आपको यह जानना आवश्यक है: 5 ऐसे संकेत जो बताते हैं कि कोई रियल एस्टेट एजेंट धोखेबाज है.

रियल एस्टेट व्यवसाय हमेशा से धोखेबाजों को आकर्षित करता रहा है, लेकिन आजकल ऐसे अनैतिक रियल एस्टेट एजेंटों के कारण पैसे एवं संपत्ति खोने का जोखिम विशेष रूप से अधिक है। हमारी विशेषज्ञ मारिया लिटिनेत्सकाया ऐसे धोखेबाज एजेंटों की पहचान करने हेतु संकेत दे रही हैं。

मारिया लिटिनेत्सकाया, “मेट्रियम ग्रुप” की प्रबंध साझेदार हैं; यह एक रियल एस्टेट एवं सलाहकारी कंपनी है जो मॉस्को क्षेत्र एवं सेंट पीटर्सबर्ग में काम करती है।

1. संदेहास्पद रूप से कम कमीशन या बिल्कुल कोई कमीशन न होना

द्वितीयक रियल एस्टेट बाजार में संकट जारी है। लेन-देन की संख्या कम हो रही है, जबकि एजेंटों के बीच प्रतिस्पर्धा बढ़ गई है। 2012–2014 में ब्रोकरों को 3–3.5% कमीशन मिलता था, लेकिन अब यह केवल 1.5–2.5% है। कभी-कभी कोई एजेंट लेन-देन हेतु 1% से भी कम कमीशन माँगता है; लेकिन ऐसे में अधिक खर्च होने का जोखिम रहता है। **उदाहरण:** ब्रोकर एक अपार्टमेंट ढूँढकर आपको नाममात्र शुल्क पर दिलाने को तैयार होता है। जब उपयुक्त अपार्टमेंट मिल जाता है, तो एजेंट मालिक से कीमत बढ़ाने को कहता है एवं इस अतिरिक्त राशि को अपनी कमीशन के रूप में लेता है। अंत में, धोखेबाज दोनों पक्षों से अतिरिक्त राशि प्राप्त कर लेता है। **बचाव के उपाय:** भले ही एजेंट लेन-देन में शामिल हो, फिर भी खरीदार एवं विक्रेता को सीधे मिलकर कीमतों पर बातचीत करनी चाहिए। एजेंट को “विभाजित करके विजय हासिल करने” का मौका न दें, अन्यथा आपको अतिरिक्त नुकसान हो सकता है।

2. मूल पासपोर्ट प्रदान करने की माँग करना

“काले एजेंट” अक्सर ऐसे तरीके अपनाते हैं जिनमें वे दलालों का उपयोग करके अपार्टमेंट बेचते हैं। इन घोटालों में पेंशनभोगी भी शामिल होते हैं; वे अपना पासपोर्ट धोखेबाजों को सौंप देते हैं, कहते हुए कि यह अनुबंध पर हस्ताक्षर करने हेतु आवश्यक है। **उदाहरण:** ब्रोकर किसी ऐसे व्यक्ति का उपयोग करता है जो मालिक जैसा दिखता है; फिर वह उस व्यक्ति के साथ नोटरी पर जाकर “सामान्य प्राधिकरण पत्र” तैयार करवाता है। इसके बाद धोखेबाज उस संपत्ति को बेचकर पैसे अपने खाते में ले लेता है; बाद में मालिक को पता चलता है कि कोई अजनबी उसके अपार्टमेंट में रह रहा है। **बचाव के उपाय:** रियल एस्टेट एजेंट से केवल पासपोर्ट की प्रति ही माँगें। अपना पासपोर्ट कहीं दिखाई न दे, क्योंकि धोखेबाज इसका उपयोग घोटाला करने हेतु कर सकते हैं।

