如何在出售现有房产前购买不动产

在英国，当一套房产正在出售时购买另一套房产可能很困难。当房地产链断裂时，这可能会在链条的上下两端造成混乱。但如果买家退缩了，如何避免链断裂呢？

根据Hamptons的数据，2022年73%的所有买家失去了链式交易，而2021年为69%，2010年仅为65%。这可能与2021年链式交易断裂数量增加有关，促使买家寻找替代的融资方式以避免因链条断裂而受损。

鉴于链式交易断裂的原因——从燃气上涨到气体下跌（即卖方接受买方的报价），难怪苏格兰重新定义了房地产买卖流程。如果您处于链式交易中，在苏格兰做出报价几乎是不可能的，因为您有失去押金的风险。

因此，如果您考虑在出售当前房产之前购买下一栋房子——以下是实现这一目标的方法。

使用替代融资支付下一套房费用？

过渡融资是一种由不动产担保的短期贷款，通常不超过24个月。由于贷款由不动产担保，贷方资金受到保护，因此此类贷款的条件比标准抵押贷款更简单。虽然通常在购买新房时提供贷款，但也可能通过已有的不动产获得贷款——这取决于具体情况。

什么是过渡融资及如何运作？

过渡融资，通常在市场上被称为过渡贷款，为借款人提供资金用于几乎任何用途，包括购买房屋。这是一种短期贷款类型，允许卖方完成房地产交易。实际上，它使您成为现金买家——这是购房时最佳的位置之一。

Finbri的过渡贷款经纪人Steven Clark解释说：“过渡融资是一种通用的金融工具，可用于快速获取资金以填补意外财务需求的资金缺口。”

过渡融资是一种短期贷款，由不动产的一次性或二次抵押担保，通常持续12至24个月。这些短期过渡贷款有效地使您成为现金买家，即无需出售旧房即可购买新房。您将支付的利率高于标准抵押贷款利率，因为贷方认为这些贷款风险更高，并且取决于多种因素。贷款金额与房产价值的比例、不动产类型、位置和状况——所有这些因素都会被贷方考虑。

由于贷款的利息通常包含在贷款本金中，因此通常不需要每月还款——只需在贷款期结束时支付一次大额款项。这就是为什么拥有可行的还款计划至关重要，贷方只会在有此计划的情况下才批准您的申请。对借款人而言，没有每月付款有两个后果：首先，在整个贷款期间免除债务负担；其次，所有这些利率在整个贷款期间累积，导致平均利率显著更高，因为您实际上是在支付上个月的利息。

使用过渡贷款购买房产是否有不同程序？

简单回答是肯定的。主要区别在于，有了过渡融资后，您将被视为现金买家而不是等待出售房产完成的买家。过渡融资不需要等待买方或您的房产报价。换句话说，您依靠过渡贷款而非标准抵押贷款来资助购买。

过渡贷款如何偿还？

贷款期结束后，您必须归还。有时这种方法被称为退出策略或还款计划。大多数申请过渡贷款的人希望在出售现有房产之前购买不动产，并计划通过当前住房的销售收入来偿还贷款。

通过过渡贷款经纪人工作还是直接与贷方合作更好？

在考虑新的过渡贷款时，有几个重要方面需要考虑，是否使用过渡贷款经纪人的服务应是首要问题之一。我们将讨论与经纪人合作的优缺点：

与过渡贷款经纪人合作的优势

主要优势是经纪人可以帮助您获得最佳的过渡贷款。他们对市场非常了解，可以引导您到提供最佳利率和条件的贷方。经纪人可接触到广泛的融资来源，包括专业贷方、家族办公室和私人投资者，并能帮助您找到适合需求的贷方。他们还帮助借款人避免在申请过渡贷款时常见的问题。

使用过渡贷款经纪人的一个明显缺点

使用过渡贷款经纪人的主要缺点是他们通常收取佣金。这可能从几百英镑到几千英镑不等，因此在选择过渡贷款经纪人之前，请比较报价并确保费用将通过您节省的金额得到补偿。

如果您考虑获得过渡贷款，最好先与过渡贷款经纪人交谈，因为他们的建议和信息是免费提供的，没有任何使用其服务的义务。大多数受尊敬的经纪人还会为您提供详细的报价而无需任何承诺。您可以在bridgingloan.org.uk上找到英国受尊敬的过渡贷款经纪人和贷方的免费列表——这是英国过渡贷款经纪人和贷方协会。

直接联系贷方？

虽然您可以避免经纪人的费用，但可能无法获得最佳利率，因为贷方通常不总是跳出常规思维。贷方习惯于从经纪人那里收到建议，这些经纪人以一种让贷方快速轻松看到其价值的方式展示交易。

如果借款人直接联系贷方，而该贷方不感兴趣，贷方的反馈通常会缺失。这使借款人陷入困境。

主要优势是不会有经纪人的费用。但通常会被无法获得最佳利率所抵消，因为借款人没有涵盖整个市场以创建贷款的竞争。

在尝试在出售当前房产前购买不动产时，应考虑所有这些场景和标准。