект Geometrium

• В однокомнатных квартирах минимальная площадь общей жилой комнаты должна быть больше 14 кв. м, в двухкомнатных и с большим количеством комнат – превышать 16 кв. м, спальня – 10 кв. м, а кухня – 8 кв. м (кухня-ниша может быть 5 кв. м).
• Во все жилые комнаты и кухню должен проникать естественный свет.
• Если у вас газовая плита, кухня должна быть отделена входной дверью. Вы также не можете менять габариты помещения.
• Нельзя изменять внешний облик жилого дома, относящегося к объектам культурного наследия.

Дизайн-проект Geometrium

Что согласовать легко:

• Изменение расположения ненесущих перегородок в туалетах, ванных комнатах, кухне и увеличение за счет коридора и подсобных помещений.
• Увеличение коридора и подсобных помещений за счет туалетов, ванных комнат, кухни.
• Изменение расположения ненесущих перегородок в жилых комнатах и увеличение их за счет коридора.
• Объединение кухни с комнатой, при условии размещения кухни в мокрой зоне.

Согласовать все эти изменения несложно, достаточно эскиза на основе плана БТИ.

Дизайн-проект Geometrium

Что согласовать сложнее:

• Проем в несущей стене.
• Присоединение балкона к комнате.
• Демонтаж подоконной части проема между комнатой и балконом, при условии сохранения несущей перемычки и устройстве витражей или дверей.
• Оборудование жилой комнаты за счет одной из кухонь при объединении двух квартир.
• Изменение внешнего облика жилых зданий.
• Размещение твердотопливного камина на последнем этаже многоквартирного дома (при двухуровневой квартире, расположенной на последних этажах, можно размещать на любом уровне).

Обсуждать, ухудшают эти правила или не ухудшают жилищные условия других жильцов, нет смысла. Просто есть законы, которые необходимо соблюдать. При желании нет ничего невозможного: если поставить цель, реализовать можно все, но иногда результат может быть неоправдан и слишком затратен по времени и средствам.

Дизайн-проект Geometrium

Согласование: порядок действий:

• Получить технический паспорт жилого помещения в БТИ.
• При простых преобразованиях – сделать эскизный план на основе плана БТИ.
• При сложных преобразованиях, не затрагивающих несущие конструкции, – заказать проект перепланировки в любой организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ.
• Если преобразования сложные и затрагиваются несущие конструкции, проект должен быть выполнен автором проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» (для Москвы, для других городов его аналогом).
• Для физических лиц сдать документы в Многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг (Мои документы).

Вы можете заниматься всем этим сами, предоставив все документы в нужные органы или нанять организацию, которая занимается согласованием перепланировок.

Дизайн-проект Geometrium

Какие нормы можно обойти:

• В каких-то ситуациях нормы выглядят абсурдно и можно придумать, каких обойти. Обратите внимание: это ни в коем случае не относится к изменениям несущих конструкций. В каждом конкретном случае нужно рассматривать конкретную ситуацию, поэтому приведу несколько примеров.
• Например, можно присоединить балкон к комнате, утеплив его надлежащим образом, а окно проложить в гараж.
• То же самое с кухней – в месте, где должна быть кухня, оставить все необходимые выводы и обустроить там жилую комнату, а саму кухню разместить в удобном месте.
• Если придет проверяющий, поставить по его просьбе окно/кухню на место (а по факту договориться с ним, что он этого не заметит).

Дизайн-проект Geometrium

Несогласованная планировка: что за это будет?

• По жалобе соседей к вам могут прийти люди из ТСЖ/Управляющей компании. Увидев несоответствия, они могут попросить вас согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. Если вы этого не сделаете, то по решению суда вы будете обязаны привести все к исходному состоянию. Также это относится к административному правонарушению.
• Несогласованная перепланировка может быть проблемой при продаже квартиры. Покупатель может пытаться занижать цену за счет того, что планировка не согласована.

Разумеется, это не все правила и нюансы согласования, тем, кто решил заняться этим вопросом, стоит хорошо изучить законодательство или обратиться к специалистам по согласованию.

Дизайн-проект Geometrium

На обложке: дизайн-проект Geometrium.