3. अक्षम विक्रेता

मॉस्को में एक पेंशनभोगी ने अपना अपार्टमेंत तीन बार विक्रय किया, लेकिन हर बार अनुबंध रद्द करवा दिया एवं केवल 70% राशि ही प्रत्येक खरीदार को वापस करवाई। ऐसे में धोखेबाज एजेंट ने उस पेंशनभोगी के साथ मिलकर खरीदार ढूँढे एवं संपत्ति बेच दी। जब पेंशनभोगी ने मुकदमा किया, तो अदालत उसके पक्ष में ही फैसला सुनाया, क्योंकि वह चिकित्सीय कारणों से लेन-देन करने में अक्षम पाया गया। अंत में, पीड़ितों ने आंशिक राशि ही वापस प्राप्त करने पर सहमति जताई, क्योंकि यही सब कुछ खोने की तुलना में बेहतर विकल्प था। **बचाव के उपाय:** 60 वर्ष से अधिक आयु के विक्रेता से संपत्ति खरीदते समय मनोचिकित्सा क्लिनिक से प्रमाणपत्र अवश्य माँगें। यदि ऐसा प्रमाणपत्र नहीं मिलता, तो संदेह होना चाहिए कि उनके पास कुछ छिपाने के लिए है। यदि एजेंट किसी विशेष अपार्टमेंट पर जोर देता है, तो संभवतः वह धोखेबाज ही है।

4. एजेंट की अत्यधिक दोस्ताना व्यवहार शैली

अधिकांश एजेंट प्रकृति से ही कुशल मनोवैज्ञानिक होते हैं; वे ग्राहकों को आरामदायक महसूस कराना जानते हैं। एजेंट का विनम्र/दोस्ताना व्यवहार सामान्य ही है; लेकिन बातचीत के विषयों पर ध्यान रखना आवश्यक है, ताकि पेशेवर संवाद व्यक्तिगत संबंध में न बदल जाए। **उदाहरण:** कभी-कभी वयस्क, स्वतंत्र व्यक्ति भी एजेंटों के झाँसे में आ जाते हैं। **बचाव के उपाय:** यदि एजेंट सच्चा है, तो उसका आपके प्रति दोस्ताना व्यवहार करने का कोई कारण नहीं होना चाहिए। “व्यवसाय पर आधारित मित्रता, मित्रता पर आधारित व्यवसाय से बेहतर है” – इसलिए दूरी बनाए रखें!

5. पता में गलती होना

कभी-कभी एजेंट किसी “सुधारे गए” दो-कमरे वाले अपार्टमेंट को उच्च कीमत पर बेचना चाहता है; इसके लिए वह पड़ोसी इमारत में समान अपार्टमेंट को किराये पर लेकर उसी पते पर प्रदर्शित कर देता है, एवं 1.5–2 मिलियन रुबल की अतिरिक्त राशि कमीशन के रूप में लेता है। **उदाहरण:** कभी-कभी एजेंट इमारत पर लगे पता-संकेतों में भी बदलाव कर देता है, ताकि ग्राहक को धोखा न लगे। सुरक्षित रहने हेतु, एजेंट ग्राहक से मिलने से पहले ही उसे मेट्रो में ले जाता है। परिणामस्वरूप, ग्राहक को पुराना, सुधारने की आवश्यकता वाला अपार्टमेंट ही मिल जाता है, जबकि उसे एक अच्छी तरह से सुसज्जित अपार्टमेंट ही खरीदना था। **बचाव के उपाय:** पता पहले ही जाँच लें एवं मानचित्र पर भी सत्यापित कर लें। इमारत की स्थिति, अन्य इमारतों, स्कूलों एवं बुनियादी सुविधाओं के संबंध में भी जानकारी प्राप्त कर लें। अगर संभव हो, तो मिलने से पहले ही उस इमारत का दौरा जरूर कर लें; यह आपके लिए सुरक्षा का उपाय होगा।

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**कौन से लोग जोखिम में हैं?** “मेट्रियम ग्रुप” के विशेषज्ञों के अनुसार, तीन प्रकार के लोग धोखेबाज एजेंटों के शिकार होने के सबसे अधिक जोखिम में हैं: **1. वृद्ध लोग एवं अक्षम नागरिक।** इन लोगों की कानूनी क्षमताएँ उम्र के कारण कम होती हैं। **2. सांस्कृतिक, वैज्ञानिक एवं कलात्मक क्षेत्रों में कार्यरत लोग।** ऐसे लोग आमतौर पर सपनादी होते हैं; जिसके कारण वे धोखों का शिकार बन जाते हैं। **3. अन्य शहरों से आए उद्यमी।** मॉस्को के धोखेबाज एजेंट अक्सर ऐसे लोगों पर ही नजर रखते हैं; क्योंकि उनकी मानसिकता अलग होती है। छोटे शहरों में व्यावसायिक संबंध आमतौर पर विश्वास पर आधारित होते हैं; इसलिए धोखा देना वहाँ कम ही संभव है।

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