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現在住んでいる家を売る前に、どのようにして不動産を購入するか

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イギリスでは、一軒の家を売りながら別の家を購入することは困難な場合があります。物件取引の連鎖が途切れると、その連鎖の上流から下流に至るまで大混乱を引き起こすことになります。しかし、もし買い手が契約をキャンセルした場合、どうやってその連鎖を維持することができるのでしょうか？

現在住んでいる家を売る前に不動産を購入する方法

ハンプトンズの調査によると、2022年には全買い手の73％が物件取引の連鎖から外れてしまったのに対し、2021年では69％、2010年ではわずか65％でした。これは2021年に物件取引の連鎖が途切れるケースが増えたためであり、買い手たちはその影響を避けるために代替的な資金調達方法を探さなければならなくなったのです。

物件取引の連鎖が途切れる原因は多岐にわたりますが、例えば売り手が急に値上げを要求したり、買い手が提示した価格を受け入れたりすることもその一因です。このような状況のため、スコットランドでは不動産の購入・売却プロセスが大幅に変更されました。スコットランドでは物件取引の連鎖に参加している場合、買い手が契約をキャンセルすると頭金を失うリスクがあるため、契約を結ぶこと自体が不可能になっています。

そこで、現在住んでいる家を売る前に新しい家を購入したい場合、どのようにすればよいのでしょうか？以下にその方法を紹介します。

次の家の購入に代替的な資金調達方法を利用する

ブリッジローンとは、不動産を担保にして借り入れる短期融資であり、通常は24ヶ月以内に返済が完了します。不動産を担保にしているため、貸し手の資本は保護されるため、標準的な住宅ローンよりも審査条件が大幅に緩和されています。新築住宅の購入時に利用されることが多いですが、既存の不動産を担保にして融資を受けることも可能です。具体的な条件は状況に応じて異なります。

ブリッジローンとは何か、そしてその仕組みは？

ブリッジローンは、住宅購入を含むあらゆる目的で資金を調達するために利用される短期融資です。売り手が不動産取引を完了するのに必要な資金を提供してくれるため、実質的に現金で購入することができるのです。これは不動産購入時に非常に有利な状況です。

ブリッジローン仲介業者のスティーヴン・クラーク氏によると、「ブリッジローンは、予期せぬ金銭的なニーズに対応するために迅速に資金を調達できる多用途な金融ツールだ」とのことです。

ブリッジローンは、不動産に設定された第一抵当権または第二抵当権を担保にして借り入れるもので、通常は12ヶ月から24ヶ月以内に返済が完了します。このような短期融資によって、売り手は現金で購入することが可能になるため、新しい家を購入する前に古い家を売る必要がありません。ただし、貸し付け利率は標準的な住宅ローンよりも高くなる傾向があります。これは、貸し手がリスクを高く見積もっているためです。また、融資額に対する不動産の評価額の比率、不動産の種類、所在地、状態なども利率を決定する要因となります。

ローンの利息は通常、元本に上乗せされるため、毎月の返済額は必要ありません。ローン期間が終了する時に一度だけ大きな金額を返済すればよいのです。そのため、返済計画をしっかり立てることが非常に重要であり、貸し手もそのような計画がある場合にのみ融資を承認します。毎月の返済額が不要であるため、借り手にとっては二つの利点があります。一つ目は、ローン期間中ずっと債務返済の負担から解放されることです。二つ目は、ローン期間全体を通じて利息が積み上がるため、平均的な利率が高くなるという点です。

ブリッジローンを利用して不動産を購入する場合、購入プロセスに違いはあるのでしょうか？

簡単に言えば、違いがあります。ブリッジローンを利用する場合、現金で購入する買い手と見なされるため、物件売却が完了するまで待つ必要はありません。つまり、標準的な住宅ローンの代わりにブリッジローンを利用して購入資金を調達することになるのです。

ブリッジローンの返済方法はどのようなものか？

ローン期間が終了する時に、そのローンを返済しなければなりません。この返済方法は「エグジット戦略」と呼ばれることもあります。ブリッジローンを申請する多くの人々は、現在住んでいる家を売る前に新しい家を購入したいと考えており、現在住んでいる家を売った代金でローンを返済する予定です。

ブリッジローン仲介業者を利用すべきか、それとも直接貸し手に申請すべきか？

新たにブリッジローンを利用する場合、いくつかの重要な点を考慮する必要があります。その中で、「ブリッジローン仲介業者を利用すべきか」という問題も重要です。ここでは、仲介業者を利用する利点と欠点について説明します。

ブリッジローン仲介業者を利用する利点

主な利点は、仲介業者が最適なブリッジローンを紹介してくれることです。彼らは市場に精通しており、最も有利な利率や条件を提供する貸し手を紹介してくれます。また、専門的な貸し手や家族経営の金融機関、個人投資家など、多様な資金調達源にアクセスできるため、自分のニーズに合った最適な貸し手を見つけることができます。さらに、仲介業者は買い手がブリッジローン申請時によく遭遇する問題を回避するのにも役立ちます。

ブリッジローン仲介業者を利用する主な欠点

ブリッジローン仲介業者を利用する主な欠点は、手数料が発生することです。その金額は数百ポンドから数千ポンドに及ぶため、複数の業者の提案を比較し、得られる節約額が手数料を上回るかどうかを確認する必要があります。

ブリッジローンを利用することを検討している場合は、まず仲介業者に相談することをお勧めします。なぜなら、彼らのアドバイスや情報は無償で提供されるからです。信頼できる仲介業者の一覧は、bridgingloan.org.ukで確認できます。このサイトはイギリスのブリッジローン仲介業者および貸し手協会が運営しています。

直接貸し手に申請する方が良いのか？

仲介業者の手数料を避けることはできますが、標準的な方法以外のアプローチを考慮しない貸し手も多いため、最適な利率を得られない可能性があります。貸し手は通常、仲介業者が提示する提案を基に融資を決定しますが、直接申請する場合はそのようなサポートを受けることはできません。

もし貸し手がその提案に興味を示さない場合、返事をもらえないこともあります。これにより、買い手は困難な立場に置かれることになります。

直接貸し手に申請する利点は、仲介業者の手数料が発生しないことです。しかし、市場全体を活用して競争を促さないため、最適な利率を得られない可能性もあります。

現在住んでいる家を売る前に新しい家を購入する際には、これらすべての点を考慮する必要があります。