知っておくべきこと：不動産業者が詐欺師である5つの兆候

不動産業界は常に詐欺師のターゲットとなってきましたが、今日では不正な不動産業者に騙されて金銭や財産を失うリスクが特に高まっています。専門家のマリア・リティネツカヤさんが、詐欺的な不動産業者を見分けるための手掛かりを紹介しています。

マリア・リティネツカヤさんは、「メトリウム・グループ」というモスクワ地域およびサンクトペテルブルクの不動産・コンサルティング会社のマネージングパートナーです。

1. 怪しく低い手数料、または手数料が無料

二次不動産市場は依然として危機状態にあります。取引件数は減少しており、不動産業者間の競争は激化しています。2012年から2014年にかけては、仲介手数料は契約金額の3～3.5％でしたが、現在では1.5～2.5％になっています。時には取引を行うだけで1％未満の手数料しか請求されないこともあります。しかし、「タダの餌には罠がある」ということを忘れてはいけません。結局はもっと多額を支払う羽目になる可能性があります。

典型的なケース：仲介業者は名目上の料金でアパートを探すことに同意します。適切な物件を見つけた後、業者は所有者にアパートの価格を上げるよう要求し、その差額を手数料として受け取ります。そして最終的には、その詐欺師が買い手と売り手の両方から追加の手数料を得るのです。

対策：不動産業者が関与していても、買い手と売り手は直接交渉して価格を決めるべきです。仲介業者に「分断統治」させてはいけません。そうしないと、自分たちの利益のために余計な費用を支払うことになってしまいます。

2. 正本のパスポートの提出を要求される場合

典型的なケース：「ブラック不動産業者」がよく使う手口の一つは、他人を介してアパートを売ることです。この詐欺では、高齢者が自分のパスポートを詐欺師に渡し、契約書に署名させられることがよくあります。

仲介業者は所有者にそっくりな人物を見つけ、公証人のもとで委任状に署名させます。その後、この委任状を使って詐欺師が物件を売り、利益を独占します。後で所有者が気づくと、見知らぬ人たちが自分のアパートに住んでいるのです。

2016年7月15日以降、不動産取引には国家登記証明書が不要になりました。現在ではEGRNから発行される証明書だけで所有権が確認できるため、詐欺師にとって犯罪を行いやすくなっています。

対策：不動産業者と取引する際は、パスポートのコピーのみを渡しましょう。原本を目に見える場所に置いてはいけません。数時間で委任状が作成されてしまう可能性があるからです。

3. 能力不足の売主

典型的なケース：モスクワ在住の高齢者が自分のアパートを3回にわたって別々の人に売り、その都度裁判所で購入契約を取り消し、各買い手に購入金額の70％しか返還しなかったという話は有名です。この高齢者は不動産業者と共謀して買い手を見つけ、物件を売りましたが、後に訴訟を起こし取引の取消しを求めました。

奇妙なことに、裁判所は毎回彼の側に有利な判決を下しました。法的に見れば、この高齢者には契約を結ぶための適切な精神状態がなかったからです。最終的に被害者たちは全額を失うよりも部分的に返金を受け入れることにしました。

対策：60歳以上の売主から物件を購入する際は、精神科医療機関からの証明書を要求してください。拒否された場合、何か隠している可能性があります。もし不動産業者が特定のアパートを強く推薦し、説得しようとするならば、その仲介業者と売主が犯罪の共犯者である可能性が高いです。

4. 不動産業者の過度な親切さ

ほとんどの不動産業者は生まれながらにして優れた心理学者であり、顧客を快適にさせる方法を知っています。礼儀正しく、時には親切に振る舞うこと自体は普通のことです。しかし、専門的な話題から個人的な話題へと話が発展するのを防ぐことが重要です。

残念ながら、大人で自立した人でも不動産業者の魅力に騙されてしまうことがよくあります。

対策：もし不動産業者が詐欺師ではないのであれば、親切にする理由はありません。「ビジネス上の友情は、友情に基づいたビジネスよりも優れている」という言葉があります。だからこそ、距離を置くべきです！

5>住所の誤りを指摘される場合

典型的なケース：ある不動産業者は、平均市場価格よりも高い値段で「改装済みの2LDKアパート」を売ろうとしました。そのために、近くの建物（同じ「3番建物25号室」）にある似たような「2LDKアパート」を借りて、ドアに正しい住所を表示して顧客に見せ、改装費用として150～200万ルーブルの差額を請求しました。

時には不動産業者は建物の住所表示板まで変えて、顧客が詐欺に気づかないようにします。安全を確保するために、不動産業者は物件の場所ではなく、地下鉄駅などで顧客と会い、直接現場に連れて行くこともあります。

その結果、被害者は本当は大規模な改装が必要な古いアパートを、家具付きの新しいアパートと同じ価格で購入してしまうのです。

対策：事前に住所を確認し、地図でその場所を確認してください。建物が他の建物や学校、公共施設などとどのように位置しているかも調べておきましょう。会合前に自分で現場を訪れて正しい建物を確認することも有効です。そうすれば、不動産業者が間違った建物を見せようとしてもすぐに気づくことができます。

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誰が被害になりやすいのか？

「メトリウム・グループ」の専門家たちの観察によると、詐欺に遭いやすい顧客は主に3つのカテゴリーに分けられます。

1. 高齢者や能力不足の人々。年齢のために法的に判断力が低下している人々です。

2>文化、科学、芸術分野の専門家。創造的な仕事をする人々は夢見がちであり、現実的な判断が苦手なために詐欺の被害になりやすいです。

3>地方出身のビジネスマン。奇妙なことに、他都市から来た起業家たちはモスクワの詐欺師たちの標的になることが多いです。その理由は、地方では信頼関係に基づいてビジネスが行われており、「仲間を騙す」という考え方がほとんど受け入れられないからです。

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